新政后，号称“打新”的楼盘还值得下手吗？

尽管提前泄露了尚在走流程的调控建议文件，引起了市场一阵骚动，但新政真的出台时，还是有点让人猝不及防。

毕竟不少吃瓜群众看来，深圳新房价格已经实现了“21连跌”，名义上的调控效果显然，深圳应该没有加码楼市调控的压力。

事实上，自去年5月限制商办研发改公寓，到今年3月祭出二手房“三价合一”新规，再到不久前出台“731新政”，深圳的楼市调控基本上是基于16年“104新政”的缝缝补补。

相关管理层并没有完全卸下压力，对深圳楼市形势保持着较高的关注度，一旦发现楼市中有不符合调控目的的苗头，便会将之围堵。

近期新房成交量逐渐提升：

打新热炒源于限价措施，因明星楼盘带动

“731新政”之前，我们最常听到的一词是“打新”，老牛也不能免俗，多次在文章中提到过。但同时，也明确表明打新不适宜当前普遍市场，小心打到了“坑”。

深圳楼市之所出现了打新热，源于“限价”措施，而限价影响并非对全市所有楼盘都奏效。没有被限价影响到的新盘，对它们打新则是无稽之谈，还可能成为开发商借此炒作的嫌疑。

实际上，上半年的打新热，就是由少数几个明星楼盘带动起来，如双玺三期和润府三期。它们的整体预售价格，确实与市场预期有比较大的落差，出现了一二手房倒挂现象，“买到即赚到”的效应发散，刺激了市场紧张情绪。

相关管理部门不得不要求这些热盘实行现场公开抽签摇号的形式开盘，以杜绝隐秘多年的“喝茶费”“提前锁房”“众筹买房”等违规现象再次浮于市面。

然而，深圳优质地段的新盘供应萎缩严重，此类新房本身具有相当高的关注度，还引发了实力较强的投资客利用注册公司等形式参与买房。数据显示双玺以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%，对于普通购房者是一种挤压，购买难度陡增。

那么，为了更好地围堵冒火的投资、投机需求，“731新政”的出台便是顺势而为，规定新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%等措施等，均是进一步提高准入成本。

而对于普通购房者而言，基本上没什么大的影响，反倒有利于部分真正的购房者和刚需，至少增加了新盘摇号的机率。

即将入市的新盘，还值得“打新”吗？

拥有优质的区位，合理的价格，自住的需求，没什么值不值得的。我们要理解，每一次调控的初衷，都不是为了直接打压房价，而是剔除管理层认为的市场不良因素。当前的大环境，已经出现结构性的资金松动，严控资金流向地产领域是可以理解的。维持房地产的相对稳定，是目前的整体调控态势。

接下来的8-9月份，根据牛浩思团队的统计，深圳新房住宅市场可能有以下楼盘入市，具体节点以开发商公布为准。话说回来，现在新盘能不能开盘，开发商自己心里都没谱。

总的来说，当下的新房市场在新政过后，看房情绪已经没之前那么浓郁了，打新热潮也在慢慢消退。

不过有的项目还是打得过，比如市面上的高端或豪宅产品，它们受限价的影响最大。还有对应到各区核心的新盘项目，大多是值得打的。

同时，我们也要看到，有更多的项目，并不适用于打新，这时候，大家要小心盲打打到了坑里。因为，当前深圳新房市场存在几点，是跟以往有很大的区别：

①新房户型，相对缩水。地产行业监管趋严，以及2014年8月《深圳市建筑设计规则》正式施行，限制了偷漏面积的行为，明确了建筑产权。

如果按照实用面积来看，目前大多数新房的实用面积是不如前些年的次新盘。那么，在价格相对持平，而户型“缩水”的情况之下，如今的新房价格其实也包含了“水分”。对于地段一般的项目来说，即使跟周边二手房价格相仿，不一定就便宜。

②另算装修，越来越多。装修费原则上需要一次性给，个别开发商并不要求一次性给的，也需要在1年内或更多时间内分2-3次给足。

换句话说，就算同样总价的情况下，新房*首付要比之前多缴纳1成左右。而装修费也成了开发商为弥补备案价格不达预期的调价手段。

③豪宅不豪，刚需不刚。不少新房项目，其实不见得真的便宜。这主要指的是个别地段一般，或距离市中心较远的区域的新盘。不仅不存在一二手房价格倒挂的现象，还成为引涨区域价格的标杆。

④限价越大，越不好买。像龙华某新盘，即使公证摇号选房，但一样可能存在猫腻。通过正常渠道不好买到的新房，都需要付出一定的成本。而大的收益又往往跟风险捆绑同在，搞到不靠谱的渠道，很可能落个打水漂的下场。

总之，目前市场在新政的进一步修补后，剔除了部分游资，新房市场将以自住需求为主，选择面应该会好于新政前。

（内容完）

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