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2016深圳楼市格局及购房技巧

咚狮会-摩天楼主 主楼
2016/5/24 9:37:04 评论 833浏览 194126


咚咚找房企业讲座,内容及PPT分享

下面是上周讲座内容分享,有些简化,主要讲了四个内容:
一、区域分析
二、买VS卖?
三、投资技巧和定位
四、后期趋势

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咚咚淘房哥-摩天1楼
2016/5/24 9:40:54
一、区域分析——罗湖

罗湖是80、90年代深圳最繁华的区域,早期有做金融的、做珠宝的,但是罗湖的城市规划非常差,大部分楼盘物业以港式建筑为主,户型不方正,客厅没有阳台,高容积率大厦,随着整个城市的发展,它有一定的阻力,早期它没有工厂,都是高楼住宅,这种住宅过了二十年、三十年之后已经是被淘汰的物业,现在的人有一种追新的趋势,也就是说现在的年轻人不单单是看房价、地段,他对楼盘品质的要求也非常重要


地铁:7号线、9号线,还有一个是8号线,也可以说是2号线东延线。

旧改:罗湖的旧改说得最久的应该是蔡屋围京基的旧改,还有新出的莲塘的旧改,还有黄贝岭和笋岗的旧改,莲塘的旧改现在是华润和京基在谈,黄贝岭的深业东岭已经入市了,后面还会有华润在湖贝村的旧改。再就是蔡屋围旧改,最后是笋岗,笋岗现在已经开始拆迁了,以做汽车产业、做物流为主,现在有华润、招商、深业。

重点区域1:蔡屋围(4-7万/㎡)也就是地王大厦那一块,蔡屋围区域分化比较严重,有2000、2005、2008年的花园社区,也有老小区,目前的价格是4-7万元/平米。 它比较有代表性: 1)它是罗湖的金融中心,购买力是最强的,租金回报也是最高的,一房一厅可以租4000-5000元,两房可以租7000-8000元,去年京基百纳空间360、370万的两房可以租到7000元,租金回报率非常高,同等条件,在宝安中心区700万的三房可能只能租到7000元。 2)目前来说,有地铁1号线和2号线在大剧院地铁站接驳,未来还会有7号线和9号线,也就是说整个区域有四条地铁接驳,是比较重要的交通枢纽,北面还有笋岗旧改,旧改可以提升一个区域的价值,最典型的就是华润城的旧改,现在有商业、有写字楼,整体区域环境好了很多,停车位也多了很多,其实这些都会附加到房子上面。目前风格名苑、金众经典家园等小区大概是5-6万/平,在这个区域,可以350万或者300万买到50-60平的两房,这个区域有轨道交通,有地铁,又有大型商业,还有稳定的租金回报率,作为过渡是没有问题的。

重点区域2:莲塘(4.5-6.5万/㎡)莲塘属于改善性物业,也可以说是刚需区域,莲塘早期的交通不是很方便,随着8号线和地铁2号线东延,在莲塘有两个站,它就是房价升值的主力。其次,它有罗湖比较好的学位,如深中、翠园、罗外,莲塘有罗外的学位,在整个深圳排名前20名,目前的价格是4.5-6.5万/平,整个区域大部分是以花园小区为主,像鹏兴花园一期、二期、三期、四期、五期、六期,合正锦园、金色年华家园,大部分都是2000年后的花园社区在一起,还有一个华润和京基的旧改,还有地铁,这是已经动工的。 对比一下,南山的学位房大部分都是6万起,宝安的学位房去到5万多,福田基本上也是6、7万起,如果学位是在福田中心区,或者在华强北,在罗湖工作的人群,以后地铁开通之后,从车公庙下午两点钟开车大概是30分钟到鹏兴花园六期,地铁开通后,30分钟内,福田和罗湖大部分购买力是可以辐射到的,并且30分钟以内的交通时间是大部分人都能接受的。
ophoneadmin2楼
2016/5/24 9:44:26
沙发,看直播
咚咚淘房哥-摩天3楼
2016/5/24 9:50:18
一、区域分析——福田


随着罗湖的珠宝、金融开始发展之后,再加上福田的华强北,一个东门,一个华强北,这是当初最大的两个商圈。1996年开始规划福田CBD,2000年开始建设整个区域,相对而言福田的规划是比较好的,罗湖的规划很糟,完全没有地,但现在福田还有储备用地,香蜜湖美食街就是储备用地,是宝能和特发这两个大地主的,安托山也有储备用地,中心区还有规划,比如背靠莲花山,前面的住宅与写字楼的占比必须是多少,早期的罗湖没有这些规划,相对而言整个深圳的城市建设从2000年之后开始发力。


