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杂谈 · 年终盘点,万能的89平户型选哪?

咚咚牛浩思楼主 主楼
2015/12/25 11:16:13 评论 252浏览 121815
俗话说,去不去,看位置;行不行,看户型!户型的重要性自是不言而喻,那什么是好户型?南北通透、格局方正、卧室朝南、高拓实用、动静分区、干湿分离、大客厅大阳台。。。最好还是闹中取静,面朝大海。当然这些都是理想中的户型元素,现实怎样,本帖老牛来说说户型,鉴于近期大家对89平户型关注较多,老牛自应想大家所想,罗列出了深圳目前在售89平户型对比分析,供大家参考探讨。

在70/90政策影响下,89平基本上是标配户型,根据项目不同定位,有一房两房,也有三房四房甚至五房。老牛统计出全市在售项目有89平左右户型近60个,基本上囊括所有在售项目。有必要说明的是表格中的得房率部分为估算,与实际得房率会稍有出入,另外价格为项目均价,部分未开盘项目为参考均价,表格中的89平户型选的是项目中分布最广泛的代表户型。




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咚咚牛浩思楼主1楼
2015/12/25 11:17:10
从总价来看,目前在售新房中89平户型总价都超过了200万,整体大致分为三个段位,200-300万项目、300-400万项目以及400万以上项目。从区域分布来看,龙岗的供应量占了近一半,其次是宝安、龙华、南山,其它区域项目少,原因是片区本身供应量一直不大。



咚咚牛浩思楼主2楼
2015/12/25 11:17:41
先来看总价在200-300万区间段的项目表,除了宝安、龙华、盐田、大鹏各有零星的几个项目外,其余项目均位于龙岗,单价范围在2.5-3.5万,首付门槛在100万以下,区间在70-90万左右,比较典型的刚需价位,平常咨询也较多。
【点击可看大图】


咚咚牛浩思楼主3楼
2015/12/25 11:19:49
从综合性价比来分析,这个总价区间老牛推荐锦荟PARK、四海锦园、中粮凤凰里、观壹城、松河瑞园、壹锦园和麓园这几个项目。其它项目也各有优劣:比如璞岸属于度假型物业,景观好赠送高;宏发世纪城2区域性地铁口标杆综合体,生活工作圈在当地的完全可以考虑;荣德国际地铁口商业综合体,不限购不限贷商务公寓类型等,大家可根据自身情况作相应选择。


咚咚牛浩思楼主4楼
2015/12/25 11:21:07
为什么推荐这几个项目,老牛说说自己的看法。

四海锦园,原花半里开发后被华侨城收购,赶上平湖发展快车道,区域交通规划较好,10号线已经动工(项目近华南城地铁站),平湖火车站改造中,远期有17、18、深惠城际线连接,现有的四条高(快)速路接驳深圳各区。
项目所处区域内位置也不错,位于华南城北面,享受华南城商业配套,户型方正,得房率较高,开盘2.65万的均价相较于同片区尾盘在售的熙璟城价格低近5000一平,加上赠送,套内建筑面积单价仅2.5万,性价比高,不过现状的周边环境和公共交通有待改善,目前推出的住宅部分已经售罄,后期将推LOFT商住公寓252套,49-70平方米,4.5/5.1层高,70年产权不限购不限贷,预计明年1月开放样板间,开盘时间待定。
咚咚牛浩思楼主5楼
2015/12/25 11:21:33
松河瑞园,位于深圳西北一隅,片区关注度本不高,但依托地铁11号线,价值逐渐被挖掘和认可,加上出色的户型,推荐户型中得房率最高,89平四房两卫客厅开间达3.9米,开盘均价2.8万,但套内建筑面积单价仅2.4万,另外,区域内供应量少,需求大,同期的联投东方开盘日光,松河自是一房难求。本周末加推E座同样高拓的76-92平三到四房商务公寓,70年产权不限购不限贷。
咚咚牛浩思楼主6楼
2015/12/25 11:21:52
麓园和壹锦园,龙中临近的两个项目,推荐理由除了片区居住环境较好外,另外一个就是学位预期较好,目前都是深圳中学龙岗初级中学学区,户型实用率都较高,特别是壹锦园达到114%,适合需要兼顾环境和学位的刚需置业者。
爱美姐7楼
2015/12/25 11:22:16

我家89平,由于有赠送面积,被我改成了四房
咚咚牛浩思楼主8楼
2015/12/25 11:22:23
观壹城和观澜汇,观澜片区今年的新盘是遍地开花,基本上是出来一个消灭一个,区域市场不仅仅由本地改善群支撑,已有更多的外溢需求进场,观壹城位于观澜老城,30万平综合体,自带6万平商业,距离目前最大型的商业综合体观澜湖新城与观壹城的距离仅1.2公里,商圈优势明显,属于4号线延长线地铁周边物业,目前片区民房较多,交通环境较差,不过周边规划有大量旧改。89平户型一般,赠送不多,相较于推荐的其它项目来说,得房率偏低,不到三万的价格很有优势。首批售罄,即将加推,目前VIP登记中。

