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东莞房价连续15个月横盘 入市时机成熟了吗?

牛浩思-东莞楼探楼主 主楼
2018/3/13 16:07:05 评论 9浏览 13437

东莞2月份的楼市受春节影响,大量在莞务工的外地人返乡过年,多数开发商也提前准备年会去了,因此导致2月东莞楼市表现平淡。



  1. 2月份中心城区成交量最大


春节期间,楼市寡淡。但部分楼盘仍开门迎客,甚至还有促销活动,其中,时代天荟、玖颂江湾、虎门君悦东方等推出“春节不打烊”活动,金地艺境水岸推出一口价特价房,鼎峰悦境给来访客户派红包等,但由于春节返乡潮,楼盘人气依然寡淡。


节后,交易量逐渐恢复,2月22日住宅网签2套,23日签约34套,24日签约33套。但签约数量相比正常时间段依然低迷。


根据咚咚找房数据中心监控显示,2月12日至25日,春节前后两周,东莞住宅无楼盘开盘或加推,新增供应量为0,住宅签约量分别为50套和135套。而春节前几周的周住宅签约量维持在500-1000套之间,随着春节临近,住宅签约量逐步下降,春节当周达到低估,节后慢慢恢复。


老牛认为,每年春节假期几乎都是楼市淡季,各项目基本以存量销售为主,加上贷款利率上浮,购房成本提高,市场观望情绪加重。从镇区来看,中心城区依然全市第一,购买力持续释放,在全市成交占比约21%。值得注意的是,2月除水乡片区成交占比大幅上升外,其它片区均有所下滑。


据咚咚找房数据中心监控显示,2018年春节期间东莞160个在售项目住宅产品的来访量及认购量环比分别下降33%、12%,楼市表现明显低于预期。


  1. 改善型产品成交放量,占比近四成。


东莞2月份楼市,从户型上看,90—110㎡户型的成交量占比40%,较1月有所下滑,而145—180㎡大户型产品成交占比则升至7%,改善型产品成交持续放量,占比近四成,为38%。


别墅受个盘集中签约影响,价格有较大幅度上升,但供需显著下滑。


从别墅成交结构上看,小面积段产品成市场成交主导。2月份,面积段250㎡以下成交占比高达51%,但面积段更小的150㎡以下成交占比有所下滑,150-200㎡别墅占比33%,而大面积段的500-550㎡成交占比上升不少,达到16%。2017年11月以来,300㎡以上成交占比持续升至38%。


另外,非住宅产品方面,写字楼、商铺及车位供应量下滑明显。其中,写字楼成交不足百套,环比下滑近9成,商铺及车位成交也下滑7成以上,商业投资需求明显减少。


值得注意的是,2018年头两个月,万科和碧桂园两大房企分别以约18.8亿元和18.7亿元的总销售额,占市场销量近3成,夺得前二位置。此外,前十房企中,外来房企占了7席,东莞本土房企只占三席。


  1. 新房住宅市场潜在供应量增加


据老牛团队统计,截止今年2月份,东莞新房住宅潜在供应量达749万㎡,其中洋房644万㎡,别墅98万㎡;各镇区,塘厦镇是潜在供应量最大的镇区,约85万㎡;其次是当下最热门的虎门镇,约65万㎡;东城排第三名,约45万㎡。


住宅供应量增加的同时,库存也相应增加了。截至今年2月底,东莞新房住宅库存面积约498万㎡,连续3个月稳定在500万㎡上下,同比增加29%,达到15年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算,去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月,由此可见,今年东莞去库存压力呈上升趋势。


2月松山湖和塘厦镇消化周期超40个月,在房价偏高及限购的影响下,购房门槛不断抬高,反过来项目去化缓慢,而临深镇区库存积压较多,除清溪外,去化周期均超12个月。14个镇区处于供过于求,13个镇区处于供求平衡,6个镇区处于供不应求。


老牛看点:东莞楼市调控政策持续加码,市场从卖房市场逐渐转为买房市场,而随着去库存压力加大,也有利于维持房价平稳。


  1. 调控效果明显 涨幅开始回落


东莞涨幅回归至2015年前的正常水平,再次回落至10%以内。


据老牛团队统计,,2018年1-2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/平方米,同比上涨8%,涨幅创近三年以来最低,房价回归理性,而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%,远超正常范围。


在2016年以前,东莞房价已多年涨幅保持在7%左右,在楼市一年多来的调控后,房价涨幅回落至正常水平,且已连续15个月保持平稳,由此可见调控效果明显。


目前东莞商品住宅整体房价稳定在16000元/平方米至17000元/平方米左右。洋房套均总价与上月相比有所下滑,全市洋房套均172万元/套,主要由于麻涌、石碣等镇街成交放量,2月麻涌洋房网签123套,而其套均总价仅为108万元/平方米。


从2月东莞各镇街洋房套均总价来看,凤岗以333万元/套的总价名列镇街套均总价首位,其次是南城280万元/套,排在第三位的塘厦,套均总价230万元/套。


2018年东莞楼市调控政策仍将持续,预计3月至12月房价也有望稳定在1.68万元/平方米左右。


  1. 东莞3月楼市已有回暖迹象。


春节楼市惨淡,部分房企抢跑3月出货,开发商将进一步加大推售力度来试探市场。


据老牛统计,3月全市开盘项目预计达12个,总计供应面积近20万平方米,主要以在售项目加推为主,集中在城区及松山湖片区。不过,虽然楼盘集中入市相比春节期间增加,但是同比2016年及2017年仍存在一定差距,调控政策偏紧及房贷紧缩为主因,市场双方入市信心依旧不足。


老牛预计,3月各大项目结束春节“休眠”状态,市场人气逐步回升,市场成交将触底回升。热点板块房价将依然高位企稳,整体房价平稳。产品方面,90—125平方米三房依然是成交主导,125—144平方米改善需求将持续释放。


在二手房方面,节后二手房市场回暖较一手房市场较快。上周东莞成交二手商品房181套,成交均价1.49万元/平方米,环比上涨3.98%,市场有缓慢回升迹象。


此外,节后租房人群增多,租房成交量迅猛上涨。上周东莞六大片区中城区和东南临深片区依旧是成交量最高的两大片区,其中东南临深片区上涨幅度最高,由之前一周2套上涨到上周的60套。



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