对媒体报道龙岗区“司法拍卖未及时过户”诈骗事件的一点看法

对媒体报道龙岗区“司法拍卖未及时过户”诈骗事件的一点看法

根据媒体报道按时间顺序梳理的关键事件线索：

时间轴线索

1. 2006年4月28日  

   • 深圳龙岗法院因钟某彪债务纠纷，裁定拍卖其名下新龙岗花园房产（107.48㎡）。  

   • 肖某以36万元竞得房产，法院出具《拍卖成交确认书》和裁定书，要求肖某30日内自行办理过户，逾期后果自负。  

   • 关键问题：肖某未办理过户，房产仍登记在钟某彪名下，原房产证由肖某持有。

2. 2006-2023年（18年间）  

   • 肖某长期未办理产权过户，房产处于“法律已拍卖但登记未变更”状态。  

   • 法院未将拍卖信息同步至不动产登记系统，导致产权登记与司法裁定脱节。

3. 2023年7月13日  

   • 钟某彪发现房产仍在其名下且处于解封状态，补办新房产证，为后续诈骗创造条件。

4. 2023年9月  

   • 钟某彪尝试以该房产申请抵押贷款，未成功，转而计划出售房产。

5. 2023年12月3日  

  • 钟某彪通过中介陈某环、孙某接触买家闫某峰，开始策划二次转卖。

6. 2024年1月  

   • 钟某彪伪造租赁合同，通过中介将房产以174万元卖给闫某峰。  

   • 闫某峰未实地看房，接受两年后交房约定，成交价低于市场价，并向钟某彪借款20万元用于购房。  

   • 异常点：中介未告知法拍房性质，交易过程存在多处不合常理。

7. 2024年1月31日  

   • 房产完成过户至闫某峰名下，闫某峰取得新产权证。 闫某峰全款购房后做抵押贷款 。

   • 钟某彪分赃：支付中介陈某环25万元、孙某5万元，借款给闫某峰20万元，余款用于还债。

8. 2024年1月（同期）  

   • 闫某峰持证收房时，物业出示肖某持有的2006年法院裁定书，案发。  

   • 闫某峰报案，钟某彪诈骗行为暴露。

9. 2024年（后续法律行动）  

   • 刑事案件：龙岗法院一审判决钟某彪诈骗罪，判处11年6个月有期徒刑。  

   • 民事纠纷：  

     ◦ 肖某起诉要求确认房产归属，主张钟某彪与闫某峰交易无效。  

     ◦ 闫某峰辩称“善意取得”，认为肖某18年未过户应自负责任。  

   • 待解决问题：  

     ◦ 闫某峰是否构成善意取得？  

     ◦ 中介佣金追缴、银行抵押权效力等衍生争议。

周争锋律师的完整分析表述

一、关于肖某未及时过户的责任及动机

1. 法律义务与后果  

   • 2006年龙岗法院的《执行裁定书》明确要求肖某在30日内自行办理过户手续，逾期后果自负。肖某长期未履行义务，相关风险应由其自行承担。  

 2.未过户的动机推测：  

     ◦ 避税：我国实行“先税后证”制度，肖某可能为规避交易税费；  

     ◦ 规避限购政策：  

       ◦ 深圳市自2010年9月30日起实施限购政策，但司法拍卖房产的限购要求（需提供购房资格证明）直到2014年1月1日才通过《粤高法〔2013〕403号》文件明确。  这个文件出台的主要原因是2010年到2013年深圳市出现了大量虚假裁决过户的案件，也就是说在2014年1月1日以前，通过司法裁决和法拍的房产不需要提供购房资格证明。

       ◦ 肖某在2006年至2013年期间完全具备过户条件却未办理。2014年以后，可能是为了隐瞒名下已有房产的事实，继续以“无房”身份购房，如该猜测属实，则其继续购房行为涉嫌违反《深圳经济特区房地产登记条例》第54条（通过提供虚假材料等欺骗手段申请登记的行政处罚）。

