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前海桂湾限价王,瞩目大社区深业云海湾即将入市!

计划近期入市的深业云海湾,是前海桂湾的纯居大盘。

 

作为前海核心内比较难得的大社区,项目地块自21年土拍以来,精筑近两年,市场翘首以盼,是地段改善和居家品质改善的优选标的。


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1.

深业云海湾位于前海核心的桂湾,与宝中隔河相邻,坐拥前海湾“山、海、林、城、岛、港、湾”于一体的湾区景观资源。

 

前海核心特指原始前海概念中的“三湾”,即桂湾、前湾和妈湾,按照深圳市级中心打造,面向国际的重点门户

 

说起前海核心,其实已没必要展开太多,一个耳熟能详的优质新城。

 

它从诞生伊始就屹立战略高地,这么多年以来都是深圳顶层设计的“宠儿”,其发展战略和价值属性,都显示出更优越的一面

 

一方面叠加了自由贸易试验区、粤港澳深度合作示范区等多重战略规划,集中了竞逐全球的国家意志;

 

另一方面作为大湾区桥头堡,全面提升的发展引擎;再一方面,又是深化开放的创新高地,围绕制度创新开创“前海模式”,发挥先行先试。

 

如此多的战略规划于一身,早已反馈到土地价值和物业价值上,成长性和确定性都十分明朗。


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2.

从一片滩涂到高楼林立,前海已崛起多个成规模的先发组团。其中又以深业云海湾所在的桂湾片区发展最为迅速,城建最为集中

 

如果说前海是深圳“特区中的特区”,那么桂湾可被誉为前海“核心中的核心”。

 

根据官方定调,桂湾规划定位为金融枢纽,重点发展金融和商务服务业,建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心,打造成深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。


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目前,前海核心内当属桂湾的商住氛围最为浓厚,基建配套肉眼可见地丰富,注册企业回笼集聚得迅速。

 

汇丰、恒生、玉山、瑞士等跨境银行机构,腾讯微众、VIVO、香港新世界等知名企业已入驻,其中崛起前海深港国际金融城,港资外资机构占三成;

 

重点打造的前海深港基金小镇,汇聚了数十家知名公募、私募基金,金融科技公司及银行、券商、律所、基金行业协会等金融服务机构,聚集效应明显。


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前海管理局发布的《关于前海深港现代服务业合作区[桂湾片区]开发单元规划修编规划》显示,规划桂湾的就业人口规模约20万人。

 

但纵观整个前海核心区,开发用地以商务办公为主,住宅用地比例虽然在几经变更后有所增加,整体比例仍然比较低。

 

并且,变更的居住用地主要位于前湾和妈湾,高端服务业为主要承载的桂湾,居住地块屈指可数

 

深业云海湾在其中,占据城市顶格稀缺资源,在居住功能配置上具备稀缺属性。


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示意图,仅供参考


注:规划及数据信息来源于深圳市前海深港现代服务业合作区管理局,由于统计节点非实时,与实际或有出入,仅供参考。

 

3.

桂湾定位之高,以世界的眼光立于粤港澳大湾区;发展战略之高,也决定了区域的起步基点。

 

作为前海核心内的金融先导区、深港国际金融城,桂湾的城市建设起步早,拥有相对成熟、齐全的交通、商业、市政等配套资源

 

交通方面,深业云海湾拥有多层次的立体交通骨架,毗邻南坪、北环、滨海等城市快速路,并在前海地下城互通,与深圳湾、福田中心区等其他核心板块之间穿行高效。

 

项目西南侧约650米(百度地图测量仅供参考)可达前海湾枢纽,汇聚地铁1/5/11号线三条地铁线,穗深城际线西延线(建设中)、港深西部快线(规划中)等城际线。

 

同时规划包含口岸、公交等接驳设施,枢纽完全落成后,将是亚洲最大的综合交通枢纽之一。

 

通过换乘还可接驳片区内的深惠(建设中)、深珠(规划中)等城际线,连通香港、广州、东莞、珠海等湾区城市,成为深圳又一标志性的城市级枢纽。


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商业方面,围绕华润置地万象前海、卓越IN TOWN、鸿荣源壹方汇(预计2023年开业)等高品质综合体商业,迅速成长为前海核心范围内首个真正意义上的市级商圈。

 

即将到来的6月底,桂湾片区内还将迎来深圳西部首家,国内全新的山姆旗舰店(建设中)——前海山姆会员店,为前海乃至深圳西部居民创造更多元的消费场景。

 

桂湾内云集的多层次精品零售、大众餐饮,不仅能够满足片区内的商务、居住生活所需,还为深圳市民提供独具特色的湾区商业氛围。

 

