再评成都“20年租约”二手房纠纷：一场法律认知错位的舆论闹剧

华商周争锋律师

 一、租赁备案的“干扰性”与法律误读  

 1. 租赁备案没有实际占有房产法律上无对抗新所有权人的效力  

     本案中，媒体反复强调涉案房屋存在“20年租赁备案”，试图将责任归咎于前业主隐瞒或中介审查失职。然而，根据《民法典》第七百二十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，租赁权适用买卖不破租赁规则保护需同时满足两个核心条件：租赁合同签订在抵押或查封前，且承租人实际占有使用房屋。只办理了租赁备案，没有占有使用房产，只是一个合同之债，可以向业主主张交房不能违约责任，但是没有对抗抗新所有权人的效力  。根据媒体披露的信息，本案买卖不破租赁规则就没有适用的余地。  

      以租抵债的虚假性：若租约仅为债务抵偿手段（如“以租抵债”），则其本质属于债权债务关系，不构成真实租赁，无法适用“买卖不破租赁”原则。以租抵债的租赁合同不能适用买卖不破租赁规则，已经被最高人民法院的案例所认定。 

       抵押在后的权利劣后性：若房屋已设定抵押且抵押登记时间早于租赁合同，则抵押权人实现权利时，租赁合同不得对抗抵押权的优先性。根据媒体披露的信息，涉案房产有185万的抵押债权。因此，租赁备案的租赁合同本身一开始就没有什么对抗效力。  

   本案中，租客未实际占有房屋，且租赁备案仅为债务处理工具的以租抵债行为本质上还是金钱债权债务关系，其主张的“20万租约”在法律上形同虚设，对于新买家不构成任何对抗效力，媒体不厌其烦对此的渲染属于对法律的无知。

    2. 备案的协商属性与赎楼逻辑 

    合同中在抵押板块标注的“20万左右、客户知情、协商处理”已明确表明，租赁备案是债务清偿的协商工具，而非存在真实租赁关系。双方因为存在债权债务关系而用租赁备案作为担保，和民法典规定的让与担保性质类似，租赁备案只是债的担保方式，双方根本不存在真实的租赁关系。垫资公司通过偿还相关债务后，租赁备案自然失效，与房屋交易无实质关联。媒体将此租赁备案作为核心争议点，实为混淆视听。

      二、前业主张女士最不应该指责垫资公司

     1. 知情与行为追认 

      前业主张女士在过户时与买家李先生当面签约，并双方约定的收款方式是公证处提存，那么张小姐一定和垫资公司及公证处签订了提存协议，明确同意售房款分配方案。根据《民法典》第一百六十一条代理制度，其行为已构成对垫资公司代理行为的全面追认。也就是说张女士指责垫资公司的行为，实际上就是在自我讨伐。  

     提存协议的效力：提存公证需业主、垫资方、公证处三方确认分配方案，业主签字即表明其认可垫资公司扣除费用后的剩余款项归属自身。张女士声称“不知情”，实属自相矛盾。  

    债务危机的利益驱动：张女士债务缠身，已经到了以租抵债的地步，正常出售房子，没有任何一家垫资公司会给他提供赎楼服务，而张小姐此时急于变现，表明其债务危机已至临界点。垫资公司承担185万元赎楼风险，助其脱困，说的直白点是用185万元打水漂的风险，助其脱困。

     2. 法律行为的不可逆性

    张女士通过公证委托书授权代理人处理交易，即便其声称“未直接联系买家”，但法律上代理人的行为后果直接归于委托人。其试图以“不知情”推卸责任，违背代理制度的基本法理。

    三、垫资公司的风险博弈与合法性边界

    1. 垫资行为的商业逻辑

   垫资公司以185万元赎楼款为赌注，承担房屋被查封或交易失败的风险，最终获利43万元（含赎楼与代卖双重服务）。根据风险收益对等原则，该利润属合理范畴，甚至偏低。  垫资公司用185万元赎楼成功以后，涉案房产很可能会被其他债权人查封，最终垫资公司的185万血本无归。那么投资该185万的代价就是获取点风险投资利润，这是正常的商业规则。

