东莞城中村改造意见稿公布！首批拆44个城中村，25年全面动工

近日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》（以下简称意见稿） ，公开征求意见。

意见稿表示，到2025年，政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成，形成系统性的城中村改造工作机制、支持政策、技术方法和管理制度，首批城中村试点项目全面动工建设。

意见稿有以下关键点：

 ● 新型产业社区城中村项目以保障性住房形式集中配置宿舍，单宗工业用地不再配置宿舍。规划配租型、配售型保障性住房分别按0.3和0.5个车位/100平配置；规划可分割、不可分割工业项目分别按0.4和0.3个车位/100平配置。

 ● 首批会有44个城中村改造项目由专项借款推进。

 ● 启动城中村改造需要改造范围内权益土地面积和人数占比均达80%以上的书面同意，并组织表决同意后方可实施。

 ● 高效推进要约收购，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与 人数合计占比达到 90%及以上;要约收购期限届满，要约收购权益 土地面积合计占比及人数合计占比仍不足 100%的，经协商无法达成一致意见的，可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。

 ● 探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方 式，拓展实物补偿(商品房、保障房、安置房)的途径，促进城中村改造有效实施。

工作目标：

——到2025年，政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成，形成系统性的城中村改造工作机制、支持政策、技术方法和管理制度，首批城中村试点项目全面动工建设；

——到2030年，有力有序有效推进城中村改造，消除城中村各类安全风险隐患，城市生态宜居水平显著提升、基础设施体系更加完善、安全韧性能力稳步增强，生产、生活、生态空间“三生融合”；

——到2035年，建设起宜居、韧性、智慧的现代化城市，形成城市全周期高质量可持续发展的城中村改造特色化道路与东莞样式。

系统谋划，分类有序改造

 ● 构建“大中小圈”城中村改造体系

强化空间引导、功能引导和时序引导。市级统筹编制城中村改造专项规划、城市更新专项规划，划定城中村空间范围，锚定我市未来10年城中村管控的基本底盘即“大圈”，明确改造目标、改造策略、改造规模。

基于“大圈”选定近5年城中村改造集聚空间，实施统筹连片改造开发，确定“中圈”范围，框定五年行动方案，编制片区统筹规划。

基于“中圈”，根据改造紧迫性、成熟度、重要性，依据“总量控制、结构合理、供需平衡”的原则，合理确定居商用地和工业用地出让规模、时序、节奏和结构，遴选每年度实施的城中村改造项目为“小圈”范围，镇街（园区）编制年度计划，确定年度改造项目库，拆除新建类项目编制单元规划，整治提升以及拆整结合项目由市镇联动编制“一村一策”实施计划，作为面向年度实施项目的改造和设计方案。

建立中圈、小圈动态调整机制，以落地实施为导向对城中村项目时序进行滚动更新。拆除重建类城市更新项目必须纳入“大圈”范围。

 ● “拆、治、兴”分类实施

采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照特大城市标准有力有序有效推进城中村改造，“需拆就拆、应整尽整”。

 ● 分类打造新型社区

新型产业社区教育设施可按照黄金双轴区域设施标准、中小学学wei在全镇内平衡配置，幼儿园可结合保障性住房以独立占地不分宗方式建设。

新型产业社区城中村项目以保障性住房形式集中配置宿舍，单宗工业用地不再配置宿舍，规划配租型、配售型保障性住房分别按照不低于0.3、0.5个车位/100㎡计容建筑面积配置停车位，规划可分割、不可分割工业项目分别按0.4、0.3个车位/100㎡计容建筑面积配置停车位，允许产业园区对停车位整体统筹、集中配置，新型产业社区用于拆迁补偿安置的产业项目可按照0.3个车位/100㎡计容建筑面积配置停车位。

强化重点项目包保服务、跑出“加速度”，针对城中村专项借款44个首批项目，形成挂图作战机制，建立规划谋划、资金筹集、拆迁谈判、项目审批、招投标建设、招商运营全流程管控，力争形成城市社区和产业社区的试点突破。

 ● 强化城中村规划实施改革

探索国土空间规划管理新机制，通过“片区/管理单元—街坊/地块”，建立逐级深化、上下贯通的规划编制、传导、管控体系，以片区统筹/管理单元衔接总体规划、详细规划，探索通过在总规层面实行底线管控约束，在管理单元层面落实要素传导和依据功能分区实行差异化准入，在街坊地块层面实行地块的开发控制，实现对项目落地实施的全过程管控。

以人为本，重构改造流程

● 充分尊重群众意愿

城中村启动需征求村民意愿、且取得改造范围（含拆除范围、整治范围）内权益土地面积和人数占比均达80%以上的书面同意，并经农村集体经济组织表决同意后方可推动实施。

改造过程中要充分听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见,保障村民知情权和参与权。

● 加强政府“统筹做地”

