国企低价收房，民房断供法拍，原来一色“案底”！

近期，纬房研究院、国信达数据联合完成了2024年1月全国法拍房大数据分析报告。

数据显示，2024年1月全国挂拍量78415套（网上还显示另外一个同期数据是10.04万套），挂拍金额1151.68亿元；成交量13521套，成交率17.24%；成交金额222.3亿；平均成交折扣率77.37%。

与2023年1月相比，全国法拍房挂拍量同比增长175.51%，成交量同比增长54.53%，成交金额同比上升42.04%，平均成交折扣率同比增加0.7个百分点。

另据中指研究院发布的2023年全国法拍市场监测报告，2023年全国法拍房挂拍总量达79.6万套，创下新高，较2022年的60.6万套同比增长35.7%，355城全年成交金额达3004亿。而2022年的挂拍总量则比2021年的44.7万套也同比增长了35.5%。

说起法拍房，大家心情比较复杂。为什么？

首先这是楼市低迷下跌大形势下对银行按揭欠缴下的一种被迫的司法行动，各方都是无奈的和难受的；

其次，一年大几十万的挂拍量（有一位专家说有几百万，但无从核实）从全国看，似乎还不算太多，但背后是数十万个家庭啊，而且挂拍量还在增加；

再次，遭法拍的阵营里良莠不齐，有一部分人的确是由于先前在楼市里加杠杆投机操作，包括抵押房产再贷款，在楼市下跌中导致无力还贷而遭法拍，例如近期爆雷的千亿资管巨头鼎益丰的投资人中，不少人就是拿房产抵押变现进行投资而被迫进入法拍程序，对这些人，大家喊话“活该”也正常。

问题在于，在快速增加的挂拍中间，更多的则是普通民众。

这些普通民众在高价位买房，当然有他们自己的责任，但一定不能把所有的责任都算在他们头上，因为，他们在高企的房价面前毫无招架能力，为了生活，只能被动接受并上车，成为“接盘侠”，当这两年来楼市出现持续下跌时，特别是当他们因下岗、失业、减薪等原因导致房贷支付能力下滑时，遭遇断供，其房产被迫进入法拍程序。

这对他们的家庭来讲几乎是毁灭性的打击！这种惨象如果事先有合理的政策引导和保护，就不应该如此大量、持续地发生，然而现在这已经是基本事实了。

就在大量贷款买房的普通民众遭遇房价下跌、家庭资产不同程度缩水、甚至出现负资产和断供法拍的时候，另外一种现象出现了。

一些专家说，现在全国房地产正在进入以“双轨制”为核心的新发展模式，政府需要向市民提供大量保障性住房，而目前楼市商品住房供过于求，去化率低，急需寻找新的出路。

同时，房价经过这一轮下跌，价格也相对较低，部分房子已经跌去30%、40%、50%，这个时候，各地政府正好可以考虑由国企对这些低价商品住房实施收购，以偏低的成本取得这些商品住房的产权，并转化为政府的保障性住房，这样可以大大压缩增量土地和物业的供给，合理利用存量土地和物业来完成政府向市民提供保障性住房的任务。

这个事听起来很合理啊，那边商品住房过剩，卖不出去，这边保障性住房缺口大，需要增加房源，政府收购市面上库存的低价商品住房，转化为保障性住房，既有效消化了库存商品住房，又在没有新增土地的基础上增加了保障性住房的房源，这不是两全其美吗？

你看，一面是大量普通市民面临还贷压力，甚至断供法拍压力，另一方面是政府计划利用房价下跌的机会，从存量商品住房市场上收购楼盘，转化为保障性住房。

这两件事，一个主角是普通市民，另一个主角是政府国企，似乎有直接关系，好像政府在帮助市场解困。

然而，定睛一看，原来这两件事在本底上是另外一种“特殊”的关系，甚至曾经是扭曲的关系，它们的共同基础是存量房产，是近年来产生相当幅度降价的房产，差别在于，一个是要出让或被剥夺那些资产已经严重缩水的房产产权，另一个则是要大量收购这些廉价的房产产权，当然，政府国企要收购的房产，主要不是法拍房，而是市场上大量房价下降、资产缩水的普通房产。

两个主体，一个“案底”，产生了两个重要的问题：

第一，那些陷入断供法拍的普通百姓（不包括少数炒房导致断供法拍的投机分子），还有大量遭遇房价大幅下跌的普通百姓（不包括部分加杠杆投机炒房的人），他们遭遇的不公平境遇，是不是要全部由他们自己买单？

我认为，国家和政府应该从历史唯物主义的立场出发，客观评估这些普通市民面临的困难，客观评估多年来由于政府土地财政政策、住房预售制政策、住房信贷政策等政策实施环节给楼市造成的负面影响以及对这些购房的普通市民带来的负面影响，应该在这些评估的基础上，设计、投放和追加投放若干实质性的扶持政策，让这些普通市民能有效缓解当前的持房及还贷困难。