未来,前海湾枢纽也将注入大型商业、休闲娱乐等多元配套,在盘区内整体形成超230万㎡的国际商圈。


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市政方面,前海核心规划聚集了大量的高规格市政、文化、公园设施,其中桂湾片区内将建成前海剧院、演艺中心、前海国际金融交流中心等城市新地标,构筑前海面向国际的城市会客厅。

 

以深业云海湾约一公里范围为例,项目周边布局了九年一贯制学校(建设中)、港湾小学、前海国王学校等,接轨国际教学理念,培育拥有环球视野的世界公民;

 

可享有双界河水廊道公园、前海演艺公园等,留白的城市公共空间,演绎坐拥湾畔的进阶生活。

 

此外,项目地块与社区氛围及各式配套均已醇熟的宝中紧密相连,还可便捷畅享湾区之光摩天轮、欢乐港湾、滨海艺术中心、滨海廊桥等,叠加双中心板块的市级配套。


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4.

深业云海湾是匹配前海桂湾高规格定位的湾芯之作,由深业集团和人才安居集团两大国企合力开发建设。


并携手CUBE立方设计、DDON笛东设计、J&A杰恩设计、莫兆铭等国际大师团队联袂共筑,以滨海森局精粹,定制空间细节韵律。


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项目主推建面约106-183㎡3-4房,以中大户型为主,改善区位内的改善型面积段产品,定位精准。

 

1)前海核心大盘,纯居社区。项目占地面积约5.13万㎡,是前海住宅土拍面积最大地块(暂无之一)。

 

规划总建面约21万㎡,除了规划配建12班幼儿园、约1万㎡沿街商铺及约1万㎡常规社区配套外,其余主要均为居住产品,社区功能属性纯粹。


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2)3梯5户,低密舒居。项目规划容积率约4.1,在容积率动辄5、6起步的新房市场环境之下,深业云海湾的指标相对低得多,可带来更舒适的居家环境。

 

规划共计8栋高层住宅建筑,含商品住房和高端人才住房。建筑高低错配,紧贴地块边界围合布局,留出更大的楼间距,优化社区公共空间及居家景观效果。


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其中,商品住房单层5户,每栋3梯,高梯户配置,匹配改善型居家需求。

 

户型整体方正,尺度舒适,绝大部分单元能做到向阳优势朝向。


宽景大阳台是深业云海湾最为显著的设计特色,大面积景观阳台可充分发挥视野优势的同时,为业主带来功能全面的“半户外”空间,丰富居家场景。


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以建面约106㎡的起步户型为例,东南或西南朝向,客厅带有大面积通廊式景观阳台,宽敞舒适功能全面。主卧配有全尺寸大飘窗明亮舒适,开间进深比良好,双次卧配置均衡,空间使用灵活。


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建面约183㎡为本项目最大户型,房源量不多,西南朝向通透型布局,大开间短进深通风采光性能优秀。主要生活空间均为南向,光照充足。入户玄关独立通风采光,同时拥有较高的储物和收纳能力。


4个房间拥有双套间配置,空间利用充分,照顾到了多代同堂大家庭的私密空间需求。主卧自然通透,配独立衣帽间,三面采光相当优异。


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3)限价入市,前海核心内的低价王。在这基础上,深业云海湾的毛坯限价(均价)仅约9.2万/㎡。这个限价力度很大,是2021年时前海土拍规定的限价水平。

 

去年前海新拍一宗居住用地的毛坯限价(均价)则是10.71万/㎡,一前一后,同在前海核心内,仅从限价(均价)水平来看,两者差幅超过16%。

 

将视角拓展到全市,深业云海湾的限价优势也突出,比近期赤湾、福田南、老蛇口等板块新批预售新盘的备案价格都要低。

 

这之间的差价水平,其实不完全是市场定价结果。现在机会摆在眼前,能抓住的时候,尽量多加留意。


总的来说,深业云海湾所处地段没得说,集万千宠爱于一身,是深圳明确重点打造的都市核心板块及双中心板块,也承担着大湾区发展引擎及相关领域制度创新的战略使命。


项目是由两家实力国企合力打造,按高端改善型产品锻造的瞩目大盘。深业集团旗下的高端产品诸如深业上城、深业中城,口碑都不错,产品力较强。


主推户型为建面约106-183㎡的居家改善型产品,符合项目的整体调性。大社区容积率仅约4.1,加之全套户型配置南向为主的宽景大阳台,进一步提升居家舒适感和品质感。


但更为关键的关注因素是其限价力度,毛坯限价约9.2万的均价水平,在前海核心区内最低,以较低门槛入住前海核心,机会难得。


(内容完)

备注:规划信息仅作展示参考,交付以审批文件和签订合同为准。

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