上数据！东莞成交最好的二手房，如今怎样了？

那些风风火火的二手盘

“该涨的总会来，但不该涨的，迟早要还回去。”

房姐曾经在2020年对二手市场，进行了一次全面的复盘，如今回看这句话，果不其然，市场已褪去所有加持的光环，价格逻辑回归本真。

放眼市场，2024年一季度已结束，那些年成交风风火火的二手热盘，现今怎么样了？

为此，房姐从一些数据和摸查中，窥见当下二手情况，以供各位参考。

保持一定市场活跃度，但高价格早已不存在

一顿操作猛如虎，首先呈上近五年以来成交套数TOP10的二手榜单。

参考每年和最新的成交数据，每次皆有中惠香樟绿洲的身影；南部湾万科城、卓越蔚蓝城邦则上榜4次；万科金域松湖花园、大运城邦上榜3次。

从全市成交量排行，这几位二手成交大户，依然能保持着较高的市场活跃度。

| 数据仅供参考

不过，再细细将价格拉开，整体单价呈现下降趋势。

二手热盘保持着一贯较为充足的热度，但不能免俗地，随着大环境集体下调价格。

五个典型热盘基本为大体量社区，挂牌房源多，一部分二手业主为了快速出货，于是不停降价暗中battle，单价从2021年高位至今已整体下降约10-35%。

根据中介门店摸查，降价成交房源以建面约80-100平面积段为主，刚需仍然是二手热盘的主力军。

| 数据仅供参考

另一方面，从数据中也反映了东莞各镇街二手市场继续分化。

今年成交的二手热盘主要集中在常平、石龙、虎门、厚街，单价基本维持在1-2字头，水分较少，以本地客为主。

而东城、南城、松山湖的二手成交量稍微逊色，核心区域曾经的价值标杆，仍然在挤出水分，价值的回落，让意向购房者持币观望的情绪浓厚。

与此同时，水乡和东部多个镇街暂无大动作，曾经畅销的二手盘成交数据惨淡。

在此二手和新房有同样的价值逻辑。

回归到文章开头所言“该涨的总会来，但不该涨的，迟早要还回去”，在魔幻的时代，消耗了不少东莞有生力量。

而如今，购房者参考的标准透明且原始：

各镇街新一轮的发展大幕拉开，有的镇街肉眼可见地展开城市资源（地铁、学校、产业、生态等资源）快速兑现，也看到有的镇街原地踏步，停滞不前。

所以，那些曾经备受热捧，但又鲜少支撑的二手盘不再嚣张，价格已逐步地、合理地回归到市场之中。

新房与二手，一场极致的拉扯

当下二手与一手的拉扯，史无前例，来势汹汹。

🚩首先是一场价格战的明争暗斗。

以核心区域为例，近年来主城区和松山湖大量新房住宅项目入市，不再出现供不应求的状况，与此同时二手市场挂牌量激增。

面对市场激增的货量，二手业主快速出清，唯有“降价”，以笋盘吸引买家出手。

正如南城的鸿福路商圈及CBD周边：

在第一季度，石竹新花园成交均价约27837元/平、金地格林小城约29392元/平等二手热盘，同样以价抢客，以价换量。

| 数据仅供参考

曾经摇旗呐喊的万科金域华府，2021年成交单价一度接近7万/平，如今周边有众多改善项目在售，明显分化一部分客户。

根据最新2024年第一季度数据，万科金域华府一期成交约11套，均价约40351元/平，二期成交约14套，均价约41094元/平。

甚至，它在中介的朋友圈，“特价房源”、“超级笋盘”的促销字眼出现，其形象也开始亲民起来。

| 中介朋友圈截图

🚩另一方面，二手和新房逐渐分道扬镳，二手抢走刚需客群，新房争夺改善市场，两者开始奔赴不同的方向。

这样的情况，主要出现在主城区、滨海湾片区、松山湖的二手热盘。

比如厚街的万科金域国际、松山湖的万科金域花园，周边有众多改善型新房在售，二手走量大多为2-3房刚需户型。

最为典型的，是每年的二手成交大户南部湾万科城，受到五期新房住宅入市的影响，2023-2024年成交主要以三房为主。

据中介表示，尤其是今年以来，五期新房住宅以价格优势吸引客户快速清盘，南部湾万科城二手小区成交都是小户型，基本没有四房。

| 数据仅供参考

在摸查当中，不少门店中介都表示，一二手房抢客，是家常便饭。

市场的蛋糕就这么大，这是一场旷日持久的抢客大战。

无论是二手热盘还是实力新盘，是开发商或者是二手卖家，未来要面对的洪流，价格与品质缺一不可。

六大片区二手热门小区

最新成交价格一览

最后，房姐统计摸查了六大片区的最新成交价格，供各位参考。

在当下的市场，二手楼市天平已向买家倾斜。

不过，中介推出特价房源、降价房源，一定要分辨清楚，不要纯粹为了降价而买房。

我们更应该关心的是房子的本身，需要反复问自己，这房子是否适配自己的自住、学校需求、通勤需求等，才是最重要的。