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【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体

咚咚牛浩思楼主 主楼
2018/6/8 17:24:17 评论 61浏览 23717
楼市逐渐分化的几年里,后海成为了深圳高档片区的代名词。随着优势资源进一步集中及新楼盘档次再次提升,区域内的新产品开始向奢享户型倾斜。同时,经过多年的大规模开发建设,区域内的白地开发已接近尾声。新项目已显得弥足珍贵。
 
本期【深度】楼评将聚焦后海,跟大家聊聊海境界二期。该盘不仅是后海罕有的新盘,同时也是后海首个集地铁口、购物中心、商业办公、住宅等于一体的综合体物业。未来,跟恒裕滨城二期商业联动起来,有望成为后海新的地标型商业中心。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。


目前海境界2期正在建设中,具体推售时间待开发商公布。在开盘前我们一起猜猜这个地段、这个楼盘在当下的政策下会以什么样的价格入市?



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周边新房价格参考:



周边二手房参考:


【深度】系列
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咚咚牛浩思楼主1楼
2018/6/8 17:31:01
目录
一、豪宅地段,强势规划
①项目区位(4楼) 
②交通环境(6楼)
二、剖析项目规划,简析不利因素
①关于开发商(23楼) 
②项目规划及参数剖析 (25楼) 
③不利因素分析(30楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①周边配套(31楼)
②周边旧改情况(40楼)
四、户型分析
户型分析(46楼)
五、项目的价格预测及竞品分析
周边新房参考(47楼)
周边二手房参考(48楼)
六、综述
综述(49楼)
七、网友点评/爆料精选

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往期回顾:
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
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【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
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【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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咚咚牛浩思楼主2楼
2018/6/8 17:32:28
项目效果图


咚咚牛浩思楼主3楼
2018/6/8 17:33:22
实景图

咚咚牛浩思楼主4楼
2018/6/8 17:34:01
一、豪宅地段,强势规划

①项目区位

海境界家园二期位于南山区招商东路与后海滨路的交汇处,地铁2号线湾厦站D出口。

南山是全市重要的经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心。重点区域分布密集,设立了前海-蛇口自贸区,以及深圳湾、后海、留仙洞等多个总部基地,由密集的道路网络和轨道交通网络联系,覆盖。

而后海住区是南山区域内重点打造的较为纯粹的居住集中区,受多个总部区域的直接辐射,加之自身良好的居住环境,近几年不断承接着这些总部基地高净值人群的置业需求。

我们笼统说的后海片区,原是填海造地而成,以东滨路为界,东滨路以北区域规划为后海总部基地,东滨路以南则规划为近海高端住宅区域。

家在星空5楼
2018/6/8 17:38:29
@二鱼五饼@筱玫@37℃目前没什么新盘的情况下,这盘有没有什么吸引力!
咚咚牛浩思楼主6楼
2018/6/8 17:41:37
②交通环境

由于南山地理位置的特殊性,南北纵向道路相对要比横向道路更重要。承载区域交通的三条纵线主要是后海大道、后海滨路以及科苑南路。

但尽管承接了多个主要区域,后海内的交通跟南海大道经常性的缓行情况不同,原因在于:
1、道路密度高,路网分布清晰;
2、居住楼盘多为近年产品,在车位配比上相对较高,车辆在路边滞留的情况较少。

