“新政”你能读懂！可 “均价”算明白了吗？

7月31日深圳房产新政解读：

1、 暂停单位购房

2、单位已购房5年内禁止转让

3、个人已购房3年内禁止转让

4、公寓单位和个人购买的均5年内禁止转让

5、有房贷记录离婚两年内，按2套政策执行。

调控目的：房子是用来住的，不是用来给炒的！

这几天和很多买房、卖房的朋友聊天，问我“新政”对楼市的影响，甚至有的还担心崩盘。我告诉他们，你不炒房，再多的担心都是多余的！我们一直在区分买房人是投资客，还是刚需客。投资的，赚了钱就抛，加速了商品房的买卖。有了利益的驱使，就诞生了一个职业——“炒房团”，毫不夸张的说，他们会拉高房价。如今这政策也不失为稳房价的好措施，我是举双手赞成的。

深圳的房价不会暴跌，原因有二。

其一：深圳的土地资源稀缺，住宅土地供应量远远不能满足刚需客户的需求，现在是，将来也是。

其二：深圳现在均价八万、十万的楼盘都出现了开盘售罄的场面，说明市场已经接受了高房价，有这么强的购买力，还需要跌吗？

现在很多朋友还在讨论深圳的房价不合理，细账是这么算的：按龙岗豪宅线280万的房价算，贷款7成，贷30年，利息是210.63万元，本息共计490.63万元；深圳的平均是8421元，工资全部供房，还完490.63万元需要48.55年。

这数学的确是数学老师教的，算的非常精准。为什么深圳的房价和人均收入比值这么大，房子依然不愁卖呢？主要是大部分买房人已经上车的，是要换车；而你只是刚准备上车，显然已经相差甚远。

那么新政的出台，给很多资金不足的朋友预留了赚钱，筹钱的时间。对于资金充足的客户，怎样从“均价”上判断一套房子是否超笋，小编最近对龙岗大量二手房数据做了统计，总结了以下规律，可以锁定笋盘。

第一， 我们先确定本小区的均价；

第二， 再从楼层、朝向、视野、赠送、阳台五个方面分析：

下面来分析几个成交活跃的小区：

案例（一）：锦荟park（备案名：地铁锦上花园）

本小区位置在3号线六约地铁口50米处，是2015-2016年的次新房，还在蜜月期，几乎都是毛坯出售，先看图：

（小区一角：休憩区和露天游泳池）

（小区干道：直接通往6栋7栋）

（小区整体图：在地铁口拍摄）

户型分析：

锦荟Park一、二期共9栋13个单元，小区规模不大，离龙岗大道近，朝北户型会比较吵，这里的户型我比较认可，先看一套三房的结构图：

把进门处的墙打掉，做成一个餐厅，蓝色块的面积是没有计入房产证面积，做厨房，客厅旁边的绿色块是半赠送，把墙往前移，做一个5.5平方米的次卧，这样使用率就高多了。

楼盘情况清楚了，再分析一下价格：锦荟Park楼盘单价4.2万/平方米，三房83平总价：4.2万元/㎡x83㎡=348.6万，89平总价：4.2万元/㎡x89㎡=373.8万。

看过二手房的都知道，同样89平的房子价格会相差30万到80万。那么你看中的这套，多少钱买划算呢？根据上面五个方面可以测算。（测算价不代表业主一定会按这个价位卖给你）

本小区都是客厅正出阳台，视野前后都比较开阔。想买89平373万以下的三房，你得接受朝北向的或者楼层低一点，373.8x(1-5%)=355.11（万），373.8 x(1-2%-5%-3%)=336.42（万），也就是说，朝北向中间楼层355万左右可以接受，楼层不挑剔，336万是比较合适的价位！

案例（二）中海怡美山庄

本小区位于康乐路和红棉路交汇处，是2005年的建筑，占地22万㎡，大社区，品牌开发商。下面几张图能体现社区居住环境。

（图注：正门进小区的景观广场）

（图注：小区中间位置百年古树）

（图注：小区游泳池）

（图注：往3栋的石头桥）

（图注：小区人行道）

（图注：小区人行道）

（图注：这张是14栋的出入口）

有人会怀疑了，拍的什么东东？全是绿化，其实是有房子的，请往下看：

户型分析：

小区以小高层为主，大部分是楼梯房，还有很多户型是复式结构，以下 76平的复式户型图：

中海怡美山庄单价4.1万/㎡，三房76平总价：4.1万元/㎡x76㎡=311.6万元，三房98平总价：4.1万元/㎡x98㎡=401.8万元，本小区以小高层为主，大部分是楼梯房，主要差别在楼层和朝向，最佳楼层一般在3、4、5黄金楼层。朝向的价格差距不大，这类建筑以板楼为主，大部分都是南向。

选择价格低的，楼层不挑剔：76平的三房311.6x(1-2%-3%+2%)=302.25万元，98平的三房401.8x(1-2%-3%+2%)=389.75万元，还有带精装修的和普通装修价格也是有差别的，由于装修档次不同，得根据具体情况来定。

我们再简单对比几个活跃小区：

信义锦绣花园

均价4.2万/㎡，信义锦绣花园建筑年代是2007-2009年的建筑，共13栋，1749户。小区楼栋也是呈圆形分布，中间是大户型，视野也是不错的，那么主要对比楼层和朝向。

84平的三房：4.2万元/㎡x84㎡=352.8万元，不考虑楼层和朝向的情况下：84平的三房352.8x(1-2%-5%)=328.1万元。

银信中心二期

均价4.6万/㎡，银信是2016年的房子，比较新，适合刚需家庭。进门处那个房间是全赠送的，不在房产证面积内。本小区1-3楼是商业，4楼是空中花园，5楼以上才是住宅；三房在卖的都是朝南向，那么视野和赠送上可以做对比。

72平的三房：4.8万元/㎡x72㎡=345.6万元，只考虑价格最低的，我们可以算算，72平的三房345.6x(1-3%+2%)=341.55万元

三房价格有341万的，就是比较优质的房源了。

信义御城

均价4.5万/㎡，本小区位于横岗地铁口200米处，紧靠龙岗大道，交通便利，对面是荣德国际城市综合体。信义御城的楼栋分布成椭圆型，视野都很好，但是朝龙岗大道和惠盐路的户型有点吵。

靠近卫生间的次卧面积是半赠送；这个小区阳台采用错层设计，所以有些客厅是测出阳台的，89平的三房：4.5万元/㎡x89㎡=400.5万元。

只考虑价格最低的，我们可以算算，89平的三房400.5x(1-2%-5%+2%-5%)=360.45万元

还有部分成交活跃的楼盘，比如振业峦山谷，颐安都会中央，保利上城，万科天誉，公园大地等等，其实我这里主要是想区分出同一个楼盘，不同位置，所体现出的价格差别。要是有看好的楼盘户型，摸不准价格，欢迎交流！

（本文作者：淘房会会员李闯18126219092）

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