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时隔一载推新品 宏发前城二期能否延续火爆?①【规划篇】

咚咚牛浩思楼主 主楼
2017/3/14 11:51:02 评论 20浏览 25057

宏发前城二期,即前城滨海花园二期,目前已开放了临时接待处,预计今年上半年将入市销售,具体节点以开发商公布为准。

 

一期项目2015年的圣诞节前一天入市,是深圳楼市疯狂飙涨的年尾时期。那时,大家都以为年初的火爆行情,到年尾总该消停。

 

然而,宏发前城一期火热开盘,给2015年烙下了楼市“两头翘尾”的印迹。

 

此间,令人惊呼不已的是,当时一期的开盘均价达到6.3万/㎡,创造了西乡房价的大跨越。要知道,当时西乡碧海片区的整体价格还在5万/㎡上下徘徊。即便一年多后,大多成交价也不过5.5万/㎡左右。

 

那么,在深化调控,市场相对理性的今时今日,宏发前城二期会如何呢?

 

或许同片区内的华丰前海湾的在售价格是个参考,至于实际能开到多少,老牛不在此做预测,上一次跟市场抗逆摔了跟头,至今没完全恢复过来。呵呵。

 

这一期的盘点,照例先关注项目的整体和周边规划。




规划双地铁口物业 临近宝中受益前海

 

宏发前城二期具体位于宝安区碧海片区。碧海片区是地产开发的热土,经过多年的沉淀,此片区的居住氛围和商业氛围比较成熟,在前海的整体规划之下,片区价值已不仅仅局限于早年二线关特区一体化的先驱作用,而已逐渐融合到大前海居住生活区的概念之中,加之较大体量的城市更新推进,都市化程度越来越高。

 

项目具体位于宝安大道和海城路交汇处的南面,地铁1号线坪洲站口。

 

与宝中的核心区域,如宝安体育场、区政府办公楼、大型购物中心壹方城等配套设施直线连接,地铁站相隔1站,驱车距离也仅约1.5公里。

 

因此,所处区域的生活配套比较完备。只是坪洲站的早晚高峰乘车环境,令人头痛。



按照新一轮的轨道交通规划,坪洲站未来将与地铁15号线换乘。15号线是前海-南山-宝安环线。

 

图示是15号线近期的半环型方案,远期将可能形成闭环,从而使得坪洲到前海大范围区域更加便捷及多元。

 

当然,这都是后话了,该线尚未有具体的开工计划时间,原本已纳入了四期首批建设线路,但限于总体规划的制约,线路已延后开展。

 

此刻,老牛想到沸沸扬扬的“粤港澳大湾区”概念。简单地说,这概念是发展的总体方向,是深圳加强主导区域经济的长远目标。这如此大的概念,更多地是讲给珠三角几个城市当权者听,大家要向世界学习,打造中国的世界级湾区都市圈。另外,也呈现给外地炒客明确的信号,深圳这座城城市,未来如此多娇。对于我们本土置业者来说,则更应坚定产业向导的趋势选择。




二期推建面75-194㎡3-5房 配套12万㎡集中型商业

 

二期用地面积约3.4万㎡,总建面约44.8万㎡,容积率达到8.99。

 

项目整体分为三宗地块开发,分两期开发。二期住宅部分位于地块的正中间。因此,项目受宝安大道和新湖路的噪音影响较小,合围地块,对于朝向花园的户型,景观环境和居家舒适度都要高得多。

 

目前,商业地块同步建设中,规划是1栋写字楼和集中型商业。



商业为集中型购物中心,建面约12万㎡,将割裂的三宗地连成一体,并与地铁坪洲站直接接驳,非常便利。



二期项目规划有7栋超高层住宅(53层,177.55米高),其中1-4层为商业,5层为架空层,6层以上为住宅。并配建有9班幼儿园。



住宅主推建面75-194㎡的3-5房户型,大户型为建面130-194㎡。共有1720户(含回迁房)

 

相比起一期的1栋楼,211套房源,且几乎都为89㎡的3房户型,二期无论是社区规模还是户型的丰富度,都更像大社区。

 

但跟一期一样,二期同样规划有回迁房,回迁面积约5.29万㎡,经估算,会有2栋回迁房,但目前还不清楚具体哪栋。

 

一期在二期的东面,一二期之间将有人行天桥互联互通。



一期的南面是小学用地。目前来看,规划的是海城小学,为24班,建设总规模1.31万㎡。

 

落地后应该会作为宏发前城未来的小学配套学区,而中学目前在海湾中学的学区范围内。




具备发展成为片区地标的优势

 

关于项目的开发商宏发地产,想必大家也不会陌生,和鸿荣源关系亲密,两者的老板为亲兄弟。

 

跟鸿荣源遍布全市的楼盘开发和土地储备不同的是,宏发更加扎实恪守大宝安区域,近期的项目有石岩的宏发世纪城、光明的宏发天汇城等项目,都致力于打造片区内的商住综合体。

 

宏发物业在业界也积累了一些口碑,物管水平还不错。

 

基于上述几点来看,宏发前城2期的交通比较便利,交通网成熟,又是地铁口综合体物业,商业价值值得期待。总的来说,项目具备发展成为片区地标的优势。

 

 

城市更新项目不少,但改造难度不低

 

但是,众所周知的,宏发前城目前周边环境较差,居住氛围比较一般。前后多为私建民宅,违建程度高。一般经验判断,此类建筑改造难度极大。

 

宏发前城原属于[西乡商业中心改造专项规划]中的一部分,其西北面至劳动路一带,也属于专项规划中的改造范围,目前还没有任何实质性地进展。



其周边也还有不少的城市更新项目,整体来看,项目所处的铁仔山-碧海中心片区是西乡城市更新的重点统筹片区,铁仔山是比较典型的工业集中区,而宏发前城是在工业区外围的居住集中区。



根据此前我们牛浩思团队的统计,西乡纳入城市更新计划尚未完全落成的项目有20来个,拆除重建建设用地总面积约90万㎡。

 

1.从地理分布上看,工业园产业升级改造主要集中西乡大道以北、铁仔山公园周边,居住用地和商业用地分布较为零散。

 

2.从项目原有土地性质看,工业区改造更新约占8成,旧住宅区改造仅占1成。

 

3.从已知项目的更新方向和建筑用途上看,改为工业园产业升级改造的约占5成,更新为商业用途的各约占3成,住宅用途仅2成比例。

 

由此可见,西乡未来几年的城市更新以工业区改造为主,更新方向以是工业园产业升级用途为主,目前居住用途仅有4个项目。

 

因为以工业区改造为主,普遍规模较小,罕有像龙华老城一带聚集鸿荣源、海岸城、中洲等知名开发商的旗舰型项目。

 

西乡目前占地超过10万㎡的项目仅有1个,与宏发前城距离非常接近,但它仅仅处于意向征集阶段,即佳兆业的西乡河东片区改造

 

而西边的沙头坊一样也在意向征集,尽管是品牌开发商鸿荣源意向操盘,推动起来也举步维艰。



对于宏发前城二期的社区规划及周边规划,老牛就介绍到此。下一篇,将重点关注楼盘其它细节,敬请关注。

 

点击牛浩思头像,查看往期楼评。


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