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关于小产权房我的经历及拆迁那些事

让忽悠下可好楼主 主楼
2017/12/2 13:30:13 评论 427浏览 131314
很多人都不懂小产权房,也没有买过或是想买这种性质的房产,更没有经历过拆迁,下面我就讲下我的经历,至于你们怎么看,仁者见仁。


1首先说明下,我是一个房地产从业者,虽然进这个行业时间不是很长,但是身份得表明,不是说为了什么。
2.我说下我经历过的小产权性质的房产:罗湖布心港鹏新村(今年已拆迁),龙岗南××村(出租已登记),公明秋园雅苑(自住)

好了进入正题,这些房子性质都是小产权房,都可以去搜查的。
入手的第一套是罗湖布心港鹏新村一套70多平小三房,入手已有8.9年,于今年拆迁。
关于这套房,我有的资料:只有律师见证书(里面有卖买合同,还有一个土地用证就是那批地用的,具体记不清了,拆迁登记时都提交上去了。),没有本。
房子是15年就开始做确权登记,到今年确认并拆迁。
拆迁补偿有两种,一种是赔钱,一种是赔房。(那些说没有赔偿的“专业人士”可以闭嘴了)
赔钱的这个简单,就是按多少钱一平来赔给你,这里还不到2万一平的赔,真便宜。
当然还有别的什么提前签约的奖励啊,装修费什么的,名目不少。
二种是赔房,这个流程上复杂许多,就是在原来的地方赔给你房子1:1的赔。
拆迁,因房子是违规建筑(就是说你没有红本)要交罚款按每平多少钱算的。因为赔给你的房是红本房,所以得交加这个钱。也不多不到2000一平。
而还要补给你的钱有:装修费,安置费,签约奖励,,还有什么详细的忘了。
反正最后,还给了10多万,然后安置费是按36个月算的,半年一次,60块一平。
提前签约奖励的钱较多,比罚款的都多。
然后签约后就是,量房,确认信息,清房交房。那边拆迁还是挺快的,交一栋拆一栋。
然后就是预选房收集意见,就是给很多房型出来,然后给你选 ,选的多的就按那标准来建。
到时赔的房你可以选择大点面积的,但得补钱嘛,一平按市价的一个折扣来算,并且只在5平内。旁边的楼盘现在价格都在7万左右了。
然后就是等,时不时的拆迁奖励和安置费收,再过2.3年等消息选房这样。
那时买这套房时是一次付款,30多万,基本都是在出租,现在拆迁了,也算是等到了。
说实话买时,都说是农民房,却没担心安不安全,那时也说修路要拆迁,然后只想着赔偿,结果拆迁等了这么些年。那时过户忘了是村委过的户还是私人直接签的了,反正就是叫上律师这样。

然后龙岗的南岭新村那的是一个10多平的套房,上个月这边也在确权登记了,不知道会不会拆迁,上个月被人炒到40万一套,那时买来才11万多,够吓人的。房小也不想在折腾想出手,因为人在光明工作,总有那边的中介电话说看房,跑来跑去的也累,然后就这样了。现在已做登记。
这套房也是没有本的,说实话因为已经买过所以对这种性质的房子有了解了,确认不是私人的地建的基本上都是较安全的,就是抱着这样的想法才出手的。是村委过的户。

然后就是公明这边秋园雅苑的房子了,一个40多平的1房1厅,买时是花了20多万,现在这边这种性的房子多在1万多一平了,这个房子现在50多万市价,还没得卖。现在这个房子是自已住,因为有自己小区,停车区,交通也方便,配套都还错,所以一直住着,也帮不少人买了这里的这种性的房子,现在没有小户型在买,大户型的也很少有在买。你说会不好出手吗?
这个房有绿本,过户是在小区里面的管理处过户的。

最后再说一下吧,真心的基本没有想过什么安全不安全的,只要不是私人的地就没有担心过,至于拆迁,真心的很难遇到,遇到了你只有开心的份,不管什么房都会赔。
不知道为什么总有人会担心安全的问题,只要你买的房产权清晰就没什么问题,私人的地建的交易出手会困难些。
至于说更名过户,这不都是很简单的吗?有些说不能更名过户,可能是有些不能吧,至少我是没碰到,因这种性质的房又没上房管系统,你过户什么的又都是在管理处或村委,过户又快一天不到就办了,只是要交点费用。手续又不繁杂。除非村委有强制性规定,不然都是可以过户更名的。
如果房管局能查到这种性质房产的名目,你是不是应该高兴呢?我去,终于上系统了啊。