地铁:目前除了5号线,所有线都要经过福田中心区,今年要开通的7号线、9号线、11号线,11号线下个月开通,现在还有未来的规划,10号线从福田到平湖,还有3号线南延至保税区,当初保税区一直是福田比较低洼的区域,公布这个消息之后,价格也去到5-6万,5万以内也会有,整个区域也会有旧改概念,所以说地铁溢价是比较高的。


旧改:福田旧改比较大的地方就是上下沙,目前第一个项目是京基的,现在要卖的是绿景红树湾,还有一个金地的旧改,再就是梅林的卓越城。待开发的土地,一个是香蜜湖,一个是安托山。

重点区域1:景田(5-8万/㎡)
1)景田的选择性比较多,东面福田CBD,西面车公庙,又挨着香蜜湖,户型分布比较多,如香蜜新村、香蜜二村、特发小区,包括景鹏大厦物业也有,从一房一厅的小户型到多层小区,到大厦物业,到学位房基本上都有,而且整个区域早期的定位就是以居住为主的综合区域,附带一点金融属性,配套非常完善,又有地铁,早年第一批来福田的人是居住在莲花村和景田这两个区域,这是居住氛围比较好的区域。
2)这个区域的购买力和租金都比较稳定,跟中介了解到,不管市场差还是市场好,景田的租金都比较稳定,交易量也比较活跃,抗跌性比较强。 但是,根据“咚咚找房”的监控,早期的第一批刚需是50万左右首付,但现在的中位数达到上百万左右,也就是首付去到100万,这个区域的两房是三、四百万,花园社区是七百万,改善性比较多,它的中低端小户型卖得不错,但是小两房卖得不是很好,因为很多80多平的,动辄就是5万/平,5万/平其实说贵也不贵,因为关外现在大部分都是4、5万,但是它的面积偏大,总价400万,现在这种价位的房源卖不好,可能300多万刚需可以在关外选择高端花园社区住宅,作为改善性物业的话,没有花园,不上不下,购房的需求量直线下滑。

重点区域2:香蜜湖(8-15万/㎡)
福田最后开发的一个区域,主体开发是05年以后,早期的定位是福田中心区高端人群,当时也没有说是豪宅,是从罗湖向福田发展,从早期的多层小区到大厦物业。 黄埔雅苑和百仕达应该是深圳2000年左右开始兴起的花园社区,带泳池、带会所,那个时候福田已经没有什么地了,开始往香蜜湖地,在当时是中高档花园社区,但是它有高级中学学位,有福外学位,整个区域已经形成了圈层,早一批有一定资产的或者各行各业的精英集中在一块,已经形成了豪宅圈的概念。 整个区域的容积率比较低,作为改善性、作为有实力的人,这种产品没有被淘汰。如果你在福田中心区,特别是在车公庙工作,居住在香蜜湖,可以走路上班,并且配套完善,有山姆会员店、华润万家,车公庙也是地铁1号线、7号线、9号线、11号线交汇的区域
咚咚淘房哥-摩天4楼
2016/5/24 9:53:58
一、区域分析——南山

2012年南山的房价超过福田,是有一定道理的,除了经济一路向西发展,南山的规划比较晚,一是产品的定位更好,二是楼龄比较新,三是整个南山目前购买力最强的区域,比福田还要强。 前海诺德国际有50平左右的两房,这在福田就很难找到,特别是有60、70平的小两房,但福田香蜜湖的两房已经是80-90平米,所以说南山的单价高很多。 


地铁:南山可开发的土地资源比福田多,而且经济发展也是一路向西,目前5号线、9号线、11号线都是已经动工的,5号线环中线西延走前海到蛇口自贸区,7号线是西丽,9号线是深圳湾,11号线是从福田CBD到机场,特别在科技园这一块,1号线、11号线都有涉及到,未来规划还有12号线,12号线总新会展中心到蛇口自贸区,会经过南山中心区,也会经过中山公园。再就是13号线,会经过科技园、深圳湾,往石岩、光明新区,可能未来还会连通松山湖。15号线从宝安到西乡,到西丽留仙洞总部,到科技园,到后海总部,到南山中心区,到蛇口自贸区。 

旧改:南山在开发的地很多,现在整个深圳待开发土地最多的区域就是前海,其次是深圳湾和西丽,关外的话就是光明新区、坪山。 旧改的话就是蛇口招商局的旧改,很多厂房都是招商局自己内部的,厂房要做成公寓或者做成创意园是比较容易的,拆起来也比较容易。2014年开始最先涨的区域就是蛇口,划到自贸区之后,蛇口爱榕园的房直接从180万涨到300万,就是这样的大跳涨。 