观澜汇作为观澜首个百万综合体,一开营销营销中心便受到了热捧,有网友跟老牛抱怨说第一次看个沙盘还要排长队等,不过从放风价3.2万来说,老牛认为项目还是很有投资潜力的,4号延长线地铁上盖物业,分三期开发,自带12万平购物中心及配套幼儿园、九年一贯制学校,综合素质较高,如果放风价开盘,场面估计会是壹城开盘再现。
咚咚牛浩思楼主9楼
2015/12/25 11:22:44
锦荟PARK,三号线六约站地铁上盖物业,60万平综合体,自带5.2万平集中商业,毗邻3.5万平体育公园。临近的麟恒中心广场同面积段户型达3.8万,而锦荟以2.8万的价格开盘可谓是良心价,不过首推的单位仅剩下大面积的143平户型在售,均价3万。
咚咚牛浩思楼主10楼
2015/12/25 11:23:01
中粮凤凰里,位于福永西部片区,类似松河瑞园,此前片区一直沉寂,同样是借11号线东风,关注度非常高,开盘日光。距离塘尾站800米左右,可快速到达前海及市区各个商务核心就业区域,且依托立新湖片区和周边旧改规划,3.3万的均价开盘相对福永东部片区的4万+的怀德峰景性价比高不少,周边民房工厂多,配套不完善,户型一般,但楼间距较大,容积率较低,居住较舒适。
咚咚牛浩思楼主11楼
2015/12/25 11:23:48
接着看区间在300-400万总价的项目列表,这个价格段已经超过了一般刚需的接受范围,地段上来说依然是以龙岗为主,不过与市区的距离拉近了不少,坂田、布吉、大浪、观澜、福永、机场东等都是相对热门的片区,也都是关注度较高的项目。


咚咚牛浩思楼主12楼
2015/12/25 11:24:31
这个价格段呈现出区域组团的特点,同一个或者临近区域有好几个项目,可按照地域大概分为5组。

龙华组:陶润懿峰、金地鹭湖一号、悠山美地、保利悦都;

布吉组:健康花城、鸿荣源尚峰、尚水天成、万科麓城三期;

坂田组:儒俊城立方、德润荣君府、佳华领汇广场;

龙中组:同创九著、壹锦园、颐安都会中央;

航空新城组:天福华府、星航华府、领航城领秀
咚咚牛浩思楼主13楼
2015/12/25 11:25:43
龙华组中保利悦都已经售罄,后续也不会有加推,所以就说说其余三个项目的价值点。陶润懿峰,位于大观澜规划前景最好的观湖片区,交通优势明显,梅观高速加三条主干道环伺左右,近龙华线延长线竹村站以及临有轨电车大和站;外加靠近龙华老城商圈及观澜新商业商圈;户户朝南,89平做到四房一卫,高实用,精装3.5万/平,片区前景较好。剩余少量89和118平户型在售。

金地鹭湖一号位于鹭湖国际住区,低密度纯粹高尚住宅区,拥有山水景观,配套与陶润懿峰类似,目前剩余少量89平3房户型,价格偏高,毛坯均价3.8万/平。

悠山美地,位于大浪商业文化中心规划区,靠近羊台山,部分中高层户型可看山景,光明线地铁口物业,进出福龙路便捷,目前周边工厂和民房较多,基础配套设施比较落后,户型比较中规中矩,毛坯单价3.6万,总价和陶润懿峰相当,区域的居住环境上来说,陶润懿峰更好,升值潜力上来看,悠山美地周边旧改规划众多,改进空间大,在旧改带动下前景看好。以景观环境取胜的鹭湖一号生活配套和公共交通上先天不足,小户型定位略显尴尬。

咚咚牛浩思楼主14楼
2015/12/25 11:26:34
布吉组尚峰仅剩余少量大户在售,不再讨论,接下来分析下健康花城、万科麓城及尚水天成。

整体来看,万科麓城和尚水天成所在的上下水径片区环境不及健康花城所在的石芽岭片区,健康花城周边比较纯粹,比较宜居,不过软肋是缺乏大型商业和地铁,当然自带的底商基本能够满足日常所需。麓城和尚水都是环中线地铁口项目,相较于尚水来说,麓城四期组团在一起,背面靠山两面临路,相对独立,而尚水南北面均有民房且目前无拆迁规划,居住环境在三项目中相对来说最差,不过尚水的户型赠送多,得房率较高,四房设计适合人口较多的家庭,麓城则有万科物业保证,增值保障。综合比较后,不管是自住投资都可以优先考虑万科麓城三期,另外两个,在意居住的舒适性和环境,选健康花城;如果家庭人口多,且在意公共交通选择尚水会更好。


