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鹤洲更新首发住宅 润科华府3月31日开盘 ②【户型价格篇】

咚咚牛浩思楼主 主楼
2017/3/30 21:46:30 评论 38浏览 31444


润科华府已于22日拿到预售证,预计将于31号即明天中午集中开盘,首批入市产品为一栋7号楼A、B座,含住宅和4层商业,共备案203套,其中住宅145套,均为建面约89平3房户型,据现场销售透露开盘当天认筹客户可享92折。


该项目位于宝安区西乡街道鹤洲村,洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。


 


住宅部分位于5-30层,共145套,整体备案均价为48501元/㎡,备案单价区间为47213.76—50327.54元/㎡,总价约为419-449万;

 

商业部分位于1-4层,共58套,建面为11.4—184.67㎡,整体备案均价为49017元/㎡,价格区间为36054.57—92854.97元/㎡,总价约为86-1221万。



两梯四户,本是不错的结构,但由于是分A、B座,相邻户型有距离较近。造成一定的遮挡和视线干扰,均好性欠佳。端头户型与临近户型可能会具备较大的价格差。

 

电梯间可自然通风采光,舒适度较佳。

楼梯间可自然通风采光(一般楼层垃圾桶都设在此处,可自然通风采光会减少细菌异味和蚊虫滋生)。

南向为幼儿园低矮建筑,南向视野宽阔度较好。

 


01、02户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

朝北偏东,低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好,主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以,3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度,并且临近同户型阳台距离较近,有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳,次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小,做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。


A01与B02作为端头户型相对情况较好,主卧有较好的视野。通风状况相对较佳。


A02与B01作为临近户型,由于03、04户型遮挡,通风、采光、视野都有一定的影响。 顶层、次顶层部分有所好转。

 

 

从备案价格来看,A、B座0102户型均价在4.8万左右,A座稍高于B座300元/平,差别不大,另外房号户型层差也较小,在51元/平左右,低楼层和高楼层总价最大差在10万左右,那么,在这种整体价格都差距不大的情况下,A01与B02端头户型将是优先选择单位。






03、04户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

南向偏西,采光优秀,视野宽广,3.6米客厅开间,阳台舒适度较佳。两面采光,动静分区布局,功能分布较为合理,餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小,虽然是落地窗,但开窗面不足,难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。


A04与B03作为端头户型相对有更好的视野、采光和通风效果。


A03与B04距离较近, 两个户型的次卧距离10米以内,对视比较严重。由于遮挡原因,厨房的采光也会受到一定影响。顶层或次顶层采光会有所提升。  



0304户型整体均价比0102户型高约1600-1750元/平,总价高15万左右,由于这两种房型大部分为回迁房源,原本有104套单位,仅备案41套,也就是说可售房源仅41套,其中A03、A04以及B04零星分布着15套,剩余为B03,同户型间备案价差别不大,A04与B03端头户型将是优先选择单位。






总结:

户型均好性不佳,临近户型干扰较多;

开间与房间尺寸在市场上同面积户型段内处于刚刚可接受水平;

户型内部承重墙和承重柱较多,几乎没有改造空间;

89通透户型在市面上是比较受欢迎的产品,但此项目的户型开间进深比不佳,并没有发挥出这类户型的优势;

此栋具有很多回迁房,可能是定位较为低端的一个原因;

A03 除6-7层外为回迁房,A04 除9-10层、24-30层外为回迁房,B04出去5-8层外为回迁房。


延伸阅读:

鹤洲更新崛起润科华府 ①【规划篇】 



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