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老秃扯房:惠湾置业,你那么着急干什么?

惠湾牛浩思老秃楼主 主楼
2017/5/19 9:40:37 评论 48浏览 6073
自从周边限购以后,近期惠湾的楼市真是有点疯了,接连蹦出多个日光盘,搞得置业者心里慌慌的,生怕买不着,以后更贵了。
 可是,老秃在经过与惠湾业内人士多方交流后,发现这个事真的有需要说道说道
  
 以下内容绝不透露消息来源,更不会提及相关行业人士的姓名及身份,请理解。
 
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黑白片1楼
2017/5/19 9:49:06

惠湾牛浩思老秃楼主2楼
2017/5/19 9:52:07
先来说说,大家为什么会抢房。
 三个方面的原因,一是粤港澳大湾区的概念受到追捧,投资者普遍看好惠湾将来的房价上涨,在惠湾楼盘的置业者中,我们越来越多地发现内地其他省份的投资者身影,有些楼盘比例甚至达到20%,可以说明这一点;
 二是周边城市限购,大量投资大湾区的资金无路可去,在短时间内都集中到了惠湾,人多房少,自然形成抢购局面;
 三是房地产从业人员人为制造市场恐慌,加剧了置业的抢购心理。

回顾一下五一前的那次疯狂吧:
官方辟谣:惠州疯了?多个楼盘连夜开盘加推
惠湾牛浩思老秃楼主3楼
2017/5/19 9:53:29
什么情况,链接没加上?再来一次
官方辟谣:惠州疯了?多个楼盘连夜开盘加推
惠湾牛浩思老秃楼主4楼
2017/5/19 10:09:57
但是,凡事都有两面,我们再来看看市场的真实情况是什么样,是不是所有楼盘一开盘就卖个清光。
 石化大道旁离高速出口不远的某楼盘,3月份开盘至今,一直在慢慢卖,五一的时候突然火了一把,然后又慢慢卖,目前还剩200套左右没有卖出去,并不是我们想像中的没得房卖。
 这不是个例,事实上,在惠湾市场,目前最好卖的还是价格适中、赠送面积多的小户型,基本一开盘就清空了,但大户型的就没这么好卖了,有些一两个月甚至更长时间都在慢慢清货
 说明什么?目前置业惠湾的人士大部分都只能接受低总价,低首付的楼盘,这类人士有两种,一是投资者,二是刚需族。
 而有一些房地产从业人员从目前的热销中看到了商机,于是产生了另一种行为:囤房。出于看涨心理,一些从业人员一开盘就以交订金的形式,把好卖的户型囤在自己手里,然后以喝茶费、选房费等名义,让置业者另外加价购买购房资格,所以前述低总价置业人士要加入第三类:囤房者。但这类人士是阶段性的,所以单列。
 也就是说,刚需族在这个阶段很受伤,被投资者和投机者裹挟着,选择余地大为减少,不得已加入抢购大军。
 
惠湾牛浩思老秃楼主5楼
2017/5/19 10:18:43
再来说说,最近房源紧缺的原因
 首先要说明,房源紧缺,事实上是小户型房源紧缺,大户型并没有大家想像的那样需要打破头去抢。
 原因有二
 一是突然大量购买力聚集,把之前的库存一下就清空了,新盘开盘也接不上,所以房源紧张。
 二是政府在限价,很多开发商对价格的预期与政府不对等,报备的价格政府不批,不久之前开盘的一个楼盘,报批的有600多套,结果因为该盘的价格高过整体均价,在没有低价盘对冲的情况下,政府只批了200多套,而开发商前期按600多套的计划蓄了近2000个客,结果开盘就爆了,后续麻烦一大堆。
 
sdw1546楼
2017/5/19 10:26:26
比较客观
惠湾牛浩思老秃楼主7楼
2017/5/19 10:31:01
房价背后:开发商与政府的斗智斗勇
 政府是铁了心要控制房价的,据说,惠州市某领导已经两次被上面约谈,要求限购,在保证严格控制房价后,才得到上面的允许,惠州不限购,但上面的态度是“听其言,观其行”。如果房价一旦上涨,就必须限购。
 在重压之下,惠州市政府控制房价的决心是空前的,因为一旦限购,惠州现阶段的发展将严重受挫,房地产几乎可是说是惠州的支持产业,也是惠州实施“海绵计划”不可或缺的一环。
 目前政府的红线是均价1万3以内,根据不同楼盘的特点,上下可以有浮动,但总体均价是不能突破的,
 据说,政府某部门领导召集开发商开会,直接发飙道,政府为了惠州不限购,顶住那么大的压力,为了控制整体均价,想了多少办法,你们还天天在搞这些名堂,不配合政府,哪天逼到政府没办法要限购,大家都没得玩
 