咚咚牛浩思楼主15楼
2015/12/25 11:28:46
坂田组三项目中佳华领汇广场只剩下少量82平户型在售,东北朝向临吉华路,偶数层三阳台布局,不过格局稍乱,动静分区不合理,带四万平集中商业,属于九年制坂田外国语学校学区,毛坯价格四万左右。主要对比下城立方和荣君府,两个项目总价、容积率、梯户比都差不多,且都带精装,同是坂田地铁口;主要区别在于:

1.小区规模,城立方9万平,仅有个小空中花园,而荣君府有15万平,社区较大。
2.临路噪音,城立方三座楼体均临路,噪音灰尘较大;荣君府仅有部分户型临布龙路,小区内闹中取静。
3.户型,荣君府的产品比城立方更加丰富,户型区间跨度大,不过89平户型城立方赠送面积更高,各功能区尺度更大。
4.初中学区都一样属新城学校,荣君府属于五和小学,城立方属于坂田小学,五和小学口碑较坂田小学好些;
5.周边环境,荣君府也更具优势,背靠十二橡树庄园,周围已有多个成熟的花园式小区,社区氛围及景观效果更佳,但其荣西侧靠布龙路有座加油站,而城立方周边以民房为主。

综上所述,推荐德润荣君府,项目前期房源已售罄,月底将加推86-89平3-4房。



咚咚牛浩思楼主16楼
2015/12/25 11:29:36
龙中组三项目中,同创九著已经售罄,壹锦园在上面总价300万以下项目中已经推荐过,再次出现在这个价格段,完全是因为拥有超高的赠送面积,86平复式得房率达到150%,导致单价较高,4.3万,实际套内建筑面积单价不到2.9万。接着是颐安都会中央,位于大运片区,后期会无缝接驳大运地铁站,分四期开发的超百万综合体,周边环境好,配套完善,公园、商业、学校、地铁、体育场馆等一应俱全,龙岗一线楼盘当然也是一线价格,89户型得房率一般,均价4.2万,学校、商业预期较好。

咚咚牛浩思楼主17楼
2015/12/25 11:31:35
航空新城组星航华府二期还未开盘,另外两项目在售,预计价格相差不大,最高的是领航城领秀4万,其次估计是星航华府,预计3.8万左右,再次是天福华府3.6万。户型上来说其实天福是最有优势的,赠送较多,领秀实用率最低,星航居中,且天福的容积率低,楼间距较大,2梯4户梯户比,居住起来应该还是比较舒适,不过开发商不太注重包装和宣传,营销中心和样板房也做得较简单,给人的感觉和档次较低,物业也让人顾虑。老牛的推荐依次是领航城、星航华府、天福华府。


咚咚牛浩思楼主18楼
2015/12/25 11:32:17
到总价400万以上这个区间,地域分布就明显转向,前面供应量集中的龙岗到这个价格段仅有一个项目,龙华两个明星项目,外加碧海三个项目,其余主要还是集中在原关内,南山居多,项目定位多样,总价差较大,400~900万之间,单价4.5~9万。


咚咚牛浩思楼主19楼
2015/12/25 11:34:33
以上各总价区间段已经囊括了所有统计项目,下面说说几个关注度较高的项目吧,港铁天颂目前只剩下大户型在售,之前89平卖3.8万左右性价比还是不错,重点讲讲玖龙玺、银湖谷、宝能城、宏发前城这几个6+的项目。这几个项目都是区域标杆,价格自然也是领头羊,一个比一个贵,前天宏发前城开盘6.5万日光,老牛的价格体系有点被打乱,三观正在刷新中。。。

咚咚牛浩思楼主20楼
2015/12/25 11:35:28
单从户型各项参数来看宝能城最优,玖龙玺次之,银湖谷次卧尺度偏小,拓展率都比较高,都做成了四房两卫,相对来说,宏发前城得房率较低为三房两卫,若按照套内建筑面积算,单价却是最高。

从四个项目开盘销量来看,玖龙玺两次开盘均日光,且第一次到第二次均价跳涨五千;银湖谷开盘几次基本也都售罄,剩余少量总价较高的大户型;宝能城首推的都是小户,价格高于预期,官方口径是去化八成;宏发前城昨日开盘推200余套89户型,日光。开盘销售情况一定程度上反应出置业者们对其价值的肯定,投资倾向较强,小户型更易脱销。
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