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主楼

2023-12-12 16:04:09

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临深淡水大亚湾房子的一点心得体会和看法

这楼市，就像韭菜，每一年都有新的成长变化。

0

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沙发

2023-12-12 16:09:31

1

惠湾看房，先好好看看卫星地图
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惠阳区900平方公里左右，大亚湾区300平方公里左右，而大深圳才2000平方公里左右。

惠湾加起来都超过深圳一半面积，人口却才150万左右。

来惠湾看房子，地图得好好看看。

卫星地图，对应的是开发商售楼部的扭曲的变形的失真的容易误导的地图。

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板凳

2023-12-12 16:23:21

2

惠州那么大，买房怎么选区域？
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深圳人之所以考虑惠州房子，大概还是深圳好搞钱，惠州房价低，惠州离深圳近，惠州居住环境好。

惠湾临深，类似燕郊之于北京，昆山之于上海。往返北京上海的打工人，深圳人亦是。

临深的淡水大亚湾，可谓近水楼台先得月。如果在龙岗中心城和坪山中山城工作，居住在临深，那似乎更近点。

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地板

2023-12-12 16:33:45

3

临深的优势体现在哪里？
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一句话概括临深优势：近深圳近地铁近高新园。

一线之隔，一边是深圳人民欢迎您，一边是大亚湾人民欢迎您。

北中南三条深圳地铁：

北线深圳地铁14号线沙田站，直达坪山中心，大运中心，福田中心。
中线深大城际聚龙站（2026年通车），链接坪山大运五和机场枢纽
南线16号龙坪线，串联东部中心大运和坪山中心。

坪山高新园，占地51.6平方公里，以如日中天的比亚迪新能源、生物医药、芯片半导体、人工智能、新材料、高端装备制造等高精尖企业为主，计划在2030年实现50万中高端就业人口，万亿经济产值。

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4楼

2023-12-12 17:03:02

4

南站新城的发展潜力如何？
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惠阳站板块谈不上一线临深区域，深汕高铁等轨道的加持，也让南站新城板块可以实现空间弹射。一个字，快！两个字，贼快！

深汕高铁全程128公里左右，深圳段地下时速设计250，惠州段设计时速350，按照相关的说法是一个高频高快的铁路通道，链接深圳市区和飞地深汕新区的高速通道。并在惠阳站设地下高铁站，有望开通后，20分钟左右时间到达南山西丽高铁站。西丽高铁站所代表的南山科技园片区，粤海街道，企鹅，大疆，抖音等大咖云集。

原本吹拉弹唱不亦乐乎的深圳地铁14号线东延进地铁五期，给惠阳站再一波轨道加持，那妥妥的惠湾核心所在。

然，14东暂缓。不知到何时？

深汕高铁预计在2027年前后开通。

此外，惠阳站这里会新增惠大铁路站点，惠大铁路电气化改造在十四五期间实现，改造完工时间也大概在2027年左右。

由此也可以看到，惠阳站所在的南站新城板块，对于往返通勤更加便利，需要等待深汕高铁的开通，4年左右的时间。那时候，2027年。也许，在2035年，我国初步实现现代化的时候，14东会接驳到惠阳站吧。那时候，在轨道和大城规划加持下，惠阳站南站新城的地位，会牢牢坐稳。

目前，南站新城板块有价值的社区，像惠阳星河丹堤、碧桂园南站新城、中信新城、星河荣域等，都是可圈可点的。如果有计划未来几年高铁往返深圳需求的，这些社区都还是挺赞的。

南站新城控规图。

坪山枢纽、罗湖北枢纽、西丽枢纽。

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5楼

2023-12-12 17:19:42

5

比亚迪商圈片区的硬伤是什么？
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学校和工业园。

因为有遇到过这样的案例，因为热闹，买了比亚迪商圈房子的业主，后来真正面临孩子上学的时候，发现有点失望。要么是私立的广东外语外贸大学附设大亚湾外国语学校，一年学费5万左右。要么是村小学荷茶小学，或者离的有点远接送不便的西区第三小学。