说了这么多,好像也没有什么用,对这种性质的房产,我是不鼓励,不反对。
如果有考虑就几个问题:
产权是否清晰有没有纠纷啥的;能否过户?是否是私人的地?地段小区配套啥的?有没有升值潜力啥的?
这种性质的房一般是需要一次性付款的,也有可以分期或是做贷款的不过很少。
如能等到拆迁那就要恭喜你了,哈哈!
如果有条件还是商品房吧,小产权房不鼓励,也不反对。
买房有风险,投资要谨慎。
自己多考虑考虑。
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风雨后见彩427楼
2020/5/31 0:06:45
我楼村祥和公寓政府拆我多少买的赔我多少钱装修赔800一平
回复柠檬小布丁的发言:
楼主,我想请教一下,如果小产权遇到旧改,这个小产权是09年以后建成的,能赔吗?麻烦回复我一下,我也是在楼村这里买的小产权,现在好像听说要被征收
回复楼主的发言:
有这方面的问题可以一起讨论学习下
DavidZhao1979426楼
2020/5/30 12:30:31
道理都懂。这种无凭无证据,不能说明什么?
xuminjf425楼
2020/5/30 1:49:54
楼主你好,我东莞这边的村委小产权听说下半年要拆迁了,但是听说仅仅赔偿集体所有权的房子,现使用人可继续使用剩余年限,这可咋办哦
想在深圳买个房424楼
2020/2/19 23:14:09
现在想买小产权房买哪里的好呀?
sinry413423楼
2020/2/5 0:06:04
顶一下
深圳移民咨询422楼
2020/2/2 17:04:28
所有的小产权都有赔偿吗
niean421楼
2020/1/15 16:36:39
三年前手里有几十万,也是想过买一套小产权来出租,单价便宜,不想再背一套月供(已有一套月供在身)!
也看了几处,包括布吉的吉大花园、李朗那边的中海信科技园公寓,平湖的华南西苑、梅林关的惠鑫公寓,也是担心安全问题,没定。
最后综合考虑,还是买了八卦岭的一个老破小商品房!首付款五六十万也和全款买小产权差不多。索性,当年买的八卦岭老破小旁边开建一所名校小学,也涨了一百来万!
yeyezeze420楼
2020/1/14 18:29:40
楼楼你好,现在秋园雅苑有房子出售吗
情海大师419楼
2020/1/8 21:34:11
后悔早没买啊!
柠檬小布丁418楼
2019/12/6 9:51:20
楼主,我想请教一下,如果小产权遇到旧改,这个小产权是09年以后建成的,能赔吗?麻烦回复我一下,我也是在楼村这里买的小产权,现在好像听说要被征收
回复楼主的发言:
有这方面的问题可以一起讨论学习下
丽景2508417楼
2019/8/27 14:51:44
楼主,您好!我家在95年从原村民手上买了一块宅基地(珠海,无房产证),当时购买这块地有村委盖章。但因为不是原村民,无资格报建,只能用原村民的名字报建。我们这片区有很多户都是跟我们一样的情况。 现在要拆迁了,开发商是直接赔给原村民,但拆迁办有登记建房屋主的信息资料。现在有原村民就向买方建房者提出要给他们表示(但没有具体说要多少钱),有两户家庭已经收到原村民的要求,提出要给一套房。 请问我们这种情况怎么样才能更好维护自己的权益?
公明小咖416楼
2019/6/28 15:20:31
只能说楼主运气好,小产权交易的几大问题楼主都没有遇到;
第一,小产权最怕原户主一房多卖,所谓的过户只不过都是村委之类的操作,有一些过户的流程还不能体现在“绿本”上。
第二,关于见证,零几年落成的小产权,当时还是可能做律师见证,但后来一几年后完全禁止,甚至要负法律责任,所以这一段时期的交易,基本可以说是不受法律保护的,因为这个时期是禁止律师做见证。
第三,关于赔偿,楼主遇到的原户主没有耍手段,因为拆迁时候,尤其以股份公司建的楼盘,最终赔偿是赔到原房东账户上。而楼主的秋林雅苑,地皮其实是私人的,以前属于合水口,后来流转到私人名下,整座楼盘说白了就是农民房,以后的赔偿问题就是私人对私人的问题了。当然,还要两证一书,这个是国土以前开过的一些确权证书,零几年的小产权还有,后面的就没有了。所以小产权要么不出问题,一出可是非常麻烦。
乐天梦霞415楼
2019/6/28 10:04:41
1992年连地皮一起买的,明白?1998年之前可以买卖地皮,而且办了宅基地使用证 建房准许证等相关证件

回复109楼关注旧改的发言:
根本就办不了房产证。地是私人的,房也是私人建起来的。到时候拆迁,原业主找回,开发商只能确权给原业主。
回复95楼乐天梦霞的发言:
   少说也有20年了,要办房产证,如何办理呢?

