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89三房选哪?润科华府VS西乡在售三新盘

咚咚牛浩思楼主 主楼
2017/5/26 8:59:44 评论 31浏览 47602

之前老牛就润科华府的周边规划、户型和价格做过系列楼评,本次老牛将以润科华府周边新盘为例,与附近三大在售楼盘的区位、价格、户型、周边规划等进行对比分析。


目前周边在售或待售新盘约有8个,其中润科华府、领航城3期、天福华府、华苑四个新盘在售,除星航华府售楼处暂时关闭外,其余均在施工中或待动工状态。



从区位来看,润科华府在凤凰山、铁岗水库、平峦山公园围成的三角地带中,受地形限制发展空间比较有限,且区域内工业园区占比较大。


其余的以天福华府和星航华府为代表的新盘集中于机场东片区,而107路以东的华苑等3个项目为小体量楼盘。


而领航城是片区内体量最大的,共分6期开发,目前在售3期住宅,其他几期仍在建设中。


 

从交通来看,几个新盘项目距离其他地铁线路较远,未来轨道交通出行主要受益于规划中的地铁12号线,距离规划中的地铁口约1公里之内,其中星航华府距离规划地铁口距离最近,润科华府则距离规划的洲石路站约900m,与其它几个项目的地铁口相对距离相当(根据规划图及google earth测量,实际建设方案以官方公布为准,仅供参考)。

  

地铁12号线计划于今年年内动工,预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发,经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油,终到蛇口左炮台。是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线,利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

 

项目开车出行较为便利,可通过广深高速直达市区,或沿机场南路,可直达中山(深中通道预计2023年建成)。

 

从周边规划来看,润科华府周边现状以民房、工业园为主,根据[西乡桃园片区](2015)法定图则显示,其西侧的民房等建筑将拆除,并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学,目前还未列入城市更新计划。

 

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块,随着城市更新地不断开拓及深入,未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区,都有改造的可能性。


而领航城的优势体现在自身的大体量社区规划上,总建面约130万平米,涵盖住宅、商业中心、人文教育、酒店、商务公寓、创意产业园等的大型综合体。

 

其中,规划有10多万平商业,及星级酒店、九年制航城学校等,可满足项目从教育、购物、办公、投资等各方面的需求,较为宜居。且周边未来工改升级的几率较大,或为周边环境带来更大的改善。


 


天福华府则规划有图书馆、九年制学校、绿地公园、敬老院等市政配套(根据法定图则,仅供参考),加上自身约1万平商业和星航华府4.6万平集中商业,配套相对完善,目前仅为法定图则规划,具体建设时间未知。


而华苑虽可享相同区域配套,周边多以工业区和小产权为主,目前尚无旧改规划,仅有2栋楼,也无园林规划。

 

从教育配套来看,天福华府和华苑目前为黄田小学和海湾中学,而海湾中学距离这两个楼盘直线距离约7公里。相对领航城旁边就有九年制的航城学校,而润科华府目前尚无具体的学区划分,项目内仅规划有幼儿园,目前距离航城学校约1.7公里。 


从户型来看,润科华府共6栋住宅和1所公寓,包括住宅和公寓两种物业类型主推建面67-140㎡2-4房,户型面积段较为丰富。目前出售7栋A、B座房源中,只有89㎡的三房户型。因此,其它新盘也以建面约89㎡的户型做横向对比。


润科华府:89㎡有两种户型,2梯4户,较为方正。需要注意的是,因7栋为南北向,南向正对广深高速直线距离200多米,应会收到一定的噪音影响,目前旧改尚无确定的情况下,无高层遮挡,视野较为开阔。

 

01、02户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

 

朝北偏东,低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好,主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以,3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度,并且临近同户型阳台距离较近,有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳,次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小,做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。


03、04户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫


南向偏西,采光优秀,视野宽广,3.6米客厅开间,阳台舒适度较佳。两面采光,动静分区布局,功能分布较为合理,餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小,虽然是落地窗,开窗面不足,难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。


领航城:领航城3期的89㎡仅能做三房一卫,而次卧面积相对较大。三房一卫的格局让需要独立主卫的置业者而言较为纠结。


 


华苑:项目得房率较高,面积最大仅85㎡,但可做到三房两卫。


 

 

天福华府:天福华府因户型赠送问题,被要求整改,某些89㎡户型仅能做两房。



综上所述


西乡这四大在售新盘中,领航城规模最大,社区规划最佳,毫无疑问相对更出色。但价格也是最贵的,目前三期均价约5.4万/㎡,比润科华府足足高出1万/㎡。并且以建面89平户型功能空间使用率来看,稍逊于其它几个项目。


华苑的3房户型相对出色,得房率较高,但它的劣势也比较明显,体量较小,社区仅规划有两栋楼,且没有社区园林,可能在居住环境及社区氛围上较弱些,周边配套还需完善。


天福华府的建筑楼间距较大,整体密度相对这几个项目来说,是比较低的,舒适度尚可,但众所周知的户型存兑现风险及争议,所以还是需要观察留意。


最后,润科华府总体来说,虽然各方面没有太突出的优势,但均好性较好,目前4.4万/㎡均价来看,性价比较高。


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