重点区域1:西丽(4.5-7万/㎡)西丽整个区域长期来看还是有一定价值的,留仙洞总部万科规划用三年时间进行打造,可能从建成到招商需要五年,但是留仙洞总部有13号线、15号线,特别是在科技园上班的人,坐地铁10分钟就能到西丽。 今年地铁7号线开通之后,从西丽到车公庙大概是4个站,到福田中心区大概是6个站,从桃源村起,也就是说它比的居住环境比梅林更好,可以辐射到科技园、车公庙,又有留仙洞总部,5号线地铁口物业是被低估的,1号线途径大剧院、福田CBD、车公庙、科技园、南山中心区,但是5号线周边的商业中心,第一个是北站(在建),第二个是留仙洞总部(在建),第三个是前海(在建),所以它的购买力还没有起来,但是通过地铁13号线和15号线的规划,整个区域在开通的前一年或者是4-5年左右,区域价值会有质的变化。 它是可进可退的区域,目前4.5-7万的价格,7万是比较好的高档小区,如宝能城。再比如说桃源村,上周看了一套桃源村70多平的三房,大概330万,首付一百万可以买个三房,并且它的得房率跟现在89平米的得房率差不多,因为是早期公务员小区,像中爱花园也有300-350万小两房,整个区域内配套比较完善,刚需过渡或者资金条件不够的话,西丽是一个居住条件不错的区域,如果住在龙华开车或者坐地铁会比较挤、比较拥堵,住在西丽至少交通成本要低很多。 

重点区域2:深圳湾(7-12万/㎡)整个深圳唯一的两个填海区域,一个是深圳湾,第二个是前海湾,深圳湾比前海湾先开发,从1999年开始填,深圳湾早期的定位是居住区,从第一个大盘99年招商海月花园开始,到蔚蓝海岸,2000-2005年全部是居住区,没有任何商业配套,只有楼盘底商,2005年开始建深圳湾体育中心,加上大学生运动会,以及09年地铁2号线开通,再到2008-2010年中心河两侧高档住宅建起来,再到海岸城,这个区域的商业已经开始起来,其中还有深圳湾口岸、后海总部基地,这是07、08年左右开始定位的,到目前为止已经将近十年的时间,也就是说05年这个区域的定位开始变成高端住宅区、金融区、休闲生活配套区,它的定位发生了变化,区域的配套也越来越成熟,真正的涨幅是从2010年以后开始的。 区域规划比较好,以高档住宅为主,从东往西数,如中信红树湾、红树西岸,再到科技园的恒立听海,再到观海台、蔚蓝海岸,这些都是比较高端的小区。 整个区域有学位,比如南外学位科苑部、南二外的学位,再到育才,也就是说它有高品质社区,有学位溢价,又有地铁,深圳湾科技园南所有楼盘,地铁2号线10分钟之内都可以辐射到,地铁2号线应该是目前坐地铁最轻松的区域,上班高峰期也不会挤,如果是地铁1号线、3号线、4号线,挤进去就有被牺牲的感觉。 区域还有大量的利好,深圳湾总部和后海总部,加上科技园南,也就是说未来十年以内,前海不具备超过深圳湾总部的概念,特别是后海总部有天虹和海岸城商业,还有华润万象汇的商业,目前科技园是整个南山购买力最强的区域,搞金融的、搞IT的都有,并且大部分人的工资比较高。 有购买力,有居住属性,有学位,有交通,并且还有海景资源,未来还有可开发土地的刺激,无论是改善还是首置,以后的门槛肯定是越来越高。
深户协办李生5楼
2016/5/24 10:06:19
谢谢分享
女神姐6楼
2016/5/24 10:23:06

风起水生7楼
2016/5/24 10:25:38
不错,里面很多干货,值得学习
猪猪带着宝贝飞8楼
2016/5/24 13:15:51

tvsox9楼
2016/5/24 13:39:26
不错,干活多
咚咚淘房哥-摩天10楼
2016/5/24 14:03:42
一、区域分析——宝安

2013年中原做过一个调查,他们成交的客户中,43%来自于科技园,随着南山的经济快速发展,加上前海自贸区概念,这几年整个宝安一直也算是一个热点区域。 

 
地铁:特别是去年地铁11号线开工之后,宝安碧海的涨幅是最高的,宝中也一直是大前海概念。目前已有的规划,地铁12号线和15号线。

旧改:旧改主要是福永有中粮、华侨城旧改,沙井有万丰、卓越旧改,还有星河中心,中心这个项目近期要开盘,样板房已经出来了。再就是新安的中洲、勤诚达、中粮旧改,包括翻身炒得很猛的卓越和鸿荣源旧改。待开发土地主要是宝安中心区的航空新城,也就是中信领航城那一块会有一点,其次就是新会展中心会有一点,主要还是集中在宝中,而且大部分都是以住宅和写字楼为主,写字楼相对而言多一点。 