   二、明确反对新闻中提到的“法院应将拍卖信息同步至登记中心”的建议

  1. 反对理由  

   • 法院已通过《执行裁定书》将过户义务及风险完全告知肖某，若强制要求法院与登记机关同步信息，将导致以下问题：  

     ◦ 纵容避税行为：竞买人可能更倾向于拖延过户（因登记机关已知晓权属归属），进一步逃避税费；  

     ◦ 加剧“名实不符”现象：若登记机关直接根据法院裁定不经竞买人申请，直接予以标注产权变化，将导致大量未缴税、未登记的房产合法化，破坏不动产登记的公信力。  

 2. 现有制度已解决问题：  

      深圳登记机关针对司法裁定后因特殊原因无法及时过户的房产，专门设置了"司法裁决过户标注"制度。这一制度主要解决两类问题：一是深圳特有的绿本房拍卖后的登记问题；二是竞买人取得执行裁定后，申请过户时发现自身不符合购房资格的情况。

     需要特别强调的是，该制度的启动必须以竞买人主动申报为前提，而非由法院直接通知不动产登记机构。这种制度设计既保障了特殊情况下权利人的合法权益，又避免了司法权对行政登记权的过度干预，同时维护了不动产登记程序的严肃性和规范性。

三、钟某彪二次转卖的法律定性

  无权处分的本质  

   • 钟某彪在房产已归属肖某的情况下，通过补办房产证、伪造文件转卖房产，属于典型的“无权处分”，构成《刑法》诈骗罪。但是，现在主要解决无权处分在民法上的法律后果。

四、闫某峰是否构成善意取得

1. 善意取得的质疑点  

   • 交易异常：  

     ◦ 闫某峰未实地查看房产；  

     ◦ 接受两年后交房的非合理约定；  

     ◦ 成交价显著低于市场价；  

     ◦ 向卖家钟某彪借款20万元用于购房（违背正常交易逻辑）。  

   • 购房能力存疑：若闫某峰收入与购房支出严重不匹配（如月收入低、无还款能力），可推定其明知交易存在问题。

   在这个新闻中，只是披露了钟某彪拿到购房款以后如何分钱，一直没有披露闫某峰支付中介费情况，是否支付中介费？如何支付的？这也是考察行为动机是否善意的一个重要表现。

  2.若通过司法裁决确认闫某峰构成善意取得，则肖某即使持有法院裁定书也可能丧失物权，无法对抗善意第三人

五、银行抵押权的效力问题

   1.银行审查失职  

   • 根据《商业银行法》第36条，银行需对抵押物权属、价值及实现可行性进行实质审查。本案中：  

     ◦ 银行未核查房屋实际占有情况（肖某长期居住）；  

     ◦ 仅凭闫某峰办的产权证放贷，未尽审慎义务。  

   2.法律后果：银行因重大过失无法善意取得抵押权，贷款债权不享有优先受偿权。

六、补办房产证的流程

简化补证程序的风险  

   • 根据《不动产登记暂行条例实施细则》修订内容，补办房产证无需登报声明，仅需在登记机关网站公告即可。此规定虽便利权利人，但也为钟某彪恶意补证、二次转卖提供了操作空间。在此之前的登报补办也很容易，今天登报明天就可以办新证。

七、案件本质与社会影响

1. 核心矛盾  

   • 竞买人肖某为逃避税费和限购政策，长期不办理过户，导致物权归属悬空，引发后续诈骗及纠纷。  

2. 解决路径  

   • 严格追究过错方责任（如肖某避税、闫某峰异常交易）；  

   • 完善“司法裁决过户标注”制度，阻断恶意补证行为；  

   • 反对强制信息同步：若法院与登记机关直接同步信息，将削弱竞买人过户义务，加剧“登记虚化”问题。  

结论：本案问题根源在于肖某的过错，而非司法与行政信息未同步。强制信息同步将引发更大社会风险，应通过追责和既有制度完善解决问题。