这里，得认真看看大亚湾的公办学校学区划分。如果真是为了孩子上学而买房的，学区划分一定要搞明白。诚然，比亚迪商圈这里确实有优秀的社区，像华润润溪花园、林间漫（嘉霖骏禧）、博林腾瑞等。

如果计划让孩子上现代化的广外外国语学校，学区确实就不是问题了。

客观来说，比亚迪商圈对比万达商圈，水平和层次还是差了点。

万达商圈这里居民区集中，比亚迪商圈这毕竟是产业园区集聚。比亚迪商圈显得亲民，夜市确实比万达商圈热闹，但是没有万达商圈这看着高大上。万达商圈这的翡翠山益田华美达、高弘温德姆酒店、博雅培文和西区一小大亚湾一中等配置，确实比比亚迪商圈要高大上。

比亚迪商圈这里确实产业园区多，园区产业工人也多。对比坪山高新园的资金技术人才研发，比亚迪商圈这算得上是生产制造基地。

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6楼

2023-12-12 17:38:35

6

大亚湾新城的崛起——万达板块！
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一座所谓的新城，如果没有几个人，商业也没有，就像白云新城这样，空有未兑现的概念，谈不上新城。

大亚湾万达板块，定义为新城崛起，相信没有啥争议。

人多，亮灯一片。车多，多到会塞车！流量所在。

配套应有尽有，基本上控规图上所体现的学校、商场、公园、写字楼酒店、道路、高档住宅都兑现了！城市面貌生机勃勃，欣欣向荣。

西区一小、西区六小、西区八小、大亚湾一中、博雅培文实验学校。

万达广场、益田广场、社区底商。

大亚湾儿童公园。

翡翠山宏业大厦、华美达酒店、高弘世纪中心、温德姆酒店等

泰丰牧马湖、翡翠山、灿邦珑廷、高弘世纪中心等高端住宅。

万达板块，大亚湾当之无愧的商业中心。

这里，未来深大城际响水河站牵过来，轨道交通助力一下。目前就是离通勤的沙田地铁站远了点，大概9公里左右吧，有公交车266接驳。但是居住的生活配套，确实还是强。而且大家基本都和深圳有着千丝万缕的联系，谈不上排外，说普通话。

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7楼

2023-12-13 13:54:40

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8楼

2023-12-14 09:25:41

支持一下

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9楼

2023-12-14 11:20:43

临深买房要点：
1，刚需
三公里内有学校、医院、地铁或高铁站，再考虑小区品质，可选择的楼盘屈指可数
2，养老
基本与刚需差不多，如果单纯为养老不带孙子上学，且不考虑保值，学校可以忽略，对环境和居住舒适度的要求更高一点。

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10楼

2023-12-19 10:25:36

7

现在买房谈投资是不是不合时宜？

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惠湾过去十年房地产开发有力地改写了片区城市面貌，像大亚湾万达片区新城的既视感，淡水滨水公园片区的建设也可圈可点。

老破小的价值走低越来越成为当下社会共识，这个也涉及到当下住房需求的升级。过去解决的是有没有的问题，现在要解决的是好不好的问题。

就像三四十年代的农村，住的土坯房，六七十年代建起来砖瓦房，00年代更新为小楼房，20年代农村开始新建现代化别墅。农村住房的变迁，体现了住房的持续升级迭代。

而城市住房，一样也历经着升级。早些时候的宿舍楼合院那种，后来没有车库的独栋商品房，再接下来花园小区，再超高层，现在追求低密度品质社区。告别老破小，逐步改善住宅需求。

说直白点，换房需求会成为接下来的主流趋势。首套刚需这个概念，就结合我们身边的同学朋友同事来看，似乎大多都买了商品房。

市场的归市场，保障的归保障。也许后面国家会出手收编城市不值钱的老破小加以改造作为保障房，至于高大上的改善房，就交给市场去，价高者得，毕竟，房产买卖要交税的。

鉴于此，我认为房子投资还是有价值存在的。前提是好地段好房子相对稀缺的房子，就如田忌赛马般，上中下三等马。深圳也有下等马，惠湾也有上等马。优选惠湾的上等马房子，一方面住的舒服，另一方面可以享受未来房价上涨的红利。

