一手房连环买卖的执行异议之诉主体问题

一手房连环买卖的执行异议之诉主体问题

周争锋律师

　最高法案例库入库编号2023-16-2-471-004

任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案

——次买受人对未登记在被执行人名下不动产提起执行异议之诉的审查规则不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。

最高法案例库中记录了一个关于一手房连环买卖纠纷的执行异议之诉案例。该案例的特别之处在于，被执行人并非开发商，而是交易链条中的首位买受人。因此，最终买受人只能遵循二手房交易的流程来主张权利，具体依据为执行异议复议规定的第28条。今天，我们将通过此案例来进一步拓展法律思路，探讨在类似复杂交易背景下，如何妥善处理执行异议之诉，以确保各方权益得到有效维护。

在房产交易过程中，当开发商将房产出售给初始买受人，而该买受人在未完成过户登记的情况下又将房产转让给次买受人时，涉及执行时便可能产生复杂的法律关系。

一、开发商作为被执行人

如果开发商作为被执行人，且次买受人与开发商已重新签订买卖合同，根据相关法律原则，这应视为开发商、初始买受人和次买受人之间已达成合同主体的变更。在此情况下，次买受人将代替初始买受人履行与开发商的买卖合同，并承继其全部权利和义务，而初始买受人则脱离该合同关系，因此不再具备提出执行异议的主体资格。初始买受人对开发商的抗辩理由，全部由次买受人继承。

如果次买受人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的条件，特别是当所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十时，他仍可以主张消费者的主体地位，并据此请求排除执行。当然，次买受人也可以选择引用执行异议复议规定的第二十八条来支持其主张。

二、初始买受人作为被执行人

当初始买受人作为被执行人时，次买受人只能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来主张权利。因为在此情境下，双方实际履行的是一个二手房买卖合同，次买受人不再享有商品房消费者的特殊保护地位，因此不能依据第二十九条来对抗开发商的抵押权人或初始买受人的预告抵押权人。

三、次买受人作为被执行人

在次买受人作为被执行人的情况下，开发商和初始买受人有权选择解除他们之间的买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同一旦解除，原执行标的（即房产）将不复存在，次买受人的物权期待权也随之消失。此时，因合同解除而产生的购房款返还和违约金支付等可能成为新的执行标的。。

《河南高院执行裁决庭涉不动产异议之诉案件审理的若干问题2023》

25.【多手转让情形下诉讼的提起】案外人从前手受让案涉房屋，且已经与房地产开发商直接补签合同的情形下，前手又提起诉讼请求排除执行，因其已不是案涉房屋的权利人，原则上应当裁定驳回起诉。

26.【多手转让情形的处理】案涉房屋被开发商出售后，又经过多手转让，案外人从前手购得房屋后，与开发商签订了房屋买卖合同，但尚未办理过户登记，当开发商作为被执行人时，案外人可以通过举证自身符合第二十八条或第二十九条的规定请求排除执行。