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阳光粤海3月19日公开发售 7.8万/㎡起推221套住宅

日前，阳光粤海获批了现售许可证，已在市场监督管理局公示，本次共备案527套房源，其中部分回迁，对外出售部分为商务公寓和住宅两种类型产品，共479套，将于3月19日公开发售。

其中商务公寓，备案258套，户型建面约41-87㎡，均价约7.8万/㎡，单价区间在7.1-9.1万/㎡，总价区间在306-717万/套；

住宅部分，共221套，主推户型为156-243㎡（有几套稍小户型，暂不知是否回迁，156㎡总价1249万起），均价约8.9万/㎡，单价区间在7.8-10.1万/㎡，总价区间在842-2447万/套。

部分备案价格

（老牛已整理全部备案价文章）

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阳光粤海全套备案价格表

值得注意的是，此前深圳现楼发售的项目，备案价格都难寻其踪，阳光粤海可以说是真正意义上深圳*个现楼公示的项目，这一方面体现了房管局对现房发售管理更完善，另一方面也看出开发商对项目去化信心十足。

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项目详情

阳光粤海位于南山区粤海街道白石路和科技南一路交汇处的西北侧，西侧紧邻深圳大学校区，东侧为深圳软件园、深圳清华大学研究生院等产学研基地及科技园的写字楼群，该项目的交通环境*，由于地理位置相近，能够快速连接前海、后海、超总等深圳核心商务区。

阳光粤海原为粤海门村城市更新项目，2010年启动了旧村改造进程，2014年正式动工。改造前的粤海门村一遇大雨，常遭水浸，不少房屋出现建筑质量问题。改造后，如今成为集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态为一体的综合体项目，完成了乌鸦变凤凰般的逆袭。并凭借较优越的区位条件，项目在社区内独树一帜。老牛了解到，阳光粤海回迁业主将于2019年3月开始陆续入伙，喜迁新居。

地块整体北宽南窄，南北长约268米，东西宽约208米。其中地块南边的部分地块用途是雨污处理用地和公共绿地，住宅地块上的建筑呈半包型分布。用地类型为二类居住用地、商业服务用地，所以地块包含居住，并附带有商业和公共配套，公共配套主要是配建幼儿园。

图来源于环评报告书：

项目整体规划及周边配套

1）阳光粤海占地面积约3万㎡，总建面约20万㎡。聚集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态的综合体。其中住宅建面约10万㎡，公寓建面约4万㎡，专属规划的商务酒店建面约2.5万㎡（名为“33酒店”）。另规划有2万㎡的商务写字楼，约9100㎡的社区沿街商铺，以及2000㎡的幼儿园（由区政府主导运营的机关幼儿园）。

2）社区一共规划有7栋建筑，其中4栋住宅，1栋公寓，1栋酒店办公楼（含写字楼和酒店物业）和1栋幼儿园。4栋住宅共包含7座单元，分布在地块的东北角，紧挨着深大校区，呈半包围状，隔开了地块南面主干道和雨污设施（后海泵站），比较好地保证了住宅景观效果和居住舒适性，整体闹中取静。

3）7栋建筑之间形成一定的高度差，南高北矮，住宅*的单元达到44层。南面最大限高150米，包括商务楼和公寓，基本达到了最大限高高度。北面为120米。一定高度差与建筑塔楼扭转角度的相呼应下，能够保证户型有均衡的景观效果。

4）项目规定的容积率为6.5，数值看着挺高怪吓人的，实际上数值包含了酒店写字楼等物业建筑面积，及垂直建面。不能直接反映住宅社区的实际密度。实际上，由于临近深圳大学和虚拟大学等高新园的产学研机构建筑，周边的楼宇较矮，阳光粤海展现了较好的高空优势。同时，片区较低的建筑楼宇也稀释了该项目的整体密度，与周边及社区建筑的视距关系不错。

5）住宅主推建面约157-245㎡的大三房及以上的户型，此前对外公示的部分小户型产品已被回迁业主消化完成，所以对外出售的商品房住宅主要是大面积及超大面积段的产品，毛坯交房。预计物业管理费6.2元 /㎡·月。住宅的规划套数是640套，实际可购买到的房源仅200套不到，房源套数比较紧俏（具体的可售套数有待开发商公示）。这批住宅产品将现房销售，老牛观察到，该项目基本上具备交楼的条件。毫无夸张地说，如果开盘当天认购时手续齐全，那么当天就可办理收楼验房和入伙的手续。这一点相比其它预售的新房和二手房房源，是个不小的优势。

6）商务公寓则是建面约42-44㎡的1房及建面约80-86㎡的2房户型，带装修交房，避免了小户型产品的装修困扰。公寓的规划套数是811套，不过跟住宅一样，可售的数量也仅剩余300套不到。也就是说，阳光粤海这批可售的住宅和公寓房源加起来大概500套不到。将来小户型商务公寓在科技园片区的出租情况应该非常乐观，是科技园片区租赁市场的追捧标的。而且在商务公寓的限购政策下，新批地块的公寓全将“只租不售”，这类核心地段的可售公寓产品，显得比较珍贵。大面积的玻璃幕墙占比，搭配瓷砖，建筑显轻盈但不失稳重：

7）小区花园在地块基准地面的基础上整体抬高一层，首层规划为沿街商铺和配套物业。平台内侧则规划为停车场，平台局部还有二层、三层的配套及商业物业。这种设计是比较常见的，能够使得小区花园平台能够与商业街及道路分隔开，尽量减少车流和商业噪音对住户造成的影响。

8）幼儿园在公寓楼和酒店办公楼之间，也是阳光粤海地块的中心点南侧。没有遮挡围闭，紧邻小区步行主入口。规划是6个班级，该幼儿园将移交给南山区主导运营，是一所机关幼儿园。幼儿园的学区如何分配有待相关机构的公示，对于业主来说，优先分配可能是合情合理的方案。

9）除了抬升层首层的内侧作为停车场用途外，地下还有2层物业，总计建面约4.23万㎡，规划为停车场等其它配套物业配套用途。规划的停车位约1370个，能够满足住宅住户的基本需求。

10）小区人行主入口紧邻幼儿园的东侧，通过垂直电梯和步行楼梯到达社区花园。在科技南1路及地块的北、南、西侧的社区道路都设置有车库出入口，用于服务酒店办公楼和居住社区。图来源于环评报告：

11）配套方面，这一期老牛没有单独拎出来介绍，着实因为该地段的配套其实没什么好着墨的。它就在一座城市的核心区位上，几乎想得到的配套要素应有尽有。而且，项目自身是集多元业态的综合体，满足基本生活的配套也会相对完善得多，相对周边独立。譬如商业配套，除社区配套近1万平米的社区商业外，华润城万象天地和海岸城商圈均触手可及。