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【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖

咚咚牛浩思楼主 主楼
2018/7/25 10:36:30 评论 108浏览 34014
2015年深圳楼市大红利时期宝能双箭齐发,推出了宝能城及宝能公馆。宝能公馆有位于香蜜湖这个超级优势,而宝能城则以还不错的位置,自身大型综合体,带有大体量商业,地铁5号线无缝接驳,户型亮点这些突出特点使其面向的购房群体更为广泛。
  
本期【深度】,老牛将进入大学城片区,深入解析宝能城价值所在。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

宝能城西区产品如果推出的话,大家认为带装修均价会是多少?
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前期已出售产品挂盘价参考



片区二手房价格参考


(价格来源于各大中介机构的挂牌价,实际成交价格可能存在偏差,仅供参考)
【深度】系列
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咚咚牛浩思楼主1楼
2018/7/25 10:39:45
目录

一、规划与交通
①法定图则(15楼)
②区域交通(17楼)
③利好规划(19楼)

二、基本信息
①关于开发商(23楼)
②地块信息(25楼)
③下沉式隧道(27楼)
④自带图书馆-册之丘(31楼)
⑤自带大型商业—全球汇(34楼)
⑥西区参数(43楼)
⑦户型分析(49楼)

三、环境与配套
①周边环境(63楼)
②商业配套(64楼)
③教育配套(70楼)
④医疗配套(71楼)
⑤文体生态(73楼)

四、项目竞品分析
①竞品分析(77楼)

五、综述
①优点(79楼)
②缺点(80楼)

六、网友爆料及精选评论
精选
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往期回顾:
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
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【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
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【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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一缕阳光y2楼
2018/7/25 10:48:30
铁定破9万的
6805053楼
2018/7/25 11:21:13
这个位置。。。华润城才8万+,你认为能到9万?
回复2楼一缕阳光y的发言:
铁定破9万的
咚咚牛浩思楼主4楼
2018/7/25 11:22:20
目前限价环境下,不可这么绝对~
回复2楼一缕阳光y的发言:
铁定破9万的
咚咚牛浩思楼主5楼
2018/7/25 11:22:42
宝能城分东西两区,东区自2015年11月推出其第一批户型产品以后则开始以挤牙膏的小批量方式逐栋推出,到目前为止的状况是,东区第一批产品马上就要交楼了,但还有两栋超大户型楼王压箱底,而西区则还未开售。
咚咚牛浩思楼主6楼
2018/7/25 11:27:52
其实西区已达到预售条件,早在今年年初时就已经开放了样板间广集客源,活跃了一段后又却悄悄偃旗息鼓,直到最近又开始躁动着。这是为什么?据相关人士透露,受新房预售大家都懂得限制原因,开发商转为观望状态,但持续观望半年后发现这种限制没有松动迹象,反而越箍越紧,如万科蛇口公馆,如华润城的例子,另外就算有钱如宝能也会有资金问题,所以这么多存货还是得拿出来卖,为此,姚老板心痛不已。
咚咚牛浩思楼主7楼
2018/7/25 11:29:27
3年前东区第一批G、H、J栋,面积区间段75-89精装4房,开盘均价6.4w
后期逐渐挤牙膏式推出的135-160的精装大户型产品,均价都在8w左右
据可靠消息称马上要精装交楼的G、H、J栋的二手89户型有以810万的总价成交
目前链家网唯一一套二手房75平米3房挂牌价760万
在户型利用率方面,西区不如东区,西区120平米大致=东区89平米
但销售明确表示,西区户型虽然不如东区利用率高,但装修标准高于东区



(价格来源于各大中介机构的挂牌价,实际成交价格可能存在偏差,仅供参考)

Sophiehan8楼
2018/7/25 11:37:48
不可能会超过华润三吧
咚咚牛浩思楼主9楼
2018/7/25 11:57:55
有了华润三做对标,感觉其他盘要卖高价好难。