千万不要说，政府已经推出了若干扶持性政策，例如，降低存量房贷利率，对部分符合政策要求的房贷者给予延期还款的待遇，等等。

这些远远不够。因为，作为刚需市民购买普通住房，这是他们的天然权利，任何基于土地财政、预售制、中介投机炒房等制度原因导致的房间高企以及基于不当调控导致的房价大幅下跌给他们带来的严重伤害，包括资产缩水甚至断供法拍，让他们承担所有的责任，这是严重的历史不公平，对此政府要有清晰的认识，并勇于通过体制改革等策略来合理地改变其间的不公平、不合理体制，并适度有效地承担相应的历史责任，包括严控甚至阻止贷款买房的普通百姓进入法拍程序，最大限度降低民众的住房法拍风险。

第二，打算在房价下跌到较低水平的时候，开始进入楼市收购普通商品住房的各地政府国企，是否考虑过，在采取这项行动之前，真实审视一下此项操作的历史道德责任？

毕竟，政府打算收购的这些价格已经较大幅度下降的普通商品住房，包括库存未售的新房以及一些二手房，当年都是经历了政府收取土地出让金及各项税费、银行通过房贷收取了高额的利息、开发商经过新房的溢价发售、中间环节的炒房主体通过加杠杆获取了高额的炒房收益，现在，这些房子的价格在“三条红线”的抽贷压制下，在楼市低迷的大通道里出现较大幅度的下滑，这个时候，政府国企再次登场，大量收购房源，尽管计划用于保障性住房，方向正确，但房源的土地出让及售卖环节有历史瑕疵，现在如此操作，给人的感觉是，政府已经在这些房源上通过招拍挂土地高价出让收获了一轮，现在趁房价大幅下跌再收割一轮。

这让我们联想到什么？美联储的加息和降息这种“美元潮汐”对全球资产的“割韭菜”行为。这个比喻不一定合适，但我偏偏想到的就是这个事情，因为，流程和模式太类似了。

有个很有名的实战派专家曾经对这种政府低价收购市场上的商品住房然后转化为保障性住房的行动说出一句惊人的话：政府在这个问题上没有道德问题。听到他的这句话，我被噎得都说不出话来了。

我认同当前阶段政府国企进场收购一些库存的、去化率低的房子，包括收购一些二手房，这无论对解决楼市困局，还是对发展“双轨制”、为普通老百姓提供更多更好的保障性住房，都是有好处的。

但是我认为，政府必须富有诚意地、公开地承认，这些商品住房的背后有政府、银行等关联主体的历史道德责任和法理责任，政府不能一收了之，让原来持有这些房产的普通老百姓自我消化所有的资产缩水损失和风险。

毕竟，那些高房价、高贷款利率和提前还贷制度都有很多不合理成分，都需要大幅度地推进制度化式的矫正，但政府和银行在当前这个阶段有责任在遏制民众被迫进入法拍程序上做出必要的、应有的应急性贡献，也算是对民众无端遭遇高房价、高房贷利率压迫的一种补救性策略。

当然，一定有人对我的这些观点表示不以为然，会觉得这种历史道德责任的追索没有意义，或者不具备操作的可行性，他们会认为，历史的失误过去就过去了，还是要面对未来，着重解决当前国家急需的保障性住房房源的筹集、开发、改造和分配问题。

然而我觉得，作为人民的国家和人民的政府，必须对人民负责，对历史负责。

当前中国的房地产市场，之所以困境重重，根本问题是过去二三十年来的土地及物业资产的配置和价格成长机制出了很大问题，积累了众多困难，最后的问题都通过高房价落在了普通老百姓头上。

希图完全不理会和不解决这些重大问题，不对大量存在的高额房贷压力的普通市民采取必要的、及时的扶持和松绑策略，就是对国家职能的严重忽略，是对历史的严重不负责任。

何况，民房法拍会大幅拉低二手房价，甚至会长期、不断影响中国房地产和楼市的稳定性，这与国家反复强调的防止房地产大起大落的精神背道而驰。

我们都非常清楚，当前，美元加息周期已接近尾声，但美国仍然在拖延时间，它就是希望中国资产价格能再进一步滑落，这样，当美元开始降息操作时，美国就能再一次利用“美元潮汐”收割中国资产。

从这个意义上看，我们对民房法拍一事要保持高度警惕，要严控局面恶化，最大限度遏制民房进入法拍程序，最大力度保护普通民众的基本权益；

同时，在充分顾及历史责任、有效降低民众房贷压力的大前提下，政府国企可以有序地对部分商品住房实施收购，并合理转化为保障性住房。这样才能使政府的这两大操作行动更加符合民意，符合逻辑，符合法理，符合中国房地产转型升级的大趋势。