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前海桂湾T201-0232拍卖地,那个开发商拿下?(7月14号上线拍卖)

前前的城
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主楼
2025-06-17 14:45:01
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前海桂湾T201-0232拍卖地,那个开发商拿下?(7月14号上线拍卖)

宗地号:T201-0232用途:二类居住用地土地面积:8287.15㎡使用年限:70年建筑面积:25600㎡区域:前海深港现代服务业合作区容积率(%):/位置:前海合作区南山街道枢纽一街北侧保证金(万元):23160起始价(万元):115800





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前前的城
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沙发
2025-06-17 14:45:52
宗地住宅部分为普通商品住房,出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。

前前的城
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板凳
2025-06-17 14:46:21
位置不错,看海看河



前前的城
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注册时间:2020-11-03

地板
2025-06-17 14:47:28
企鹅岛清楚的很


07550731
07550731

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注册时间:2023-05-12

4楼
2025-06-17 17:25:41
旁边还有空地,地块就不能搞大一点吗? 这点面积,又是两栋房子的小区,花上千万买在这里,小区花园都没有。
南山南32
南山南32

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注册时间:2016-11-14

5楼
2025-06-17 18:12:02
一、项目概况
地块编号:T201-0232
位置:深圳前海合作区南山街道枢纽一街北侧(梦海大道与桂湾一路交汇处)。
出让面积:8,287.15平方米(0.83公顷)。
容积率:3.1
建筑面积:25,600平方米(住宅25,000㎡+托育设施500㎡+物业用房100㎡)。
起始价:11.58亿元(楼面价约45,234元/㎡)。
规划用途:纯二类居住用地,限高80米(约20-26层)。
开发周期:拿地后1年内开工,4年内竣工,需采用“交地即交证”模式。
二、区位分析
1.交通配套
地铁:紧邻在建前海国际枢纽中心(规划5条地铁+城际线交汇),步行可达桂湾站。
道路:梦海大道、桂湾一路主干道环绕,快速连接广深沿江高速。
2.商业配套
1公里内覆盖山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇。
3.教育医疗
教育:配建500㎡政府托育设施(建成后无偿移交南山区政府);周边规划国际学校。
医疗:依赖前海综合医院(规划中),近期需共享南山中心区三甲资源。
4.生态休闲
双界河公园(北侧临河)、前海石公园、前海公园环伺,西向部分户型可瞰海景。
三、市场分析
1.供需现状
供应紧缺:2025年前海仅2个新盘在售(前海时代尊府、湾啟紫荆府),库存去化周期不足6个月。
需求旺盛:前海自贸区企业入驻率超70%,高端人才住房需求激增,投资客占比约40%。
2.政策利好
无7090户型限制、无商品房限价、允许住宅分割转让,灵活性显著。
前海“扩区”政策加速产业导入,2030年规划就业人口达80万,支撑高端住宅需求。
四、产品定位
1.核心属性
标签:“前海核心区低密瞰海奢宅”+“全龄友好社区”(托育设施赋能)。
2.业态组合
住宅:100%纯居住(25,000㎡),避免商业稀释价值。
产品设计建议:
  • 户型:主打120-180㎡三至四房(占比80%),20%为200㎡以上顶层复式(瞰海资源最大化)。
  • 立面:现代玻璃幕墙+垂直绿化,呼应前海国际化形象。
  • 景观:西侧单元采用270°转角窗,东/北单元设置空中花园。
  • 3.差异化竞争力
    唯一性:前海近年唯一限高80米宅地,低密属性稀缺。
    政策红利:托育设施由政府运营,降低开发商长期管理成本。
    五、客户定位
    顶级投资客(40%):中国香港/深圳企业主,看重前海资产保值属性,偏好大户型。
    高端自住客(50%):前海金融/科技企业高管,家庭结构为“二胎+育儿保姆”,重视教育及生态。
    深港通勤族(10%):依托前海枢纽,接受小面积段产品。
    六、开发建议
    1.产品设计
    成本优化:采用装配式建筑(深圳补贴政策支持),缩短工期至3.5年。
    绿色认证:申报LEED金级认证,提升溢价能力。
    2.营销策略
    阶段1(拿地-开工) :释放“前海最后低密宅地”概念,定向邀约企业高管。
    阶段2(开盘) :捆绑托育设施优先使用权,吸引二胎家庭。
    3.风险提示
    政策风险:前海住宅供应量可能加大(妈湾规划14宗宅地)。
    市场风险:深圳二手房挂牌量激增,或分流高端客源。
    七、拍卖出价建议
    参考案例:2025年龙华民治地块溢价率21%(同为核心区)。
    合理总价:13.3亿-13.9亿元(溢价率15%-20%)。
    上限测算:按周边售价10万/㎡倒推,土地成本临界点为14.5亿元(溢价率25%)。
    八、模块总结
    区位分析交通枢纽+生态商业顶级配套,托育设施补足教育短板。
    市场定位稀缺低密纯宅地,承接前海产业人口高端居住需求。
    产品定位120-180㎡改善型为主,设计强化瞰海视野与绿色科技。
    客户定位投资客与高管家庭并重,深港通勤客为补充。
    开发建议装配式建筑降本,营销绑定托育设施。
    拍卖出价建议溢价率15%-20%(总价13.3亿-13.9亿),上限14.5亿。
     
    桃白白
    桃白白

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    6楼
    2025-06-18 11:35:57 来自iPhone客户端
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