回复94楼楼主的发言:
有回执说明这个房子是合法的,何况还有缴税发票,你可以具体咨询下当地的房管部门,看具体是怎么操作,这种历史遗留的房子,很多是可以重新补全资料申请到房产证的,具体需要看房管部门怎么说了。
回复93楼乐天梦霞的发言:
   有历史遗留回执的,无房产证的属于小产权房吗?打了地税发票,但是没有办房产证,那时候买了两层半的老式别墅,在龙岗那边~~买的时候,老人家没有办房产证的意识就没办了,弄了一个历史遗留回执

乐天梦霞414楼
2019/6/28 9:52:14
    这里有几个说法有问题~~~1986年6月25日《土地管理法》发布,随后于1988年12月29日进行了第一次修订,作为我国第一部土地专项法律,《土地管理法》确定了土地所有权由县级人民政府登记造册,核发证书(第9条);如宅基地不占用耕地,由乡级人民政府批准(第38条);城镇居民在宅基地上建住宅的,必须经县级人民政府批准(第41条)等多项原则。 随后,《土地管理法》分别于1998年8月29日和2004年8月28日被修订,新增规定包括:实行一户一宅制度(第62条第1款);将宅基地的审批权限统一定为县级人民政府(第62条第3款);删除原来“城镇非农业户口居民申请宅基地”的规定,从此宅基地使用权只可由农户原始取得。


    所以简单地说就是1998年以前的城里人购买宅基地购买是合法的,1998年以后才禁止城镇非农业户口居民申请宅基地~~~
回复36楼楼主的发言:
这个问题太具专业性,说实话没到遇到过不好定性,网上查了下资料,你参考下:
1、宅基地是国家给予农村村民(农民)盖房子及其附属建筑使用的土地,城镇居民户口者无该土地使用权。
    2、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定:“……宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,宅基地的所有权属性,已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定:“……宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。
  3、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
  4、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。
  5、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠,具有福利性。

集体用地包括多种性质的用地,而宅基地只是其中一种。而我们常说的私人的地就是指土地的使用权归个人所有,而村委的地指的是土地使用权归集体所有成员所有。
(个人理解,说的不对还请指正)

回复36楼匹诺吐槽的发言:
我家有栋房子,还是老的宅基地证,土地性质是集体用地,所有人是我奶奶99%村委1%,这类归个人还是村委?
回复34楼楼主的发言:
最直接的是合同或是产证(报建审批,土地使用证什么的)上直接有体现,个人(私人)或是集体,如果不能直接得到这些资料,那就找管理处问或是居住在那的居民或是周边居民,要不自己到网上找资料,如果有保安或是看大门的那些人应该知道,里面很多能人的。
回复33楼匹诺吐槽的发言:
问下楼楼怎么样区别个人的地还是村委的地?
幸福温馨413楼
2019/5/22 21:16:07
楼主投资眼光不错哦,你秋园雅苑旁边的民房已拆完在旧改了,环境好也了,又是13号线地铁口,秋园雅苑增值不少了吧,现在卖多少钱/m2呀
ogk286go8412楼
2019/5/22 11:33:33

回复413楼jmjj2893t的发言:

家乡的小白兔411楼
2019/5/22 3:01:39
帮悄个微信号吧,谢谢
回复345楼楼主的发言:
没有,过户没什么限制,今年深圳这边很多小产权的村委的都不能过户了,要么就是过户费涨了很多,具体什么原因就不清楚了,猜可能是政策压力大了吧
回复xuminjf的发言:
请问楼主知道你们那时候是什么时候开始禁止过户的吗,是不是摸底之后就不能过户了?
回复343楼楼主的发言:
具体应该每个地方或是方式不一样吧,我只能和你说,罗湖那的不是按合同上写的面积来算的,而是由第三方测量公司到房间里面测的套内面积来的
回复450753118的发言:
我想问一下 如果拆迁 赔偿的面积是按房产证上面积来算的吗?? 可是我家是以前的红本房 有赠送的面积 这个赠送的面积是怎么算的

家乡的小白兔410楼
2019/5/22 2:48:03
zf想先让开发商啃骨头 再给肉吃
回复76楼楼主的发言:
光明商品房就那么些,新入市的也没几个,随着规划的落实,人口的大量流入,房价会有推动。
毕竟房价要涨,短期看地段,长期看人口(专家说的
光明这边的潜力还是很大的(光明的爆表规划就不说了)几年内光明的发展肯定是惊艳的。
其实我一直有件事没想太明白,光明新区明明很多地,空地,为什么就是没有几个建房的,反而大的开发商都是拿旧改地?保利,卓越,宏发,绿地。。。都是在这边做旧改项目。
如果是规划或是限制用地的话,那是真好。
回复76楼好运201205的发言:
我最近一直在光明看房子,光明涨的太快了,不管是上商品房还是小产权的,现在的价格完全透支了,买进去几年内看不到赚钱的希望
风中的涅槃409楼
2019/5/21 13:42:36
楼主 秋园雅苑还有房卖吗!价格是多少了呢!
听心的声音408楼
2019/4/8 19:16:00
回复楼主的发言:
最直接的是合同或是产证(报建审批,土地使用证什么的)上直接有体现,个人(私人)或是集体,如果不能直接得到这些资料,那就找管理处问或是居住在那的居民或是周边居民,要不自己到网上找资料,如果有保安或是看大门的那些人应该知道,里面很多能人的。
回复33楼匹诺吐槽的发言:
问下楼楼怎么样区别个人的地还是村委的地?
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