一、项目概况
地块编号:T201-0232
位置:深圳前海合作区南山街道枢纽一街北侧(梦海大道与桂湾一路交汇处)。
出让面积:8,287.15平方米(0.83公顷)。
容积率:3.1
建筑面积:25,600平方米(住宅25,000㎡+托育设施500㎡+物业用房100㎡)。
起始价:11.58亿元(楼面价约45,234元/㎡)。
规划用途:纯二类居住用地,限高80米(约20-26层)。
开发周期:拿地后1年内开工,4年内竣工,需采用“交地即交证”模式。
二、区位分析
1.交通配套
地铁:紧邻在建前海国际枢纽中心(规划5条地铁+城际线交汇),步行可达桂湾站。
道路:梦海大道、桂湾一路主干道环绕,快速连接广深沿江高速。
2.商业配套
1公里内覆盖山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇。
3.教育医疗
教育:配建500㎡政府托育设施(建成后无偿移交南山区政府);周边规划国际学校。
医疗:依赖前海综合医院(规划中),近期需共享南山中心区三甲资源。
4.生态休闲
双界河公园(北侧临河)、前海石公园、前海公园环伺,西向部分户型可瞰海景。
三、市场分析
1.供需现状
供应紧缺:2025年前海仅2个新盘在售(前海时代尊府、湾啟紫荆府),库存去化周期不足6个月。
需求旺盛:前海自贸区企业入驻率超70%,高端人才住房需求激增,投资客占比约40%。
2.政策利好
无7090户型限制、无商品房限价、允许住宅分割转让,灵活性显著。
前海“扩区”政策加速产业导入,2030年规划就业人口达80万,支撑高端住宅需求。
四、产品定位
1.核心属性
标签:“前海核心区低密瞰海奢宅”+“全龄友好社区”(托育设施赋能)。
2.业态组合
住宅:100%纯居住(25,000㎡),避免商业稀释价值。
产品设计建议:
户型:主打120-180㎡三至四房(占比80%),20%为200㎡以上顶层复式(瞰海资源最大化)。
立面:现代玻璃幕墙+垂直绿化,呼应前海国际化形象。
景观:西侧单元采用270°转角窗,东/北单元设置空中花园。
3.差异化竞争力
唯一性:前海近年唯一限高80米宅地,低密属性稀缺。
政策红利:托育设施由政府运营,降低开发商长期管理成本。
五、客户定位
顶级投资客(40%):中国香港/深圳企业主,看重前海资产保值属性,偏好大户型。
高端自住客(50%):前海金融/科技企业高管,家庭结构为“二胎+育儿保姆”,重视教育及生态。
深港通勤族(10%):依托前海枢纽,接受小面积段产品。
六、开发建议
1.产品设计
成本优化:采用装配式建筑(深圳补贴政策支持),缩短工期至3.5年。
绿色认证:申报LEED金级认证,提升溢价能力。
2.营销策略
阶段1(拿地-开工) :释放“前海最后低密宅地”概念,定向邀约企业高管。
阶段2(开盘) :捆绑托育设施优先使用权,吸引二胎家庭。
3.风险提示
政策风险:前海住宅供应量可能加大(妈湾规划14宗宅地)。
市场风险:深圳二手房挂牌量激增,或分流高端客源。
七、拍卖出价建议
参考案例:2025年龙华民治地块溢价率21%(同为核心区)。
合理总价:13.3亿-13.9亿元(溢价率15%-20%)。
上限测算:按周边售价10万/㎡倒推,土地成本临界点为14.5亿元(溢价率25%)。
八、模块总结
区位分析:交通枢纽+生态商业顶级配套,托育设施补足教育短板。
市场定位:稀缺低密纯宅地,承接前海产业人口高端居住需求。
产品定位:120-180㎡改善型为主,设计强化瞰海视野与绿色科技。
客户定位:投资客与高管家庭并重,深港通勤客为补充。
开发建议:装配式建筑降本,营销绑定托育设施。
拍卖出价建议:溢价率15%-20%(总价13.3亿-13.9亿),上限14.5亿。