购房陷20年租约纠纷：媒体错误归责凸显民法典修订必要性

购房陷20年租约纠纷：媒体错误归责凸显民法典修订必要性

——对《红星新闻》200多万买二手房遭遇20年租约新闻的法理剖析

一、报道的核心问题：忽视《民法典》对#“买卖不破租赁”#的修改及增加实际占有要件

报道中律师及媒体的分析存在以下误区：

#混淆"备案登记"与"实际占有"的法律效力#

   1. 错误依赖备案而非实际占有

   根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”的适用前提是“承租人已按租赁合同占有租赁物”。而报道中律师和中介仅关注“租赁合同是否备案”，却未审查承租人吕某某是否实际占有房屋，属于对法律规则的重大误解。  

   关键事实：租客吕某某自2023年签订合同至纠纷发生时（2024年）近一年未实际入住，也未对房屋进行任何使用或管理（如装修、放置物品等），不符合“实际占有”要件。  

   法律结论：即使租赁合同已备案，但因承租人未实际占有，该租赁关系不得对抗李先生的房屋所有权。

    #《民法典》第七百二十五条 【买卖不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。#

      立法过程中存在两种方案：第一种方案是以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点；第二种方案以我国正在推行中的房屋租赁备案登记为起算点。这两种方法都能解决前述问题，第二种方案相比第一种方案来说登记的时间点更易于确认。但假如采用第二种方案会使得我国司法实践面临难题，即现阶段我国绝大部分房屋租赁都未进行备案登记。如果在民法典中直接采用第二种方案将会导致我国现阶段绝大部分承租人不再受“买卖不破租赁”规则的保护，如此则担心引发社会问题。虽然民法典为了优化营商环境，在融资租赁、所有权保留等环节中都引入了登记，但那些环节中要求进行登记的主体都是商人，如果在“买卖不破租赁”规则中也引入登记，可能会对普通百姓造成过重的负担。经过平衡取舍后，选择了相对折中的方案，即前述第一种方案。

#误判"以租抵债"合同的法律性质#

    2. 未识别“以租抵债”的合同的法律性质

   吕某某明确表示其与前业主签订租约的目的是“抵债”，这属于典型的“以租抵债”情形。  

     关键事实：租约约定150平方米房屋月租金仅1200元（远低于成都市场价），且租客未实际支付租金，仅用于抵销债务，足以证明租赁合同缺乏真实租赁意图。  

     法律结论：该合同实质是一般金钱债权，自始不产生基于法律对租赁方保护的对抗效力，不适用“买卖不破租赁”。

      最高法院的案例早已证明了这个观点。（2020）最高法民申3044号裁判要旨：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。

#忽视租赁合同恶意性审查#

  3. 未关注“20年租期”的合法性限制

  《民法典》第705条规定租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。本案中租期虽未超过20年，但租金畸低（总租金28.8万元）且租客未实际占有，可能被法院认定为恶意，涉嫌“恶意串通损害第三人利益”（《民法典》第154条），合同整体无效。

      根据《民法典》第725条的规定，“买卖不破租赁”的适用前提是承租人已按租赁合同实际占有租赁物。这意味着，“实际占有”是租赁关系对抗新所有权人的法定要件，而租赁备案并非必要条件。这一规则明确了“占有”作为租赁关系对外公示的核心标准，而非租赁备案。

     在本案中，租客吕某某虽然签订了租赁合同并进行了备案，但自合同签订以来并未实际占有或使用房屋，不符合“实际占有”的法律要求。因此，该租赁关系不得对抗李先生的房屋所有权，李先生有权继续行使房屋所有权，包括装修和使用房屋。

二、中介责任认定的双重维度

      报道中中介公司“到家了”的抗辩存在明显遗漏关键点：  

      1. 中介有没有尽到对房产“实际占有”的审查义务语焉不详

       首先，从法律规范层面，《房地产经纪管理办法》第22条明确规定，中介机构在提供居间服务时，应当实地查看房屋并核对权属、使用状况等信息。本案中，如果中介仅依赖前业主自查的租赁备案信息，而未实地核查房屋的实际占有情况（如是否有人居住、是否存在生活痕迹等），则可能构成未履行合理注意义务。

      其次，从实务操作层面，需要特别关注以下几个关键事实：第一，媒体报道显示，房屋在过户前是清水房状态，直到过户后才出现物品和人员；第二，租赁备案信息在租赁合同解除后并非必然撤销，因此不能作为判断房屋实际占有状态的唯一依据；第三，最重要的是需要查明买受人李先生是否实际查看过房屋。如果中介已履行带看房的义务，且看房时确认房屋为空置状态，则中介已经尽到了合理的注意义务。

