11月8日拍卖！光明凤凰城居住地块土地分析

11月8日即本周四，光明区将出让2宗居住用地，这是深圳年内第三次集中推居住地，接下来宝安也将推出2宗。如此集中地推出居住地，是深圳土地市场极为罕见的现象。

老牛现针对光明凤凰城片区此次拍卖的A621-0044地块做简要的分析，当作地块的【深度】楼评前瞻，仅供参考。（注：主要内容将以图片的形式展示）

值得关注的是，该宗地块位于光明的凤凰城片区，地段优良，未来发展前景较为不错，据说，已经吸引了多家房企到现场考察。

一、宗地背景

本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗地建设普通商品住房，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

A621-0044位于光明区光明街道，光明大道西侧，距离在建地铁6号线“观光路站”约150米，与光明昔日的“地王”项目—龙光玖龙台一路之隔，与光明区政府直线距离约600米。

项目北面为乐府广场，西面是中集智园，南面是市政道路、绿地及龙大高速，东面紧邻光明大道和在建中的地铁6号线观光路站。

根据地块的航拍影像资料可以看出：项目北面为建设中的乐府广场，总建面约37.5万㎡的商业综合体项目；西面是土地整备中的中集智园，中国**低轨卫星物联网产业园正式动工；南面是一部分绿化隔离带，隔离带南面是即将进行市政化改造的龙大高速；东面是在建地铁6号线及光明大道，一路之隔是昔日的地王项目——龙光玖龙台。

地块距离地铁6号线（在建）观光路站约150米，可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域；附近还有龙大高速和外环高速（在建），不远处还有光明城高铁站，实现广深港1*都市生活圈。

项目周边配套较为完善，教育配套资源集中，生活配套还有待提升，地块对面是龙光玖龙台10万㎡商业建设中，临近光明区政府，市政配套较好。

二、区域发展背景

三、市场研究

当前光明区在售的项目较少，销售价格区间相对集中，主要影响因素是地段优势、交通及项目本身的素质差距。市场上主力户型面积段主要在75-145平的2-5房，部分楼盘推出带精装修的产品来实现价值提升。未来新增供应主要来源于旧改，新地以保障工业发展。

四、项目初步定位

五、经济测算

总结

1、A621-0044地块位于光明区凤凰城规划范围内，属于整个光明区未来重点打造的区域，毗邻光明区政府，这里将成为光明的行政、文化和商业核心区域，距离在建地铁6号线观光路站150米左右。

2、宗地局部范围内的有多个高品质的商品房住宅小区，对面即为龙光玖龙台项目，不远处有开明公园及新城公园，整体居住氛围较不错；

3、宗地临近龙大高速与光明大道，临路单位有一定噪音影响，最重要噪音影响应该地铁6号线，后期应做好防噪措施；

4、深圳土地新增供应短缺，可出售不限制住宅更为*（不限制“只租不售”，但需配置公租房），宗地具备较好的开发条件；

5、宗地周边的商品房均价约4.2-5.1万/㎡，价格未完全分化，主要面对外溢刚需和本地改善型家庭的需求，建议中、大户型为主，打造高品质社区。

6、建议人才*配建面积不超过10150㎡，实现营运微利目标。

（内容完）

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