重点区域1:宝中(5-8万/㎡)宝中一直是一个比较热点的区域,可能跟前海有关,其实它自身的条件也很不错,整个深圳中心区比较好的,第一个是福田中心区的规划比较好,第二个是宝安中心区,还有一个是龙岗中心区,但龙岗的位置比较偏,所以宝中的房价比龙中强很多,有三分之一住宅,三分之一娱乐,还有三分之一商业,还有海景资源,有些微信订阅号经常说复制福田中心区,如图书馆、青少年中心、体育中心、欢乐海岸,这些规划该有的都有,相对而言它的规划可能比福田中心区还要强。 它早期的楼盘是从2004年开始规划的,早期整个区域好一点的楼盘可能就是熙龙湾、第五大道、宏发领域,早期的住宅都是普通住宅,现在,整个区域的配套在跟进,除了前海的红利之外,整个区域的楼盘都是2005年以后的花园社区。 并且它有一个很大的优势,如果住在后海或者经常去太古城就会发现,中心河两侧的高档住宅有很多是双拼,如三湘海尚、卓越维港、绿海湾,并且目前那一块还没有学位,底下的商业也没有起来,所有在建的楼盘,小区里面没有一个幼儿园,反而宝中一共有13所幼儿园,凯旋城有幼儿园,熙龙湾有幼儿园,西城上筑有幼儿园,大概三个小区旁边就会有一个幼儿园,教育也是比后海要多,如果以深南大道为轴线,老前海和宝中的距离是一样的,相对而言老前海还没有地铁1号线,其次往前海已经没有可开发的土地,而宝中有,所以它的定位起点比较高,房价一直也是向后海看齐。 目前的价格是5-8万/平,宝中区域还有一点很值得说,这个区域涨幅快,跌幅也快,投资客对这个区域的炒作概念比较多,2014年“9.30”之后,宝中的房价从3万多涨到最高点6-6.5万/平,但是2014年第三季度回调时直接从6.5万调到5.5万/平,去年年底又有一波涨幅,从6万涨到7万,现在现在有很多成交价就是在6万左右,基本上回调幅度都是在10%左右。 

重点区域2:新安(3.5-6万/㎡)这个区域从中长期来看也是一个被低估的区域。 1)旧改 早期整个区域没有什么花园社区,比如早期的鸿荣源御景台、泰华冠城世家、恒安花园,其他都是80年代、90年代的多层小区和大厦型物业,楼盘分化比较严重,通过中洲的旧改,如中洲华府、勤诚达一期、二期,现在在建三期,包括中粮大悦城的旧改,还有中粮紫云也是在下半年要入市的楼盘,整个区域通过旧改,海雅缤纷城、中洲和勤诚达楼下的商业,它已经是整个宝安最大的商业中心。 2)地铁 地铁利好,地铁12号线、15号线都会经过新安区域,在灵芝公园北面,加上现在的地铁5号线,整个区域有三条地铁线交汇,并且这三个地铁线交汇会有什么改变呢?从5号线到前海10分钟,从12号线到南山中心区也是10来分钟,通过15号线走西丽留仙洞到科技园,到后海总部,也就是说南山所有强劲的购买力,宝中和新安都可以辐射到,而且大部分是在30分钟以内。 但是宝中的学位比较一般,新安有一个宝安中学,在整个深圳排名在10-15名之间,是名校学位房。 价格相对而言,比福田、南山可能还是低一点,目前的价格是3.5万-6万/平,4万左右的学位房也能买得到,5-6万的花园社区也有,中洲、勤诚达、冠城世家、鸿景园这些小区大部分是5万多,89平米的可能要6万多,但勤诚达和中洲有很多双拼户型。 新安除了中粮大悦城有规划120亿的旧改,目前还会有一个尖岗山旧改项目,并且我去踩盘时,发现整个区域要旧改的都是厂房,或者说是6层楼以下的厂房,拆迁成本相对而言比较小,未来会有两条地铁线规划,也会有上百亿旧改,也就是说整个区域的价值会得到提升,配套、学位都会有提升。
咚咚淘房哥-摩天11楼
2016/5/24 14:10:39
一、区域分析——龙岗

地段比较偏,目前有地铁10号线走坂田,再到平湖,可能未来会经过临深的凤岗,再到龙岗中心城,还有一个是去年就传的地铁14号线,跟地铁11号线一样是快线,从福田CBD到龙岗中心城是30分钟左右,途径布吉石芽岭和横岗,这两个区域大概3.5-4万/平,250-300万两房或者300万多一点三房都能买得到,花园小区居多。 


