百万首付投哪里 松岗、龙坂还是光明？

我是偏北，资深淘房哥，最擅评楼论市， 熟悉龙华，坂田，光明，坪山及宝安等片区，熟悉交易流程，常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《第一地产》节目，近期作品有：

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1000000这个数字看着有点眼晕，毕竟零挺多，如果后面加个单位“元”也是笔巨款了，不过要是拿来买房的话，在现在的深圳这个级别的首付也不能指哪买哪了，更别说加一堆限制条件了。

当然最后这只是开玩笑，素未谋面的网友都能耐心解答，更不用说这是很熟的朋友了，不过我还没来得及继续，这个急性子就打电话过来了，都是熟人聊了一会也就摸清她最需要的是什么了，直接就给她列了几个方向去考虑——光明、龙华、坂田，你挑哪个？

这样的指导方向，朋友乍一听到接受不能啊，还觉得我给他指的方向脑洞有点大，怎么就从宝安一下蹦到龙华坂田，还有什么光明了？其实类似这个朋友的需求还真遇到不少，就借用这个例子说明一下吧。

首先理理朋友的基本情况：

1. 公职机关工作，家庭月收入接近25000，女方父母同住，独生子在上幼儿园；

2. 深户无房无贷款记录，现成首付资金有100万出头，等几个月到年底的话能到149万，当然再等也多不了多少了

3. 可以承受两万的月供，不过也是极限了，能少点最好
   

需求：

1. 二手最多能接受10年左右楼龄的电梯房，最少三房，四房五房最好
   

2. 楼盘附近要有地铁或方便开车上下班，

3. 学校最好能离家近，如果是学区就更好了

4. 要有升值潜力，越大越好
   

朋友的要求可真是不算少了，当然像开头说的那样，在宝中上班的她就不用想着走路上下班了，房产的属性复杂，人的需求也是千差万别，没有完美的房子，先明确自己各种需求的轻重缓急，在确定预算后，就可以更客观的挑选能契合更多自己重要需求的房产了；

对于这位朋友来说各项需求的重要性排位是居住空间、社区品质、预算控制在400万左右，其他都是添头，可以酌情弱化得了；

首先宝安区范围内：

400万左右四房不好找，但三房还是有的，近一点如西乡流塘等片区的泰华明珠，港隆城，不过朋友直接就否了——泰华明珠嫌旧，港隆城太吵，至于新安等配套齐全完善，还有地铁等良好交通条件的片区，这个价位都是大厦型物业了，楼龄也大多超限制了；

那向北看，松岗的中海西岸华府离地铁不远，楼龄、社区品质都不错，周边基本配套基本的都有了，关键是350万左右小三房没问题，上400万的话四房都可以了，不过就是学区水准一般了，至于沙井石岩就没什么可挑的了，要么是老旧不合算，要么是超预算。

再向北就是光明新区的公明：这就是强调减轻压力的方向了，这里的市政环境相比宝安可要差一些了，不过宏发嘉裕、光明峰荟、中央山等几个次新盘均价都在3.6万左右，350万左右四房没问题，虽然没有现成的地铁，但附近都有在建的6号线站点，附近也有公立学校，免费的南光高速、龙大高速也都在几分钟车程内。

之所以会想到这里也很简单，此前朋友曾被借调到公明工作过一段时间，由于工作成绩突出很受借调单位领导的赏识，还曾问过她有没有兴趣把工作关系转过去，如果工作调换到公明，那住这几个盘的话都可以走路上下班了，月供压力也可以大幅减轻，当然周边配套的完善就要耐心等待两三年了。

宏发嘉域

福盈中央山

最后是深圳中部的龙华坂田：相比前两个偏重预算和居住空间的方向，在龙华坂田更多是考虑居住品质、学区水准和增长潜力了，但是预算就要顶格考虑，不调动工作的话，上下班的通勤时间相对就要多些了；

首推是地铁4号线站口的特发和平里，八十多平的三房470万左右，次新盘，属于近年来异军突起的高峰学校学区（九年一贯制），去年全市排名12名，按照其近年来的成长速度，未来几年再进一步进入前十把握不小，和平里距红山只有两站，可以方便的共享红山的商业和文娱配套，当然缺点就是价格略超预算，上下班高峰期单程约需45分钟，学校距离楼盘略远；

这个方向的另一个选择就是选择名牌大社区等待未来的学区——新城学校，坂田的新城学校已经确定由深圳实验学校管理，教学质量的提升指日可待，朋友的孩子还小，正好有足够的时间等待实验对新城的改造升级；

目前在新城学校学区内，在450万价位段，能找到三房的知名大品牌大社区就是万科第五园和佳兆业悦峰了，其中第五园八期78平的小三房市价400万左右，佳兆业悦峰八十多平的三房则在450万左右；

第五园社区更大，位置地段比悦峰好，周围配套环境也更成熟，价格还更灵活，但是不像悦峰紧挨着新城学校，未来学区变换的可能性还是存在的，而且第五园也不靠近地铁，所以孰轻孰重又需要斟酌了；

特发和平里一期

万科第五园

佳兆业悦峰

一百多万首付买三房四房，乍看选择挺多，但其实这还没有穷举所有选项，以上所列仅仅是根据朋友的家庭情况和喜好做出的优选，时移世易，换个不远的时间，选择可能就大有不同了；

喜欢一套房可以有一千个理由，但不喜欢它只需要一个理由就足够了

PS：本文写就之前，朋友刚把中海西岸华府和佳兆业悦峰给pass了，问及原因——不喜欢中海的户型，悦峰外面路上好多土，至于其他，还在纠结中。

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