老牛问答18： 40年产权住宅是什么鬼？对后续交易是否有影响？

随着旧改项目占有率越来越高，越多的新房项目基于综合用地土地性质，产权年限跟随地块建筑占比多数为原则，这就造成了很多住宅建筑产权年限入市就是40-50年而非常见的70年，然而关于住宅40-50年产权对交易的影响并没有细致的官方解读。在已有的官方对于产权的解答下不妨与大家一起做一个梳理。

《深圳市到期房地产续期若干规定》所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。上述房地产在不改变土地用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

根据以上描述，如果说是现有的商品房产权年限上是可以通过补交地价来实现的：

1.商品房应该当按有偿使用土地的原则延长土地使用年期

1. 基准地价是要进行年期修正的，也就是相当于一套评估体系，每一年的地价都是有修正调整的。

根据深府[2004]73号文，进行产权续期可在年期届满前任何时间申请续期。已取得《房地产证》的业主，可以自行申请单套住宅的续期。

很明确，一是任何时间都可以办理，二单套可以办理。

银行方面老牛特意咨询了银行按揭审批员：

银行在做按揭和抵押消费贷的时候会看房产证上的竣工时间和产权年限。新房的问题不大，但二手龄久了就会有影响，以某银行为例（各银行政策不同），按揭贷款时间加上房龄不超过45年，同时看土地使用年限，5年内即将到期的土地使用年限不行。

由此可见，银行在评估风险时确实是比较看重产权年限方面。但同时也表明，在银行方面政策弹性还是比较大的，在贷款时间加上房龄（交房开算）为主要参照方向，土地使用年限相对是次要参考。

以上，40年产权次新房在二次交易的时候确实有一定的影响，虽然土地年限是次要参考对向却不是可忽略的。也要看项目具体拿地时间，如果拿地比较早产权年限又短的话是有可能无法贷30年的。继而会影响到贷款的审批或者额度，但可以通过补交地价的方式在交易前更改。

Q:打算自住+投资，咨询一下老牛哪个区域更有发展，重点是升值好，计划5年以后回老家生活。

首先你这个问题需要根据你的预算和具体需求。通常一个地段的升值要看是否能聚集强大的购买力，或者说是未来是否可以有一个快速聚集的效应。可以分两个方向看，一个是现状具有*的优势资源，比如学校学区。再一个是规划重点发展的区域，至少是区域集中的特点。正如大家都关注的西部，尤其是西部沿海地带。一旦进入大力开发阶段，大片产权单一的厂房在2-3年内就可形成非常剧烈的改善，自然升值幅度也就会有所体现。可根据自身条件去选择。

Q:请问都是前海片区，选择宝中尚都附近，还是鼎泰风华附近？自住+保值的需求。

注意铁路，是铁路线不是高铁站。铁路线有时候是可以直接阻隔发展辐射的利器。除非自己有发展潜力，如果是借助周边辐射为主自身强度呈弱势的情况，铁路的影响就非常大了。 铁路沿线有各种建筑限制型规定，还有沿线铁路部门的土地、设备之类的，这些问题沟通解决起来非常麻烦，通常都是有大型项目要通过专项规划才能解决的问题。这就会造成铁路沿线通常都是发展较慢，即便有强大的辐射资源有时也会以为一条铁路线严重衰减。自住+保值的需求我个人更建议考虑宝中优先。

Q:老牛请问福田未来发展怎么样，值的考虑吗感？觉价格还可以，大金沙旧改规模好大，几乎全都改了。

未来福田滨河大道以南的旧改力度是相当大的，正在进行的大金沙旧改，保税区也已经纳入18大重点发展区域，另外皇岗口岸的落马洲规划，同时皇岗口岸的重建也在酝酿中。在未来5年这些区域可提供持续型的快速发展。价格上有不错的优势，但在教育资源配方面的硬伤也是很明显的。

Q:老牛，大空港我觉得未来这里会有大发展不知道您怎么看？另外是否可以推荐几个关注的楼盘。

我个人也非常关注大空港的发展，而且观点与您一样，也认为这个片区未来的发展潜力很强。

重点关注的楼盘华强城，这个楼盘老牛关注了3年，相信很多人也在一直盯着这个项目。再一个就是沙井海岸城，这个项目可算是一改沙井中心区商业配套较弱的情况，而且是地铁口物业。另一个就是万科星城

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