旧改:
坂田的旧改,主要集中在雪坂大道两侧,有万科、星河、碧桂园的,还有今年要入市的大族云峰,包括已经入市的荣君府,还会有佳兆业旧改,包括信义嘉御山,这些都是旧改出来的,相对而言坂田南可能比坂田北好一点,10号线开通之后,从坂田地铁站20分钟可以到福田中心区,中海月朗苑、春华世纪园、阳光第五季都有70平左右的三房,300-350万之间,也就是说作为在福田工作的刚需,其实这种300万左右的三房是可以考虑的,并且都是花园社区。 龙中的旧改,主要集中在吉祥地铁站,中信和金地的旧改,都是大项目商业综合体,分几期开发。接着是坪山,坪山主要集中在六和城周边,最大的旧改应该是正山甲旧改,也就是财富城,已经开始拆了,定位类似于平湖CBD,有公园、写字楼、住宅、教育用地,是一个综合体,目前比较大的商业是六和城周边,大大小小的旧改有八个,这是比较集中的。其次是平湖,平湖的旧改不是很多,目前平湖西地铁站周边有两个旧改,一个是佳兆业的,一个是山厦工业区的,尚未动工,可能它的旧改发力点比较晚。 

重点区域1:龙中2013龙中房价1.5-2万,如果在龙中工作、在龙中居住是非常幸福的事情,因为同等情况下,公园大地、天健现代城这种小区在香蜜湖,可能卖到15万,而龙中的价格只有一半甚至不到一半,房价很低,而且整个区域交通不堵,该有的商业也有,容积率低,绿化比较好,所以我觉得它的幸福指数会比较高,但去年它算是一匹黑马,去年龙岗涨幅是最猛的,特别是坪山,坪山是整个深圳区域涨幅最高的区域,从早期的1.3-1.5万直接涨到最高3.5-4万,当然去年年底有“地王”的刺激,确实带动了不少房价,但是它没有一个利好的话,整个区域有很大的泡沫,不抗跌,现在我知道有的房源已经跌了20%。 这个区域有龙岗实验、龙岗外国语,整体配套比较完善,大部分都是2000年后的花园社区,目前价格3-5万/平,如果在福田工作或者在罗湖工作,可以沿地铁14号线去看一下,应该一个小时之内可以到福田中心区,一个小时左右或者一个小时以内是大部分上班族都可以接受的交通成本。 

重点区域2:坂田坂田价值点很简单,一是之前有一个华为,华为的购买力很强,嘉御山一期大部分是华为人买的,万科城、万科第五园很多也是华为人买的。 二是北站,5号线环中线大概1-2公里就可以到北站,北站是2300亿的规划,也是建一个金融中心。 三是整个区域有旧改,有地铁10号线规划,也就是说它的北面有华为的购买力,南面是到福田中心区,西面可以到北站,有购买力,有旧改,有地铁,大部分在3.5-6万/平,也是刚需可以接受的,改善型也可以接受,现在已经有在福田工作,卖掉小两房,换到万科第五园或中海月朗苑这种花园社区,以时间换空间。
咚咚淘房哥-摩天12楼
2016/5/24 14:16:27
一、区域分析——龙华

龙岗和龙华都是旧改比较多的地方,龙华旧改挺多的,如观澜合正的旧改,深业的旧改,金地的旧改,佳华的旧改。老龙华的旧改就比较多了,而且比较集中,鸿荣源壹城中心周边旧改比较多,德业基、中洲、卓越的旧改,大大小小的旧改超过20个。 待开发土地集中在北站周边和红山,比如海岸城、图书馆都是在水榭春天的西面,再就是上塘有一个旧改,会有一些土地,特别是在潜龙曼海宁的南面有邮政旧改,也有医疗、教育用地,这些已经名花有主了,只是尚未开发。 
光明(附)宏发旧改、中粮旧改都是比较大的旧改,勤诚达和光明中心的旧改也比较大,并且光明中心的旧改是地铁口物业。 

重点区域1:龙华老城(3.5-5万/㎡)龙华老城有点像布吉,3万多,龙岗有的也去到3万多,甚至石岩的的宏发世纪城都已经4万/平,宝安3万多选择性很小,我觉得在龙华4万左右还是可以买到花园社区的,如五米阳光、丹枫雅苑、东华明珠园,大部分都在4万多或者不到4万,多层小区甚至很多是4万不多,一是有地铁,二是有旧改,特别是在五米阳光周边全部是商业旧改,50多平两房大概280万左右。 

