规划双地铁口直通福田南山 光明140.6亿龙光玖龙台①【规划篇】
2016年6月,因涉及到两宗住宅地块挂牌出让,是深圳土地市场最为疯狂的一月。8日电建和金茂联合体以82.9亿元,楼面价5.68万/㎡夺得龙华上塘现售地块。一周不到,12日龙光以140.6亿元,楼面价2.76万/㎡拿下光明3年来首宗带居住用途的商住用地,同时也创下了深圳高总价地块记录。
数一数,龙光近几年来,在深圳多个区域都以高姿态,激进的态度,拿下多宗高价用地。之前老牛为大家评述的玖龙玺、玖钻、玖云著,都是在类似的背景下,创造出不同的区域地王。
一样的是,玖龙台是龙光重点打造的高端系列产品“玖”。短短3年间,系列“玖”已遍布深圳3个区域共4个项目。让人瞩目的倒不是“玖”下的产品品质有多高,而是它们都占据了绝佳的地段优势。
除了擅长于高价拿地外,骁勇善战的龙光地产,其开发建设效率也是令人惊愕。去年6月中旬才将光明地块收入囊中,月底就启动了地块勘探,7月完成围挡并开始桩基工程。如今仅9个月过去,项目展示中心开始对外咨询,预计即将正式开放。
图:龙光玖龙台实景图,摄于2017年2月。
这一期楼评,我们就来重点关注下龙光玖龙台的整体概况。
仅从区位上判断,老牛认为龙光玖龙台有四大较为突出的优势:
1,位居光明新区中心地段,重点规划凤凰城片区内;
2,规划地铁6号线与13号线“观光站”的地铁口物业;
3,是片区标杆综合体,自带10万㎡集中型商业;
4,可开发的空地多,片区潜力大。
而现状的不足之处主要体现在:
1,远离市中心区;
2,人气不足,商业配套匮乏。
下文详细来说。
坐落凤凰城,类比龙华北站-红山片区
玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向,地块整体较为方正呈菱形状。
坐落在光明新区重点打造的凤凰城内,而凤凰城是深圳十六大重点规划区域,也是光明新区*入选片区。
根据规划,凤凰城位于光明的东南部,在东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西的范围,总面积14.89平方公里。
区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。
加之规划有地铁6号线和13号线,广深港客运专线和赣深客运专线光明城站亦在其中,交通条件相对优越,区位优势明显。
且片区土地统筹价值高,空白用地多,目前布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。
基于这几点来看,该片区与龙华北站商务区-红山一带极其相似。极具想象空间。
而玖龙台恰位于凤凰城的中北部,原规划是“光明新城综合体”,与“长圳综合体”和“光明高铁综合体”共同构筑凤凰城的“三核”。
核心生活区区内,配套齐备
如果从居住角度来说,玖龙台甚至可以说是目前片区内的“单核”。
它所处的区位规划以生活住区为主,目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚,随着入住率地提高,社区氛围较为浓厚。
相距牛山公园约300-500m(根据google earth测量),围绕着牛山公园,还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。
图:牛山公园,摄于2012年7月。如今公园已成为该片区的绿地休闲之地。
其中,文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后,在光明的又一项目。
该项目总建设用地3.78万㎡,总建筑面积11.69万㎡,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区,投资额达到约17亿元人民币。
按照早期规划,还包含光明书城。
第十高级中学在文化艺术中心的东北面,规划为60个班的市属普通高中,已确定由深圳实验筹建,计划2018年秋季招生。
与玖龙台直接相关的是则是中小学配套。按照《光明新区2017年义务教育公办学校招生片区方案》,玖龙台所处的凤凰社区,其学区范围是:
小学学区:凤凰小学/新区外国语学校;
初中学区:新区外国语学校。
光明新区外国语学校为一所新建学校,位于玖龙台的东南方向步行距离约3公里(根据google earth测量)。占地面积2.6万㎡,总建筑面积3.5万㎡,办学规模为54个教学班,规划学区2520个,其中小学1620个、初中900个,今年将投入使用。
规划双地铁口,6号线通福田2020年通车
齐备的配套设施,能提升居住的土地价值,但作为深圳的外围片区项目,交通尤其是轨道佳通的优势更被看重。事实上,它的轨道交通优势非常明显。
龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业,而且两条线路都是对接中心城区的快线。
6号线从松岗发出,南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站,预计2020年通车运营。
13号线从公明北发出,南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园,终到深圳湾口岸,预计今年年底到明年初正式开工建设,2022-2023年通车运营。
这种直接与福田、南山南北对接的线路,就算地理位置更具优势的龙华、坂田都做不到。
这对于片区的升值潜力是极为关键的,因为交通的触角越多,通达性就广,便捷性也高,那么对接的人群也更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域,放大后的优势更为明显。
图:地铁6号线1期示意图,2期终点为福田科学馆站,已动工,预计2020年同步通车运营。
片区标杆综合体,约10万㎡集中型商业
项目基本信息(以开发商公示的为准):
土地面积:152441.86㎡,其中建设用地面积99230.05㎡,道路用地面积6596.33㎡,绿地面积(含水域)46615.48㎡
建筑面积:509000㎡
住宅总建面:260000㎡
商务公寓:40000㎡
办公:70000㎡
商业:99780㎡
酒店:30000㎡
住宅普遍35层高,共规划有14栋住宅,3栋商业物业(含办公、公寓、酒店)。其中,先期启动区共7栋住宅,1栋幼儿园。具体销售计划以开发商为准。
值得留意的是,项目总建面50.9万㎡相当于2个龙华玖龙玺,然而占地面积是玖龙玺的3个有多。是因为,除了楼层普遍35层的高度外,玖龙台的配建绿地及道路面积也不少。整体容积率比预期的要低。但住宅区域的容积率并不低,整体布局类似龙华的玖龙玺。后续有具体数据指标时再谈。
另外,规划建设约10万㎡的集中型商业,也是值得期待的看点,能够较好地弥补片区内商业配套的缺失问题,也会给片区带来外溢人气。
其它资讯包括户型图等信息需要待开发商进一步地披露,老牛后续再分享。点击牛浩思头像,查看更多项目楼评。