如果定低价的话就会卖的快一些,甚至摇号,而高价的话则要慢慢卖了。
回复8楼Sophiehan的发言:
不可能会超过华润三吧
一缕阳光y10楼
2018/7/25 12:01:54
我就问各位大佬一句天悦9.3万的单价怎么出来的?
家在星空11楼
2018/7/25 12:05:08
@北温带全屋3951993_微信@dj2008@晨Chen 群里几个代表发表一下看法,你们都去看过,都了解它的历史。
咚咚牛浩思楼主12楼
2018/7/25 12:13:47
表格中写的是9万的单价, 老牛是参考家家顺和链家地产的挂牌价算出来大致价格,供参考。

如果你有更为准确的价格来源,也欢迎爆料和批评指正~
回复10楼一缕阳光y的发言:
我就问各位大佬一句天悦9.3万的单价怎么出来的?
北温带全屋3951993_微信13楼
2018/7/25 12:18:47
西区远远不如东区,实用率只有东区75%。价格能卖到东区85%就很不错了。所以均价8.5是最理性的。但是均价8.5为什么不买各方面配套更好的润府3呢?润府3.2又买不买得到呢?值得深思
咚咚牛浩思楼主14楼
2018/7/25 12:27:31
不低于6000人盯着润三
回复13楼北温带全屋3951993_微信的发言:
西区远远不如东区,实用率只有东区75%。价格能卖到东区85%就很不错了。所以均价8.5是最理性的。但是均价8.5为什么不买各方面配套更好的润府3呢?润府3.2又买不买得到呢?值得深思
咚咚牛浩思楼主15楼
2018/7/25 12:32:15
一、规划与交通
  
 ①法定图则

  
 宝能城所在西丽大学城片区处于羊台山及塘朗山的夹缝地带,建筑规划沿以留仙大道为主的东西干道布局,地形整体狭长,多以市政配套用地上建学院为主,其次是绿地用作高尔夫场所及公园,零散分布居住用地及工业用地,工业用地有老式的塘朗工业区,和新式的如南山智园。区域整体建筑及人口密度都较低,绿化覆盖率高,较为宜居,但难以接收产业辐射发展,具有局限性。


tyangszu16楼
2018/7/25 12:48:41
当时开发商备案没有限价
回复一缕阳光y的发言:
我就问各位大佬一句天悦9.3万的单价怎么出来的?
咚咚牛浩思楼主17楼
2018/7/25 14:36:56
②区域交通

大学城地理形势呈东西走势的狭长型,交通具有不小的瓶颈,但又因位于福田与南山北边顶端交融处的原因,经几条主要干道——福龙路、塘朗山隧道、沙河西路可以快速俯射于南山及福田中心区,但这几条干道经常都是处于拥堵状态
 
目前大学城已有地铁5号线,线路往东2站可以到达深圳北站,可借由北站高铁通达全国各地,并且将在不久后直达香港西九龙站,高铁出行方便。


咚咚牛浩思楼主18楼
2018/7/25 14:39:30
借由5号线通勤于市中心区必须必须要转线,通勤于福田可以东西各两站到达西丽站或深圳北站转乘7号线或4号线,但通勤于南山目前来说则非常的绕

南山区目前地铁线路虽然覆盖非常高,但多数是东西走向线路,没有南北走向线路,目前大学城区域要到达南山中心区则必须换乘7号线后再换乘3号线,或者一直乘坐5号线到宝安后再换乘1号线或11号线,这种状况要等到2022年13号线开通后才能有所好转。


咚咚牛浩思楼主19楼
2018/7/25 14:41:07
③利好规划

除了深圳北站外,平南铁路西丽站将进行升级改造成为西丽高铁站,届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局,成为介于北站商务区与留仙洞高新北产业聚集区之间的人文功能居住区,有如前海旁的宝中,福田中心区旁边的香蜜湖。

根据规划,新建的西丽站将成为和深圳站、深圳北站并列的特大型枢纽,赣深铁路、深茂铁路也规划在此设站。目前周边以仓储等低附加值用地为主,西丽高铁站的落地,将释放该片区的土地价值。
咚咚牛浩思楼主20楼
2018/7/25 14:42:33
西丽高铁站由平南铁路西丽火车站升级改造而成,目前了解到的信息是规划站台11个、线路20条,建成后规模与现有的深圳北站相当。

现有的地铁5号线和7号线,未来将与13号线、15号线、29号线汇集在这个区域。除两条高铁线外,还规划有深惠城轨、深珠城轨、平南铁路。


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