重点区域2:红山(5-7万/㎡)红山一直是一个热点区域,如果说涨幅的话,大家会发现先是区域先涨,然后是区域的热点区域先涨,红山一直是水榭春天、1866,特别是1866的炒作很多,水榭春天住家的还不错,很多是福田的白领、精英,改善性人群也开始慢慢往红山走,有学位的概念,整个区域的配套环境比较宜居,目前价格是5-7万/平,1866、水榭春天是6万出头,七里香榭不到6万,性价比较高。 可能有人会说“现在关外已经5、6万/平了”,其实现在已经出现不看单价看总价的情况,2008年以后,89平三房、四房越来越多,早期在福田80平只能住两房,但目前在关外可以住三房或四房,所以它的单价会高。赠送非常多,壹城中心70多平三房、89平四房,即使卖6万/平,500多万能买四房,但在福田同等条件只能买个两房,总价差不多,但是单价更高。
咚咚淘房哥-摩天13楼
2016/5/24 14:21:57
二、买VS卖?——买(自住)

1、调整期房源选择性多 为什么要在调整期、横盘期或回调期的时候置换或买房? “3.30”之后有很多违约事件,“9.30”、“3.30”之后把自己的房子卖了,正常交易流程是1-2个月,但从3-5月份,有的房子已经涨了50%甚至更多,我放盘之后已经买不回原来的房子,这个时候就会出现踏空,但在调整期或横盘期就不会出现这种情况,所以安全性较高,特别是自住换房子,应该在调整期或下跌的时候换。 它的选择性比较多,如果是房价上涨期,房价上涨肯定有量价关系,成交越活跃,涨幅才会越大,而市场冷淡的时候,比如之前一套房放出来一个星期就卖了,但现在要卖一个月甚至两个月,而不停的新增放盘又在增加,房源选择性比较多,在调整期可以慢慢看、慢慢选,甚至还可以看特殊户型,比如楼王单位或比较稀缺的朝南户型,所以这个时候是买房时机。 

2、价格回归市场2014年房价上涨的时候,正常来说蔚蓝海岸三期是最新的,停车位是最新修的,小区园林也比较好,比一期、二期要贵两三千元,但通过去年那一波涨幅之后,一、二、三期竟然出现了一样的价格,业主是乱报价的,这个时候市场其实是不理性的,宝中西城上筑和旁边的丽景国际,一个是鸿荣源的物业,一个是小地产开发,单价都去到6万多,但是楼盘品质完全不一样。 所以说,在价格上涨的时候,报价其实是比较乱的,没有合理的定位,一旦进入调整期,价格就会慢慢拉开,它的房价是更贴近市场的。 

3、佣金力度大举个例子,我上星期在宝安做调查,宝安某地产两个区,分别都是800多万,1600万的业绩,对比3月份他们是做了3000万的业绩,并且我发现现在很多地产在推临深的盘,其中6-7成是新房,也就是整个宝安二手房的佣金才500万,而去年他们一个月做一个亿都有可能。 市场成交冷淡,业务员可能是没有开单的,我上个月接触了阳光海楼下一个中介,整个分行一个二手房的单都没有开,天骄世家楼下一共就开了两单,这个月已经过去大半个月了,有的业务员没有开单,哪怕是2万、3万,他都会做,在市场好的时候,他就要收全佣,市场不好的时候,佣金议价空间会比较大。 

4、看长期短期的波动,不管投资和刚需都要关注一下,但是普通上班的人要去抄底、高抛是很难的事情,现在市场还在持续下调,量价关系比较平稳,这个时候差不多就可以买了,为什么可以买? 一是可能要住三五年,从三五年后来看,这个房子是不是保值的,我是不是有自住需求,这个房子是不是在我的预算范围内,有可能你会买贵了一点。要买一个区域就要不停的看房,看十套、二十套基本上就知道这个区域的楼市怎么样。有可能你不能通过低买,但是你可以通过高卖来抵价格,可能有的人300万买了这个房,但是他350万卖了,但有可能你是320万买的,可以400万卖。
风起水生14楼
2016/5/24 14:22:56

咚咚淘房哥-摩天15楼
2016/5/24 14:25:53
二、买VS卖?——买(投资)

1、关注市场投资要关注市场,我觉得调整周期应该是以跌幅来看,如果这个月突然跌了20%,调整期马上就要过了,如果你再死扛,每个月跌1%、2%,调整半年、一年都是有可能的,所以要密切关注市场。 

