旧改交流
家在深圳APP下载 +

深圳历史遗留违建处理办法确认!这些类型补缴地价可“转正”

资讯中心楼主 主楼
2018/9/14 16:07:47 评论 32浏览 19876

近日,深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和 公共配套类违法建筑的处理办法》,对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。



重要内容


一、哪些历史违建可以转为商品性质?


1、生产经营性、商业办公类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质。


1)生产经营性历史违建,指厂房、仓库等用于工业生产或货物储藏等建筑物。


2)商业、办公类历史违建,指用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等途建筑物。


2、公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。


1)公共配类历史违建,指用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利的建筑物。


二、转为商品性质的办法。


1、生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价。


2、商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。


历史遗留违建处理确认明细




适用范围


本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑(以下简称产业类历史违建)和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑(以下简称公配类历史违建) 的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。


本办法所称产业类历史违建,包括生产经营性和商 业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂 房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建 筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实 际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物 及生活配套设施。


本办法所称公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建 筑物及生活配套设施。


可转商品性质房产的条件


第四十条符合下列条件的历史违建,可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房 屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本 市有关规定申请转为商品性质:


(一)原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建,位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的,按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价;


(二)本款第(一)项情形之外的生产经营性历史违建,按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50% 补缴地价;商业、办公类历史违建,按照申请办理为商 品性质时的市场评估地价补缴地价。


罚款、地价标准


1、生产经营性历史违建,按照下列规定缴纳罚款、地价后,确认为非商品性质房地产:


(一)对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元,位于原农村非农建设用地 红线内的免缴地价,位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的25%缴纳地价;


(二)对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款30元,按照公告基准地价的50% 缴纳地价。


2、商业、办公类历史违建,按照下列规定缴纳罚款、 地价后,确认为非商品性质房地产:


(一)对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元,位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价,位于原农村非农建设用地红线外的 按照公告基准地价的25%缴纳地价;


(二)对原村民、其他企业单位或者非原村民按照 建筑面积每平方米罚款30元,按照公告基准地价缴纳地 价。


第三十八条申报时尚未竣工的历史违建,按照《决 定》施行时的状态封顶后依照本办法处理;擅自续建、加 建的,整栋建筑物均不予处理确认。


第三十九条历史违建位于原农村非农建设用地红线外的,按照下列规定办理:


(一)可以调整至原农村非农建设用地红线内或者扣减非农建设用地、征地返还用地指标的,按照位于原 农村非农建设用地红线内的标准缴纳地价;


(二)不能调整或者未扣减非农建设用地、征地返还用地指标的,但属于占用未完善征转地手续的用地 的,应当完善征转地手续后,按照本办法相关规定缴纳地价,政府不再支付征转地补偿款。


历史违建占地跨越原农村非农建设用地红线的,按 照红线内外各自占地面积分别计算应缴纳地价。


历史违建按照本办法以扣减征地返还用地指标方式处理的,征地返还用地折算的比例按照我市有关规定执行。


第四十条符合下列条件的历史违建,可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房 屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本 市有关规定申请转为商品性质:


(一)原农村集体经济组织或者其继受单位所建产 业类历史违建,位于原农村非农建设用地红线内或者以 非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的,按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地 返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价;


(二)本款第(一)项情形之外的生产经营性历史违建,按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50% 补缴地价;商业、办公类历史违建,按照申请办理为商 品性质时的市场评估地价补缴地价。


业内解读


一不愿具名业内人士


业内专业人士对乐居表示,此次征求意见稿若落地,将加快深圳城市更新推行的力度。目前60%合法权属才能立项做城市更新,个别重点单元达到30%就可以。新增加的合法用地将纳入城市更新申请测量,有利于推进城市更新进度。


该专业人士表示,文件影响重大,具体细则需要商定,不一定会按照意见稿执行。


合一城市更新集团董事总经理罗宇


一、在历史上,产业类的违建很多,此次新政的出台,可以有效的解决城中村权属不够的问题,因为产业类的建筑,占地面积大。


二、此次新政,在处理流程上做了简化。


三、罚款方面,此次采取了折中的办法,更贴近实操。同时出台优惠政策,罚款和补缴地价比较便宜。


四、在处理过程中,注重安全隐患的问题,能够有效降低安全风险。



总体上说,如果这个政策能落地下来,将能够为深圳旧改提速。


世联行集团首席工改顾问董极


不仅关乎历史违建处置,更关系到深圳城市更新和产业升级的走势。


一、推进城市更新项目发展


之前深圳有很多项目的合法建筑比例很难达到50%或者60%的比例,开发商需要通过一些合法化的处理达到60%之后才能进城市更新。现在通过产办类历史建筑确权的方式,能满足到城市更新60%的要求,加快进程


二、推动深圳产业发展


对产办类历史违建确权,更能促进激活深圳的产业发展。现在产业用地推动的力度比较慢,通过政策的推行后,不管是从城市更新方面还是其他层面都能有效地激活产业,推进市场主体做产业的积极性。


三、确权后可融资,利好村集体物业


意见稿指出,产业类历史违建可以通过转为非商品类再转为商品类,如果已经有村集体产办类用地建设比较新的写字楼,这些项目就可以在确权后再做融资。既可以实现市场化的需求,也可以推动产业的发展,对股份制有限公司也是一个利好。龙华、宝安等地此类物业比较多。


四、需要严控产办房做公寓的现象


早些年有些产办类项目建成类似公寓的投资性地产产品,这种产品可能需要注意,需要管控和区别对待。目前有很多研发用房或者厂房改成还有办公居住型公寓的案例,本来就是非法的。首先,它不是红本;其次,它改了物业的功能用途,如果不加以控制,这部分产品放出来也会对市场造成冲击。


|建纬律师事务所高级合伙人贺倩明


关于历史违建的处理一直是个难题。


市政府于2013年12月30日出台《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(市政府令第261号)这个试点办法实际上并没有得到实施。


这次征求意见稿采取了先易后难的处理策略,先处理公建配套和经营性的违建,是在权衡各种利弊的基础上形成的。实际上关于违建的政策,政府一直在征求各方面的意见,也很难统一,这个意见应该当前比较可行的一种做法。


关于对开发商的影响,主要体现在对城市更新项目合法用地比例的影响,这个意见将有利于解决部分项目合法用地权属比例不足的问题,也是对城市更新历史违建的简易程序的落地措施,所以,是有积极意义的。


本办法所称产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。


原文内容:



要获得独家房产信息及房源信息,建议您加入9.9速购服务,我们有专人为您提供答疑、房源、交易指导等一条龙购房服务!


>>免扫码入



大家都在看
查看更多评论

写评论

分享

19

收藏

更多