红山上塘与深圳北住宅地块的关系

按照龙华顶层设计，红山上塘北站及梅林关口位置是龙华新城核心区域，这片区也是绝大数深圳房产大V口中的安全线。

看图可以看到，北到和平路，南至梅林关，西至新区大道福龙路，冬至布龙路，这片在过去十年是龙华大开发大建设的核心片区。

自疫情以来，这片区房价冲高回落，目前红山、上塘、深圳北片区新房价格也在逐年增多，受房地产政策影响，限价增幅不大。但从地块位置来看，近地铁周边的居住地块均已建成，已无大型社区居住用地。目前土地招拍挂的仅为零星位置的居住土地。从价格上来说，红山、上塘、深圳北新房限价区别不大。这是目前的一个状态。

但是结合规划不难发现其中另有门道。

1.深圳北站的规划，我们参考深圳西丽高铁站周边规划及广州南站规划，并参考国内重点城市高铁新城规划，对比就可以看出，高铁站旁边的住宅，并不代表片区最高价值。

其一，高铁，地铁交汇带来的人流物流，主要为流动性人口，其需求主要集中为商务、办公及出行转运，并不是能为城市带来主力消费人群及城市稳定的税收，其重点在于提供便利的交通出行服务，对于长期居住来说，流动性高的片区，普遍带来噪音、尾气、人杂、过剩的车流人流，甚至治安等社会问题（看看深圳北站是不是长期有武警值守就知道了）。因此这片区规划的商业地块价值，从距离北站距离来判断，由近到远依次增加比较合理。
而从居住体验和房屋投资价值来说，跟红山及上塘比，就差了一个级别。

因此我们可以承认，北站片区商业地块的价值是龙华是最高的（北站周边按照之前的宣传要打造成为市级城市会客厅），但是从住宅房屋价值来说，并非如此。
其二，北站附近地块依据法定图则及用地规划，这片均为商业用地，核心片区规划为高层及超高层建筑。想象一个，在这样一个超高层商业旁边，居住人群天天要面临人多人杂上下班堵车等等情况，同时密集的建筑对于居住人群来说，会有非常不舒适的感觉。对比深圳市中心区商业密集区比比皆是。

但是深圳北站的居住地块限价的价格的目的是什么？

其实对比这片区二手房指导价就不难看出ZF的背后思路。

红山上塘片区二手房指导价多在7~9W之间，而北站新房限价多在7W左右，无疑可以看出，这是在为龙华核心区房价进行托底。
深圳北站附近的新住宅远非开发商口中的超核。

为什么这么说呢？

1.优质住宅必须具备较好的资源配置。纵观过去十年，龙华区不遗余力的发展核心区，给了最多最好资源的，不是北站，而是红山上塘，从产业、商业、医疗、学校、体育等等。而对比北站周边，ZF给了多少资源呢？
2.从住宅舒适度讲，对比福田 南山及宝安，房价最高片区一般是在产业周边1公里~3公里外，而非产业中心 商住混居。北站周边的住宅，其实这是资源的错配。多年疫情叠加大国博弈，导致经济增长缓慢。必须要埋地拉动经济。

因此，龙华区的产业发展核心在北站，但是优质房产核心的住宅在红山上塘。这也就是龙华区未来想发展的主要思路。