近4成房源流拍！深圳法拍房遇冷，热门小区便宜500万没人要！

截至8月26日，深圳二手房成交仅1655套，冷的瑟瑟发抖。

▲来源：贝壳找房

而二手房市场的爆冷，也在进一步影响法拍房的热度。

@深圳买房计划 简单统计了下今年以来的法拍数据，发现法拍房的数量逐月增加。

尤其是当下二手房价格高，很多人想通过法拍房来捡笋盘。

问题是，笋盘真的有那么好捡到？

法拍变冷，近4成房源流拍

尤其是到了8月，一拍的数量从月稳定在100套上下，猛增到186套，接近一倍。

其次，流拍也呈现上升趋势，1-5月还维持在20套以内，6月开始，流拍套数从27套上升到8月的66套，占拍卖量（剔除中止和撤回的房源）的38.8%。

以近期流拍的为例。

8月3日上午，带百花小学、深实验初中——长城花园104.7㎡房源，起拍价1084万，折合单价10.4万/㎡。

这个价格对比该小区参考价，也只有几千的价差。

但结果是无人报价，遭遇流拍，而且，二拍将直降217万起拍。

8月5日，龙华鸿荣源壹成中心一套“超笋”的房子被法院拍卖，总价600.45万，单价约5.25万/㎡。

这个单价比壹成中心的二手房参考价还便宜了一万多块钱，但结果却是流拍。

而且，二拍直接打8折，降到480.3万起拍。

如今距离29号开拍还有3天，仍然是无人报名。

无独有偶，8月6日的“深高”港中旅花园26栋一套116.94㎡，单价16.8万/㎡，起拍价1969万元，同样流拍。

▲来源：阿里法拍

要知道，该小区同户型房源成交单价在20万+。如今，总价便宜500多万也没人要。

当然，法拍市场冷却下来，少了更多竞争者，捡笋的几率也更大了。

8月份，底价成交的有10套，低于评估价成交的二拍房源甚至有23套，占二拍房源的58%。

事实上，很多人对法拍房动心，是认为“法拍房一般是市场价的7-8折”。

但在“不服输”心理和紧张刺激的氛围中，最后的成交价甚至远超过市场价。

捡漏本是初衷，最后却违背“初心”，恐怕竞拍人自己也是没想到。

这种情况，在二手房市场火热的时候还不少。

去年11月，深圳楼市还沉浸在火热当中。

宝中壹方中心·玖誉另一套法拍房进行竞拍，建面约216㎡，成交总价达4114.5万，加上税费，单价突破20万/㎡。

当时，贝壳找房APP显示，壹方中心的成交价约17万/㎡。

今年4月，南山华润城附近的莱英花园一套约103㎡的法拍房，起拍价约517.6万。

经过366轮竞价，最终以1505.6万成交，单价达14.6万/㎡。

如果算上税费，单价更高。

据片区中介透露，在此之前莱英花园的最新一笔成交还是在去年6月，单价12万/㎡。

所以，不要迷信法拍房的成交价都会低于市场价。

一番折腾，有些法拍房反而比普通商品房更为高昂。

捡笋不易，这3点需要考虑清楚

法拍房虽然能带来高收益，但常常伴随着高风险。

在网页上搜索“法拍房”，踩雷的新闻比比皆是。

钱花了，房子却拿不到，也住不进去，也过不了户。

所以，对于普通人更大的问题：法拍房需要规避哪些坑？能不能买？

第一个坑是税费。

其中，各付还是全付，这里差别挺大。

税费各付：以上所述税费中，买方和出让方各自承担自己的税费。简单来说就是买受人只需承担自己需要缴纳的契税。

税费全付：90%的法拍房都是税费全付的情况。

税费全付意味着你需要承担上下家所有税费，包括增值税、土增税、个人所得税、契税等。

如果碰到权利人为法人，也就是俗称的“公司产权房”，税费可能高达40%以上。

去年11月，香蜜二村28套房拍卖，单价最高不过5万出头，对比小区10万+的成交价，实在是太香了。

但实际上，这些房源的权利人为“企业”，意味着，在土地增值税上收取30%-60%。

以香蜜二村的D3房为例。

▲来源：淘宝司法拍卖

D3拍卖起始价约474万，登记价约182万。假设拍卖以底价成交，按最低税点30%征收：

土地增值税=(474万-182万)x30%=87.6万

如果按最高税点60%征收：

土地增值税=(474万-182万)x60%=175.2万

需要注意的是，增值越大，税点越高。

所以，别想着“捡漏”，到最后却捡个“烫手山芋”。

二次过户：就是需要两次过户。

第一次过户是原权利人买房的交易过程，第二次交易是买受人本次买房的交易过程。

因为是两次过户，所以需要承担两次的税费总和。

要是碰上权利人是“公司”，那税费估计可以上天了。

这里多提醒一句：如果悔拍，竞买人的定金会被法院没收。

第二个坑是贷款。

要知道，大部分拍卖公告要求相关买受人应在约定的工作日内缴纳拍卖余款。通常情况下是5-15个工作日内必须要放款到位。

如果在参拍之前没有任何准备，拍中后才着手贷款相关的事，肯定来不及。

尤其是现在贷款审核更为严格，这点时间不免太紧张。

碰上放款不通过，导致逾期未足额缴纳余款，将被视为悔拍，没收保证金。

要想避免放款不通过，最好的方式是，建议事先进行贷款预审，与客户经理做好沟通，咨询有哪些注意事项，需要准备哪些贷款资料等，预审通过后再参与竞拍。

▲法拍房办理贷款流程

第三个坑，也是大坑，收房问题。

比如，长租约导致无法入住、案外人员占用，

一般而言，法院不负责清场。

@深圳买房计划 了解，深圳曾出现过竞买方成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例，现在还在在这套房打官司。

所以，在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖的，竞买前应核实清楚里面居住的人和房子产权人的关系，避免发生收房纠纷。

当然，要是碰到法院负责清场的房源，就可以好好关注了。

比如即将3天后二拍的壹城中心花园法拍房，在标的详情中写明会负责清场。

综上所述，法拍房可以买，但需要耗费的精力相比购买普通住房要多一些，因为存在很多的信息不对称，也就容易有不可控的风险。

如果不是因为预算问题，还是没必要去不熟悉的领域冒险。当然，找个辅拍机构也未尝不可。