2、杠杆不宜过高建议减杠杆,而去年“9.30”之后我是加杠杆的,但是房价已经翻倍之后,我就考虑要卖出一套房,特别是把不良资产卖掉,这个时候就要减杠杆,现在跟风的比较多,去年一年动辄就是一百万、两百万涨幅,正常来说早期的投资客大部分是一套房买来赚几十万,有10%-20%空间就会卖掉,快进快出,但现在的人胃口已经被撑大了,买套房的定位就是要赚50万、100万。 案例 现在印象最深的是看海印长城,我看了套两房,当初是300万,业主家里住了五个人,客厅都是摆着床,但是他把房子卖了之后,他跟我说已经换不起同小区的三房了,只能买到宝中、龙华或者西丽那种比较偏的区域。 他为什么要这样?其实很多人的现金流没有这么高,他可能有300万现金,拿200万买房,留100万月供,做三年、四年、五年的投资规划,大部分是这种。但是现在有很多人,特别是中介都在炒房,他们的首期款全部是融资过来的,房贷已经超过月收入,还有更猛的就是用信用卡还月供,杠杆过高时,一旦市场回调就会死得很惨。 

3、中长期投资应该是中长期趋势,正常投资其实就是投资一个城市,随着这个城市的竞争力越来越强,区域的配套越来越完善,比如说建了商业、建了地铁,通过土地溢价到房产上,这种才是真正的投资。  比如说早期我想投资观澜,为什么投资观澜?比如龙华新区政府搬过去,有较好的规划,有大量房企在那边拿地、旧改,又有地铁,等地铁开通的时候再买可能叫投资,如果你买一个笋盘,通过装修把它给卖了,这种更多是投机需求。 

4、低于市场价现在买房肯定要买市场价位,现在中介有一个很离谱的东西,他觉得之前的成交价就是市场价,现在低了市场价多少就叫低于市场价,他不看整个大市。西城上筑之前是520-540万,甚至有报550万两房,最低成交价是460万左右,议价空间很大。 现在大家去看房,有的业主会有这么一种心态,越是买自住人的房,他越觉得无所谓,因为他觉得我买得早,只有这么一套房,我这套房子很好,住久了习惯了,不着急卖,反而投资的不这么觉得。 从“9.30”到去年上半年这一波涨幅,一是有补涨趋势,二是有改善性需求和投资需求的集中井喷,上半年的涨幅相对来说比较健康的,反而下半年出现了泡沫,我下半年接触的客户,可能一百个客户中有五十个以上是投资的,下半年这波涨幅很大一部分是投资客把房价炒起来的,也就是说如果能回到去年年底或今年年初的价格,其实后面已经没有很大的回调空间了。 

5、密切关注市场,投资客的探底是什么? 如果我有房源,观海台之前出来一套单价8.4万的房,但它的市场价是10万左右一平,投资客买房可能同时会卖自己的房,他做一个探底,市场价10万是吧,我先降到9万,突然一下就有人要买了,如果我探一下,8.5万,当时中介放出这套房就有四个人打电话,说明再怎么回调是不可能跌到8.5万的,有可能跌到9万左右就差不多了,其实你可以通过放盘来试探一下市场。 之前有一个后海的1618,89平的房,900万,他通过放盘价来试探市场,就会发现再怎么跌都不可能跌到900万,他通过放盘来试探市场的底部,有利于他来抄底,如果你投资的话,可以这样尝试一下,效果比较好。
咚咚淘房哥-摩天16楼
2016/5/24 14:29:19
二、买VS卖?——卖

1、楼梯房高楼层大户型多层走楼梯的房,特别是早期的顶楼复式,这种房子肯定要卖,顶楼复式四房五房,肯定家里有小孩、有老人,如果是顶楼的话,小孩、老人愿不愿意爬楼梯?而且这种房子一般属于改善性物业,再怎么老旧的房子也去到五、六百万,改善性需求怎么也住五年、十年,不可能住三年。 这种需求量越来越少的时候,特别是在市场差的时候,80多平的顶楼可能都不是很好卖,更不要说大户型了,也就是说这种房子要卖的话,市场好的时候赶紧卖,市场差的时候根本没有人看。

2、无学位,居住功能较弱的单间保障房的供应量未来有65万套,现在大冲的都市花园就有很多“劏房”物业,也就是说小户型会受到这种物业的冲击,而且还会受到万科YOU+公寓的冲击,把厂房做成公寓,装修得跟酒店一样,现在年轻人比较喜欢住这种物业。 可能早期你是100万买的,现在一个单价已经到300万了,为什么我有300万还去住单间?我用时间换空间,我买个300万关外地铁口两房不可以吗? 所以这种物业的需求会逐渐下降,当然还建立在它有没有学位上,现在有很多人买学位房就是买来出租,短期内深圳的家长对学位房还是有一定需求的,如果是没有学位,居住空间较弱的单间可以卖掉,而且现在已经开始慢慢弱化厨房了,年轻人做饭越来越少,一进门就是一个开放式厨房的定位已经被淘汰了。 
 