毕竟，未来房价可不会普涨了。

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11楼

2024-01-19 18:00:36

8

《防不胜防，亲历一场房产纠纷官司》
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今天接到大亚湾法院的电话，
拿了一摞资料，
并告知1月底出席作证。

惠亚医院这片城市面貌确实还是上来了，
机关单位比较集中，
市政配套也在慢慢跟上。

官司的起因在于银行放款环节，
买家银行卡止付，
银行没法打款给到业主收款银行卡，
业主没能收到尾款。
买卖双方协商剩余尾款以全款方式去支付，
只是需要点时间。
买家资金没有回款，
尾款支付时间一拖再拖，
拖了大半年，
业主决定起诉。

我们作为居间方，
作证，
配合取证调查。

深刻认识到，
二手房交易的安全性才是首位的！
卖方顺利的拿到房款，
买方顺利拿到属于自己名下的不动产权证。

房产类的纠纷，
相信大家都不想遇上这样的事。
有时候，
优质的买家，
优秀的卖家，
大家能聊得来，
彼此能建立起基本共识和信任，
就是缘分。
相比那相差的万把块钱房价款，
真没太大必要去纠结。

对于业主资质很差劲而卖房的，
那确实有点考验买家小心脏。
一般的买家怕是承受不起。

二手房交易的安全性，
才是最核心的！

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12楼

2024-01-24 12:27:26

9

《当“飞机客”成为众所皆知的玩意》
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2023年年中，临深这边负首付买房大行其道。如果再往前一年，2022年，那时候飞机客还算神秘，知晓的人还不是很多，这些人因为掌握了先机，还是吃了一波红利。

现在，零首付开始加以管控，有点难度。负首付难上加难，可谓要花费极大的人力物力财力去操盘。现在比较能被银行接受的是首付0.5-1成，当然了，认房不认贷后，2成首付是基本共识。

所谓飞机客，大概可以字面上理解，外地飞过来，买了房，超贷了款后，就飞走了，找不着了。

单个的飞机客倒是没这么大的能量，幕后有专业的“经纪公司”负责包装。就好像经纪公司包装明星一样，负责造型、衣品、八卦、人设、才艺、话题、粉丝团等。明星带来流量商业效益，经纪公司负责抽成。

经纪公司包装飞机客，可谓蓄谋已久，至少半年一年的准备工作。毕竟银行这边的资质审查，查看最近半年或者一年的征信报告银行流水社保记录甚至是公司单位家庭住址等。

满足银行对口需求，你要一年流水，就给飞机客包装一年的代发工资流水。你要社保记录，就给飞机客缴纳当地一年社保。你要公司，就给飞机客注册一个公司。你要公账流水，就给这个空壳公司注资做流水。你要名下有房子，就给飞机客买个房呗。

这一切，买房只是个开始。利用货币宽松，银行急于放贷完成业绩目标的诉求，打通评估公司和银行关系，拉高银行对某小区的评估价，实现超贷20万甚至30万40万。对于超贷部分，经纪公司是要抽成的。给飞机客留足2年的房贷月供，剩余的钱飞机客自己支配。

你以为这就完了吗？这只是开始。有了房后，凭借强大的社保代发工资企业流水，继续薅羊毛。装修贷操办四五家，信用贷走起，企业税贷来一票，经纪公司的目标起底也是百八十万。

飞机客的身份也历经了升级迭代，最开始的外地人，四五十岁的中老年人。到现在的本土化的正常就业的小白青年，为了薅银行羊毛，找对人办对事。毕竟，这是国家的钱，毫无压力。

中国人自古以来不缺头脑聪明的人，钻漏洞赚大钱。当一个生意众所周知的时候，说明已经步入尾声了。银行这块开始打补丁，修补漏洞。加强信贷资质审查，要说惠州有几家银行行长落马了。现在银行信贷部眼里，看正常的买家都像飞机客，怕怕的。