强化政府把控土地一级市场，镇街（园区）政府或其委托的市属企业、镇街（园区）属企业可作为做地主体，完成城中村改造项目的前期土地整理、征地拆迁（补偿）、场地平整等工作后，将土地统一交由政府收储或交由政府公开招引实施主体。

涉及以政府“统筹做地”方式处理补偿安置费用与补偿物业给付实际使用人等相关权益方，可按照城市更新补偿安置相关规定对税务事项进行处理。

● 择优确定实施主体

深化公平公开的改造体系，以改造单元为基本单位，形成政府收储、公开实施主体招引、权利人自改等三种模式。

采取政府主导的改造和供地模式，政府主导完成土地整理后，将单元内土地收储入库，经营性用地公开招拍挂出让。

实施城中村公开招引实施主体模式，政府在公开交易方案中明确改造开发条件（单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等），改造项目拆赔方案取得改造项目范围内物业权利人的人数80%以上书面同意后，在市公共资源交易平台以公开竞价方式招引实施主体（拟土地受让方），实施主体限期通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。

● 高效推进要约收购

市公共资源交易中心发布确定实施主体公告后，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上；要约收购期限届满，要约收购权益土地面积合计占比及人数合计占比仍不足100%的，经协商无法达成一致意见的，可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。

● 坚持实施净地出让

城中村改造项目已签订的搬迁补偿协议的权益土地面积和人数占比均超过90%，剩余未签约部分经协商无法达成一致意见，为维护和增进社会公共利益，推进国土空间规划的实施，各镇街（园区）可提请市人民政府，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，对未签约部分土地及房屋依法实施征收。

未签约部分经市政府征收后符合“三地”要求的，可协议出让给改造项目实施主体。

涉及未签约部分属于违法建筑的，由属地政府依法依规拆除，整体实施净地出让。

依法依规，破解改造难题

● 严格落实农房管控

集体土地已纳入城中村改造“小圈”拆除新建范围，统一纳入农房禁建区，禁止改建、重建或新建农房；对于条件尚不成熟、近期无计划实施拆除新建的范围，按农房管理规定纳入限建区或可建区。

对已纳入农房禁建区且已纳入城中村改造拆除新建范围已批未建农房，充分尊重村民意愿，通过置换宅基地、安置房、有偿退出等方式，妥善解决村民安置问题。

充分考虑城市发展弹性，根据规划调整变化、重大重点项目谋划推进进度，定期对“农房禁建区、限建区和可建区”范围进行滚动更新，并按规定程序批准后公布。

● 规范认定合法权利

未经依法登记或者未经依法批准建设的建构筑物和所占土地，属于集体土地的，权属人可认定为集体经济组织，经集体表决和协商一致的，可由集体经济组织统筹签订土地补偿协议，集体经济组织结合历史协议约定和相关法律法规包干处理补偿安置费用与补偿物业给付实际使用人等相关权益方，可按照城市更新补偿安置相关规定对税务事项进行处理。

● 优化完善补偿标准

探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方式，拓展实物补偿（商品房、保障房、安置房）的途径，促进城中村改造有效实施。

严格依法依规全面清理打击违法用地、违法建筑，逐步强化合法与不合法用地（建筑）差异化补偿，遏制非法牟利和拆迁协商过程中超额索求赔偿、恶意寻求非法利益。

改造物业非具完整合法权益的，物业权益人同意按照市镇国土空间规划实施改造且同意属地政府制定的统一补偿安置条件的，可同意其按照不高于改造片区或项目范围内同等形态、体量物业的补偿安置条件签订补偿协议；物业权益人不同意按照市镇国土空间规划实施改造、不同意属地政府制定的补偿安置条件的，可循法定途径解决。

所有进入行政救济程序涉诉的物业不再以原补偿安置协议为基础进行协商谈判、不再按照改造项目补偿安置方案进行补偿，严格按生效法律文书进行赔偿；经行政机关确认为违法建筑的，坚决予以拆除、不予赔偿（生效法律文书明确的相关补偿费用除外）。

● 优化集体收益分配

鼓励村集体经济组织在城中村改造中发挥主动性作用，建立农村集体资产分红与城中村改造投入挂钩机制，未来三年原则上集体经济组织每年需将农村集体资产收入不低于10%投入旧村整治活化或现代化产业园区建设；

涉及城中村改造，集体经济组织需将城中村改造的集体补偿收益总额不低于50%投入旧村整治活化或产业空间建设，集体经济组织每年分红总额建议不超过每年投入旧村整治活化或现代化产业园区建设额度的30%，以促进村居综合环境明显改善、保证村集体经济可持续发展。

纳入城中村改造“大中小圈”范围，集体经济组织同意并实施改造（含拆除新建、整治活化、拆整结合）的，改造项目考核优秀，可增加5%的分红比例；未完成年度实施改造任务的，村集体资产分红在上一年分红比例基础上按每年20%递减。

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