3、老旧大厦物业罗湖有很多这种物业,到现在还是3万多,为什么一直涨不到?容积率高,户型不方正,都是租客,自住的人已经没有了,这种物业的升值空间越来越差,而且它也不具备拆迁的可能性。 

4、房源状态差房源比较差的,比如没有阳台的,户型不方正的,或者是有暗房的,如果置换的话可以考虑把它卖了。 

5、过期豪宅、伪豪宅过气豪宅,比如香珠花园,香珠花园在香蜜湖,也有高级的学位,价格现在也就5、6万/平,为什么只有5、6万/平?一楼是做餐饮、美容美发的,顶楼是出租的,基本上都是出租的,花七八百万买这种房子自住的人已经很少了,同等条件下,七八百万可以买南山的花园小区,而且居家氛围比较好,这种豪宅可以叫做“伪豪宅”。 还有就是顶复大厦,顶楼200平的顶复,南山的现代城有200多平的房,把它隔成三四间,都是办公、租客、刚需过渡一下的户型,这种房子虽然面积大,但是一点都不好,这种房子你如果买得早,用来出租,做现金流是可以,但是租金不能抵月供时,这种房子是不建议持有的。
咚咚淘房哥-摩天17楼
2016/5/24 14:31:53
投资技巧和定位——购买力 

投资和刚需都可以根据购买力来买房,参考这张图,该标的基本上都标出来了,现在南山的购买力是最强的,GDP也是最高的,已经超过了香港。  


1.购买力是房价上涨的动力源,同时也决定房价的上涨空间。 当初我买宝安的房时,在龙华也看了,为什么我要买宝安的房子呢?确实宝安的房子就是比龙华贵,因为南山的购买力比福田强,购买力可以提升房价的空间。为什么深圳的房子可以卖5万、6万甚至10万/平?因为深圳人有钱,为什么有的三线城市的房子只能卖五千?因为它经济条件差。 
2.高端产业=高收入人群=高购买力=高房价。 高端产业,这一点也可以通过租金来判断,租金比较高的如蛇口两房可以租到一万,福田CBD两房七、八千,三房一万多,后海也是租金比较高的,宝中的租金很低,因为它的高端产业比较少,后海总部建了之后,未来不光对房价上涨会产生刺激,对租金上涨也会有刺激作用。 

3.交通成本,就近原则,30分钟以内为宜。 

4.房价上涨,购买力外溢,时间换空间。 就近原则,30分钟以内坐地铁是最好的,福田的房子贵,南山买不起,就往宝安买,宝安中心区买不起就往碧海买,也就几个地铁站,用时间换空间。南山中心区后海、科技园南,整个南山购买力最强的地方就在这中间,华侨城紧邻科技园、车公庙、福田CBD,也可以辐射得到,而且很近。 还有香蜜湖,香蜜湖就在福田中心区和车公庙中间,景田也是,它跟租金、房价都会有一定的关系,包括龙华的圣莫丽斯,开车十几分钟就可以到车公庙福田CBD了,这种豪宅的定位都有一定的道理。
咚咚淘房哥-摩天18楼
2016/5/24 14:34:43
二投资技巧和定位——购买需求 

1、楼龄
年所有成交楼龄的购买力分布,这个数据来自于链家,6-10年,福田17%,南山24%,罗湖19%,宝安36%。基本上购买力最集中的都是在15年以内的,也就是2000年以后的楼盘成交最活跃,需求量也最大。越到关外越不要买老破旧小区,要买地铁口次新盘。 龙岗、盐田没人买老破旧,都是个位数,只有罗湖25年以上楼龄的房子还有人买,如果你买这种房投资,就买80年代的老破旧,买过来装修一下再卖出去,罗湖的选择性最好,因为它的老小区需求量大。

我想有个家光明19楼
2016/5/24 14:35:06
神作必须顶
咚咚淘房哥-摩天20楼
2016/5/24 14:39:40
2、户型 

2-3房需求量最大,面积:90㎡内中小户型为主流 2010-2015年90平以内户型成交占比一直在60%-70%,而且逐步上涨,也就是说如果我要买房,特别是做短线投资,现在的人喜欢买2000年以后的花园社区,又喜欢买90平以内的,特别是又要买地铁口,那就结合这三点,再根据哪个地方的购买力比较强,在周边找这种户型、这种物业的小区,肯定会轻松跑赢大市。



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