     风险与收益的平衡：若房屋交易失败，垫资公司将面临本金全损风险，43万元收益实为高风险对价，媒体将其污名化为“暴利”有失公允。  

     双重服务的合法性：垫资公司同时代理赎楼与房屋销售，虽涉及利益冲突，但若经委托人明示同意，则无违法性。

   2. 假买家”戴某的合同工具性  

     戴某作为垫资公司关联方签订的222万元合同，本质为过渡性交易工具，目的是快速解除抵押并控制房产。此类操作在不良资产处置中常见，只要不损害委托人利益，不构成欺诈。

    四、“到家了”中介公司经营合规合法，没有任何不妥的地方

    1. “到家了”中介的合规性 

    中介公司已核实房屋权属（无查封、抵押已解除），并确保业主本人参与过户，履行了基本审查义务。  

   租赁备案非权属瑕疵，尤其当业主及垫资方均未披露时。根据媒体第1次披露的信息，本案的交易房产为清水房，过户前房间里面是没有任何物品的，没有人占用使用的痕迹。那么“到家了”的中介公司在服务方面没有任何过错。媒体强迫“到家了”中介服务公司需要查询租赁备案登记属于对于交易规则的误读。因为不是每一个租赁备案合同到期以后，租赁方都会去主动撤销租赁备案登记，并且这撤销租赁备案是业主的义务，不是中介的义务。中介公司只要审核房产交易时是否有人实际居住使用的责任，本案中介有审核的是清水房，尽到了相关的注意义务。

    2. “吃差价”指控的谬误

     买家支付的265万元系市场价，与垫资公司和张女士的222万元的内部交易价差无关。中介收取佣金基于实际成交价265万，未参与垫资方与业主张女士的提存分售房款的协议，所谓“两头吃”纯属臆测。这和深圳的单边代理制度一样，两家公司各自对各自的委托人负责，买家向自己委托的中介公司支付中介费，卖家向自己委托的中介公司支付中介费，根本就不存在两头吃的问题。

     五、法律认知错位与舆论误导

      1. 法律框架内的无可指责性  

      从合同签订、公证提存到过户完成，所有环节均符合法定程序，均有业主张女士或李先生亲自参与，业主张女士和买家李先生最终签订的合同版本价格就是265万。李先生看中的房子，他认为值265万，最终他买的也是265万，没有人骗他。张女士知道自己实收222万，剩余的部分全部属于垫资公司的垫资费用或代卖费用，并签订了提存公证协议，明确了各自的分配比例。不知道是张女士欺诈的李先生，还是李先生欺诈的张女士。欺诈说从何谈起？

     张女士因为自身债务问题，已经到了山穷水尽，以租抵债的程度，有垫资公司愿意替他垫资185万元，冒这个185万打水漂的风险替他卖房子赎楼，已经是对她开恩了，她应该感激人家，垫资公司冒着185万垫资款全部打水漂的风险替他赎楼，找到买家，赚取了风险投资换来的43万利润，并且该利润包含垫资售楼费和代为销售中介服务费两部分。所谓“诈骗”指控缺乏证据支撑，警方受理仅为程序性动作，难以进入刑事立案阶段。  

      2. 舆论炒作的动机 

      当事人诉诸媒体而非司法途径，根本原因在于其诉求无法通过法律实现。前业主试图掩盖自身债务危机中的主动合作，买家则试图转嫁市场认知不足的责任。

    结语

    本案是深圳湾1号“250万差价”事件的翻版，暴露出公众对法律规则的认知匮乏与媒体对专业问题的片面渲染。法律争议应回归司法框架解决，而非通过舆论施压。垫资公司的风险承担、前业主的债务自救、中介的合规操作，均属市场经济的常态。呼吁公众理性看待交易风险，避免以“受害者”心态滥用媒体资源。