惠湾牛浩思老秃楼主8楼
2017/5/19 10:42:15
但商人天生就是逐利的,就如俗话所说:上有政策,下有对策。为了提高房价,开发商们可谓奇招迭出,政府也是见招拆招。
 大家都记得一个月之前出台的“惠六条”,明令禁止捆绑销售,原因就是有的开发商搞这一套。大家都知道交楼有带装修与毛坯,政府的态度是,不管你带不带装修,反正价格不能高过红线,带装修的价格低于红线,可以带装修卖,但高过红线,就不批,总不能把货全部压手里吧,急于出货的开发商,就把带装修的货拆开来,备案时交楼标准为毛坯,遵照政府的限价政策,实际交楼时为带装修,然后在卖房的时候捆绑一份装修合同,以曲线方式实现价格突破。
 装修合同的定价是有讲究的,据业内人士介绍,大亚湾楼盘带装修的标准大约在500-1000元/平米,当然,开发商不会按这个价跟你签合同,翻一倍是客气的……
 对此,政府的态度很明确:捆绑销售的一律封盘,不让你卖了,什么时候解封?看你表现 
麻利麻利呗美哄9楼
2017/5/19 10:48:15
限价保护的是开发商,利好一手房,限购利好二手房
惠湾牛浩思老秃楼主10楼
2017/5/19 10:52:12
确实,从这点上来讲,政府与开发商是利益共同体
回复9楼麻利麻利呗美哄的发言:
限价保护的是开发商,利好一手房,限购利好二手房
惠湾牛浩思老秃楼主11楼
2017/5/19 10:52:37
另一种玩法,是开发商按政府的规矩来备案,比如均价是1万2,但我可以把每套房的价格差拉大,贵的1万5,便宜的9千,然后,然后,然后,开盘只卖贵的,便宜的不卖,留着3个月以后调价再卖。这样,也可以变相把房价拉高
 政府也不是吃干饭的,这种猫腻很快就被发现了,于是政府前几天又出了一个文件,以后备案的价格,一个楼盘里不同楼栋之间不得超过7%,同栋不同楼层之间的价格差不得超过7%……
不知道大家有没有注意之前的这个政策解读文章,讲得很明白,说的就是这个事:
惠州备案价新规楼栋差价不超7% 开发商:可操作漏洞被堵

 嗯,估计开发商后面还会有各种妖娥子,政府也会想各种办法来灭火,这出戏会一直唱下去。
 
惠湾牛浩思老秃楼主12楼
2017/5/19 11:02:51
回到主题,为什么说惠湾置业用不着太着急?
 一、我们保守地估计了一下,惠阳和大亚湾已经开工在建,今年可以开盘推售的房源不会少于5万套,这不包括之前已经卖了的货量。
 二、目前的房源紧缺是暂时的,大量的货源会在下半年具备推盘条件,也就是说,下半年惠湾可能迎来一波推新盘的高峰。
 三、从目前各方面得到的消息判断,政府铁了心要把房价维持在一个稳定的水平,否则面临限购令。
 四、由于近期多家大房企的进驻,惠湾的楼市品质将得到明显提升,但这些盘中有很多目前还没有推出,缓一缓也许可以以合理的价格买到高品质的楼盘,还是那句话,房子是用来住的,品质很重要。
 
惠湾牛浩思老秃楼主13楼
2017/5/19 11:11:33
综上,老秃认为,对于真正有自住需求的置业者,可以先不用那么急,缓缓也许有惊喜。对于某些投资型置业者,本来就不是太在乎房价高一点低一点,要的就是能买上房,上述言论,当我是放屁就好了。
 当然,这都是我个人的看法,不一定准,做一个参考就好,如果哪天政府真的被逼限购了,大家不要骂我,说就因为信我的话错过了入市时机,我先行谢罪
  
 最后,顺便说一下,如果你现在想在惠湾买大户型,不用听任何人忽悠,大可以货比10家,慢慢转悠吧,直到挑到你满意的为止
 
IBM国际14楼
2017/5/19 11:20:24
专业
嘀嗒滴15楼
2017/5/19 11:20:41
写的比较客观
黄火球16楼
2017/5/19 11:23:19
光是惠阳,目前就至少十来个盘可看可选吧?老秃说的太有道理了。。。但是昨晚龙林为啥有是抢购
惠湾牛浩思老秃楼主17楼
2017/5/19 11:32:41
我和明少这段时间在扫盘,刚完成澳头和中心区的,正在整理资料,澳头今年可供应货量超过3000,中心区已经开工和在售的有18个盘,年内可供应量过1W,下一步是霞涌片区、上扬片区、西区北部、西区南部、坪山河以西、再接下来到惠阳,敬请期待

昨天抢房现象在我们预期之内,多方因素共同造成的结果,前面有说到
只是很多人身在庐山中,被雾遮了眼
回复16楼黄火球的发言:
光是惠阳,目前就至少十来个盘可看可选吧?老秃说的太有道理了。。。但是昨晚龙林为啥有是抢购
longgiraffe18楼
2017/5/19 12:26:22

为楼主点赞,地产行业需要这样的人
那些故意炒作房子的人,实在可恶! 真是老鼠过街,人人喊打!
大舵手19楼
2017/5/19 13:20:21
楼主专业!赞!
陈江仁20楼
2017/5/19 13:49:25
挺专业的
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