不知道这算不算是打政策的擦边球，或者定性为诈骗，这性质，可大可小吧。这经纪公司飞机客的操作思路，和深房理那帮人，可谓半斤八两，都有聪明的大脑，做成了一个完备的产业，依附在这个产业链上的都赚到了钱。只是这个产业有生命周期，就看能否全身而退，或者成为最后的羔羊。

做地产，发现也是有风险的，有意也好，无意被牵连也罢。保持初心，坚守正道，交易房子，赚取佣金提成。对自己负责，对客户业主负责，更是对家人负责。

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13楼

2024-03-06 21:26:36

10

《原来新房交给国家的税不比二手房少！》

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前些天过户了一个龙光城龙公馆的大house，因为原购价比较高，业主需要提供契税发票和购房发票实现个税减免。

意外看到，原业主买这房子的时候，总房款里边有9%的增值税，高达210000！

原本以为新房只需要缴纳契税就完事，然而新房实际含税了，这个9%的增值税转嫁到了买家头上。

总价260多万的龙公馆，增值税高达21万！

二手房价税合一，怕是也远不及这新房含税价啊！

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14楼

2024-03-12 10:03:33

11

有关物业的话题

近几年，惠湾这边二手次新小区陆续入市。对比之下，原先的老旧社区，如果物业不给力的话，社区老化会比较厉害，给居民正常生活都带来影响。

比方说，电梯设备老化出现夹人事件，比方说供水管道锈蚀污染生活用水，比防水公区墙砖空鼓脱落很不美观，比方说社区监控不到位存在盗窃安全隐患等。

现在的小区都开始网格化管理，比如蓝岸社区，德惠社区等，物业管理也会慢慢和社区服务有所融合，毕竟社会养老开始有向社区养老发展的趋势。由此可见，物业管理服务，并不仅仅只是收取物业费清除生活垃圾就完事的。

物业管理会走向人性化关怀，贴心，理想化的模式是鱼水情。

小区老不可怕，可怕的是物业还不作为。那只会加速小区衰落。

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15楼

2024-03-12 12:07:42

12

大亚湾让大伙失望的恐怕是楼价。

还是那句话，有条件还是优先深圳，没条件再临深。

这个条件是指，深圳购房名额，深圳购房首付月供能力。时间就是金钱，效率就是生命。深圳理念体现的很淋漓尽致。三年一小变，五年一大变，这就是深圳速度。被全国资本甚至世界资本所看好的地方。深圳科创有口皆碑，科技资本的力量。

深圳东进战略，基础设施还是交通先行。要想富，先修路。交通确实制约了深圳东部的发展。作为东部中心之一的坪山中心城，市场价格才3万均价，远不及深圳中西部。大亚湾楼价，可以说，也受制于坪山的交通坪山的发展。毕竟，坪山中心城高铁核心也才4万而已！

坪山中心城都如此，大亚湾楼价还能几何？坪山高铁核心那的万科招商大东城，目前3万多不到4万。大亚湾临深现在1万不到。高峰时候，坪山核心6万+，大亚湾也到了15000左右。

所以，大亚湾的楼价走向，受制于坪山中心城未来的楼价。

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16楼

2024-03-23 22:18:50

同意。

引用9楼南站新城的发言:
临深买房要点：
1，刚需
三公里内有学校、医院、地铁或高铁站，再考虑小区品质，可选择的楼盘屈指可数
2，养老
基本与刚需差不多，如果单纯为养老不带孙子上学，且不考虑保值，学校可以忽略，对环境和居住舒适度的要求更高一点。

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17楼

2024-03-23 22:29:38

‘大亚湾临深现在1万不到’说的是二手房吧。新房没有人看，叫价都1+w。想在万达片区弄个养老小3房（80平左右，总价70w左右）都不得。

引用15楼楼主的发言:
12

大亚湾让大伙失望的恐怕是楼价。

还是那句话，有条件还是优先深圳，没条件再临深。

这个条件是指，深圳购房名额，深圳购房首付月供能力。时间就是金钱，效率就是生命。深圳理念体现的很淋漓尽致。三年一小变，五年一大变，这就是深圳速度。被全国资本甚至世界资本所看好的地方。深圳科创有口皆碑，科技资本的力量。