轨道交通方面,项目所处的地铁2号线湾厦站,距离和11号线、13号线交汇换乘的枢纽大站后海站仅3个站,重点区域里城轨道全覆盖,长短线轨道交通都相当便利。

家在星空7楼
2018/6/8 17:44:11
@BDR9 @爱吃烤串@dj2008最近你们关注南山的新房!这盘要不要点评一下?
南山南328楼
2018/6/8 17:50:08
我这记得这盘弄了很久了,还修了几次图纸!这是准备要入市了吗?
打不死小强9楼
2018/6/8 17:54:37
我感觉跟恒裕滨城二期比不了,后海目前恒裕滨城二卖的很火的盘了!价格上也会差很多,投个了9-10
家在星空10楼
2018/6/8 17:55:43
@fangfang97 @qin勤@kuang726 南山挺熟的你们,这个盘有什么想说的?
kuang72611楼
2018/6/8 21:51:43
投了一个10-11万这个房子没有什么关注过 有住宅有商住的 价格必然在10万以上除非  国土局限价,对比了下周边离深圳湾一号仅2.5公里左右开车离翡翠海岸也很近 重点要开楼下的商业是谁去运营  后海作为高端住宅区 普遍好一点的房子都在15万一平了 离口岸也近  重点目前市面上稀缺的住宅项目(公寓)福田南山各大开发商现已都不开盘开卖住宅 目的就是大湾区的规划出台以及这么实施等等,鲜明对比的就是佳兆业前海广场二期公寓了 前面了解了一点预计开盘价格8~9万 (也不能百分之百保证是这个价格只是听说现场了解到的)看了介绍海镜界可能没有什么园林,这种应该比较合适投资一点,本地开发商可能确实建的不像品牌开发商项目那么好,但是某些方面还是有优势的。以上仅是个人意见仅供参考
忘不了情12312楼
2018/6/8 22:51:06
商业有多少平?
忘不了情12313楼
2018/6/8 22:52:30
今年应该不会卖。估计明年中
回复8楼南山南32的发言:
我这记得这盘弄了很久了,还修了几次图纸!这是准备要入市了吗?
贾匆匆14楼
2018/6/9 13:42:07
从数据上看,只有两栋住宅,虽然小户型套数比率过半,但大户型面积过大,楼盘定位模糊。小户型应该很畅销,但大户型估计不好卖,毕竟跟后海滨路东边还是有差距,除非价格特别吸引人。
谢潇15楼
2018/6/9 17:37:31
没有小户,全是140以上
回复14楼贾匆匆的发言:
从数据上看,只有两栋住宅,虽然小户型套数比率过半,但大户型面积过大,楼盘定位模糊。小户型应该很畅销,但大户型估计不好卖,毕竟跟后海滨路东边还是有差距,除非价格特别吸引人。
贾匆匆16楼
2018/6/9 19:33:25
那就更尴尬了,目前小面积的单价卖的更贵,又没踏准节奏。
回复15楼谢潇的发言:
没有小户,全是140以上
回复14楼贾匆匆的发言:
从数据上看,只有两栋住宅,虽然小户型套数比率过半,但大户型面积过大,楼盘定位模糊。小户型应该很畅销,但大户型估计不好卖,毕竟跟后海滨路东边还是有差距,除非价格特别吸引人。
曦瓜的西17楼
2018/6/10 14:37:04

之前规划里面是有很多90以下的户型,除非卖双拼,现在这种情况下双拼应该不好卖。

位置还是很强的,后海南现在商业只有太古城,能有几万平的商业应该聚集不少人气,但如果是开发商自己运营,估计开始招商比较辛苦。

海境界一期的价格还是低于其他楼盘的,反应物业管理不佳,户型不理想。

看进度今年只怕是开不了。

咚咚牛浩思楼主18楼
2018/6/11 9:32:18
估计是快了,暂时还没有确切的开盘时间。
回复8楼南山南32的发言:
我这记得这盘弄了很久了,还修了几次图纸!这是准备要入市了吗?
咚咚牛浩思楼主19楼
2018/6/11 9:33:00
恒裕的价格高高的
回复9楼打不死小强的发言:
我感觉跟恒裕滨城二期比不了,后海目前恒裕滨城二卖的很火的盘了!价格上也会差很多,投个了9-10
咚咚牛浩思楼主20楼
2018/6/11 9:53:14
花园小,户型大,就看价格方面会如何了,也许非住宅类产品更受欢迎。
回复11楼kuang726的发言:
投了一个10-11万这个房子没有什么关注过 有住宅有商住的 价格必然在10万以上除非  国土局限价,对比了下周边离深圳湾一号仅2.5公里左右开车离翡翠海岸也很近 重点要开楼下的商业是谁去运营  后海作为高端住宅区 普遍好一点的房子都在15万一平了 离口岸也近  重点目前市面上稀缺的住宅项目(公寓)福田南山各大开发商现已都不开盘开卖住宅 目的就是大湾区的规划出台以及这么实施等等,鲜明对比的就是佳兆业前海广场二期公寓了 前面了解了一点预计开盘价格8~9万 (也不能百分之百保证是这个价格只是听说现场了解到的)看了介绍海镜界可能没有什么园林,这种应该比较合适投资一点,本地开发商可能确实建的不像品牌开发商项目那么好,但是某些方面还是有优势的。以上仅是个人意见仅供参考
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