      从专业角度而言，要求中介严格依据租赁备案信息判断房屋占有状态，是对二手房交易实务缺乏了解的表现。在二手房交易中，中介的核心义务是实地查看房屋并核实其实际使用状况，而非单纯依赖租赁备案信息。只要中介已履行实地查看义务，确认房屋为空置状态，即可认定其已尽到合理注意义务。

   2. 合同约定“无租赁”的效力争议  

     关于购房合同中“无租赁”选项的认定问题，媒体认为中介仅依据前业主的单方陈述而未通过实际调查特别是查询租赁备案信息验证其真实性，可能被认定为未尽尽职调查责任，并需承担相应赔偿责任。然而，这一观点存在明显偏颇，且对二手房交易流程的理解存在严重不足。

      首先，中介的尽职调查义务并非仅限于对前业主陈述的简单核实，更重要的是通过实地查看房屋等实际行为确认房屋的真实状态。如果中介已履行带看房的义务，并在实地查看时确认房屋为空置状态，那么其已经尽到了合理的注意义务。媒体在报道中完全忽视了这一关键事实，片面强调中介未通过其他方式验证“无租赁”陈述的真实性，但是就是不表示李先生有没有在中介陪同下带看过房产，显然对中介从业人员的职责和义务缺乏客观认知。

      其次，媒体的表述反映出其对二手房交易流程的理解极为欠缺。在实务操作中，中介的核心义务是实地查看房屋并核实其实际使用状况，而非仅仅依赖其他辅助性调查手段（如查询租赁备案记录等）。如果中介已带买受人实地查看房屋并确认房屋为空置状态，那么其行为并无不当，媒体的指责显得毫无意义。

     三、李先生的法律救济路径

     1. 主张租赁合同无效或不受“买卖不破租赁”约束  

      基于“以租抵债”的只是一般金钱债权的折抵及未实际占有，其不受“买卖不破租赁”保护。  

     法律依据：《民法典》第146条（虚伪表示无效）、第725条（占有为对抗要件）。

      实际上李先生什么都不用干，等着租客去起诉就行了。

     2. 一旦李先生无法对抗租客的话，可以追究前业主与中介的合同责任  

    前业主：如最终查明前业主故意隐瞒真实租赁情况，构成根本违约，李先生可主张解除购房合同、返还房款及利息，并索赔房屋差价损失（如房价下跌）、装修损失等。  

    中介：如中介确实未尽审查义务，没有带领买家看房，则李先生可要求退还中介费并赔偿损失（如诉讼费用、房屋无法使用的损失）。但是中介如果履行了带看义务，李先生对中介没有任何办法，因为中介的信息来源于业主，业主不披露中介没有任何过错。

     根据周争锋律师的经验判断，李先生绝对可以对抗这个所谓拿着租赁备案合同的以租抵债，没有行使占有权的租客。本案本质是披着租赁外衣的债权纠纷，个别媒体报道混淆"备案登记"与"实际占有"的法律效力。现行《民法典》通过"实际占有"要件的设立，已构建起完备的权益平衡机制。

     周争锋律师最后特别指出：李先生完全可以“舞照跳、马照跑”，继续正常装修和使用房屋，无需过度担忧。根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”的适用前提是承租人已按租赁合同实际占有租赁物。而本案中，租客吕某某自2023年签订租赁合同后，至今未实际入住或使用房屋，明显不符合“实际占有”要件，因此该租赁关系不得对抗李先生的房屋所有权。

    此外，租客吕某某与前业主之间的租赁合同涉嫌“以租抵债”，根据《民法典》第146条，以虚假意思表示订立的合同无效。加之租金畸低（150平方米房屋月租金仅1200元）且租客未实际支付租金，该合同可能被法院认定为恶意串通损害第三人利益（《民法典》第154条），自始不产生法律效力。并且，最高法早有生效判决，确认以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁规则”。

     因此，李先生完全有法律依据继续行使房屋所有权，无需因媒体报道而产生不必要的焦虑。如果租客吕某某上门闹事，李先生可直接报警处理，警方将依法维护其合法权益。租客若认为自身权益受损，应当主动通过法律途径（如起诉）解决，而非通过骚扰方式影响李先生的正常生活。

    李先生无需被媒体渲染的“一房两绑”困局所困扰，法律已为其提供了充分的保护。他应继续正常装修和使用房屋，若遇租客干扰，果断报警处理。租客若有异议，应由其主动提起诉讼，而非让李先生陷入被动。