深圳东进战略，基础设施还是交通先行。要想富，先修路。交通确实制约了深圳东部的发展。作为东部中心之一的坪山中心城，市场价格才3万均价，远不及深圳中西部。大亚湾楼价，可以说，也受制于坪山的交通坪山的发展。毕竟，坪山中心城高铁核心也才4万而已！

坪山中心城都如此，大亚湾楼价还能几何？坪山高铁核心那的万科招商大东城，目前3万多不到4万。大亚湾临深现在1万不到。高峰时候，坪山核心6万+，大亚湾也到了15000左右。

所以，大亚湾的楼价走向，受制于坪山中心城未来的楼价。

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18楼

2024-03-23 22:35:08

看到有的可以呼我。也许不是必须，但我会动心的

引用17楼龙王21的发言:
‘大亚湾临深现在1万不到’说的是二手房吧。新房没有人看，叫价都1+w。想在万达片区弄个养老小3房（80平左右，总价70w左右）都不得。
引用15楼楼主的发言:
12

大亚湾让大伙失望的恐怕是楼价。

还是那句话，有条件还是优先深圳，没条件再临深。

这个条件是指，深圳购房名额，深圳购房首付月供能力。时间就是金钱，效率就是生命。深圳理念体现的很淋漓尽致。三年一小变，五年一大变，这就是深圳速度。被全国资本甚至世界资本所看好的地方。深圳科创有口皆碑，科技资本的力量。

深圳东进战略，基础设施还是交通先行。要想富，先修路。交通确实制约了深圳东部的发展。作为东部中心之一的坪山中心城，市场价格才3万均价，远不及深圳中西部。大亚湾楼价，可以说，也受制于坪山的交通坪山的发展。毕竟，坪山中心城高铁核心也才4万而已！

坪山中心城都如此，大亚湾楼价还能几何？坪山高铁核心那的万科招商大东城，目前3万多不到4万。大亚湾临深现在1万不到。高峰时候，坪山核心6万+，大亚湾也到了15000左右。

所以，大亚湾的楼价走向，受制于坪山中心城未来的楼价。

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19楼

2024-03-23 22:46:06 来自Android手机客户端

可以留个微信，913317259，方便交流房子

引用龙王21的发言:
看到有的可以呼我。也许不是必须，但我会动心的
引用17楼龙王21的发言:
‘大亚湾临深现在1万不到’说的是二手房吧。新房没有人看，叫价都1+w。想在万达片区弄个养老小3房（80平左右，总价70w左右）都不得。
引用15楼楼主的发言:
12

大亚湾让大伙失望的恐怕是楼价。

还是那句话，有条件还是优先深圳，没条件再临深。

这个条件是指，深圳购房名额，深圳购房首付月供能力。时间就是金钱，效率就是生命。深圳理念体现的很淋漓尽致。三年一小变，五年一大变，这就是深圳速度。被全国资本甚至世界资本所看好的地方。深圳科创有口皆碑，科技资本的力量。

深圳东进战略，基础设施还是交通先行。要想富，先修路。交通确实制约了深圳东部的发展。作为东部中心之一的坪山中心城，市场价格才3万均价，远不及深圳中西部。大亚湾楼价，可以说，也受制于坪山的交通坪山的发展。毕竟，坪山中心城高铁核心也才4万而已！

坪山中心城都如此，大亚湾楼价还能几何？坪山高铁核心那的万科招商大东城，目前3万多不到4万。大亚湾临深现在1万不到。高峰时候，坪山核心6万+，大亚湾也到了15000左右。

所以，大亚湾的楼价走向，受制于坪山中心城未来的楼价。

临深淡水大亚湾房子的一点心得体会和看法

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