重磅丨拿地新路径，深圳市土地整备利益统筹管理办法正式印发！

2018年8月9日，深圳规土委正式印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》，从而加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型。

据悉，2015年11月深圳市规土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721 号）。2017年11月11日，721号文有效期届满，市规土委在试点政策基础上重点对核算规则、留用地指标进行优化，最终形成该《管理办法》。

新版《管理办法》延续了《试点办法》的主要内容，并结合试点期间的新要求和新问题，对利益统筹政策进行了深化、细化。

1、政策适用对象

原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地。

2、原则不变

政府和社区“算大帐”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，保障城市建设与社区发展空间需求；社区和相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保利益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

3、利益统筹手段不变

留用土地还是包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入的合法指标以及本项目核定的利益共享用地三大类。针对留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区，以及需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展土地整备规划研究。经批准的土地整备规划研究作为规划管理的依据，公布后纳入城市规划“一张图”。新《管理办法》继续保留土地整备资金安排手段。

- 划重点 -

1、统称利益统筹项目

取消整村统筹项目和片区统筹项目分类，统称为利益统筹项目。利益统筹项目以街道为界限，突破社区界限。同时降低项目门槛，项目范围内集中成片未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地不少于3000平方米就可以走利益统筹。

2、明确土地的货币补偿

《管理办法》除了地上建构筑物按重置价补偿外，明确项目范围未完善征转补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%进行补偿。

3、深化利益共享用地核算规则

利益共享用地改变《试点办法》“一刀切”的做法，根据项目范围的现状容积率分段核算利益共享用地，最高返还比例可以达到50%。这意味着建成区成为重要土地整备对象。

（利益共享用地核算比例）

4、新增留用地指标出路 

对于无法在项目范围内安排留用地的，《管理办法》新增留用地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照这两种方式安排留用地的，其合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%的指标。

5、细化留用地建筑面积核算，增加保障房配建要求 

为规范留用土地开发强度，留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

①基础建筑面积

留用土地在项目范围内安排的，基础建筑面积以《深标》密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

②配套建筑面积

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关规划的要求配建公共设施。公共设施的类别在规划研究中确定。

③共享建筑面积

共享建筑面积是指规划允许条件下，可在基础建筑面积 的基础上增加的建筑面积。为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑 面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的 30%。

留用土地规划建筑面积的确定应满足周边公共服务设 6 施和城市基础设施承载力的要求，符合生态保护、城市设计 等相关控制要求和《深标》密度分区的上限要求。

6、简化留用地地价计收 

《管理办法》简化留用地地价计收规则。留用土地划为工业用地的，按照现行公告基准地价的10%缴交地价；规划为居住用地、商业服务业用地的，结合《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价，其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。

7、深化项目实施管理 

《管理办法》明确原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议，且报区政府相关职能部门备案。拆迁补偿安置协议备案机制的建立为被拆迁房产注销和登记、拆迁成本作为项目开发成本抵扣项等提供了保障。