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房地产入手时机逻辑探讨-债务篇

淘房哥-悦航楼主 主楼
2018/4/13 10:59:30 评论 16浏览 13306

商品房,作为大类流动性较低的资产,随着城市化稳步发展和高度聚集趋势的确定性,以及货币因素的支撑,其溢价红利价值基本上得到了一线、准一线乃至强二线城市大众的认可。


可以确定的是,在人口持续流入,且产业发展和结构趋于相对良性循环及合理的城市,公共资源将得到较为充分协调配置的城市,是对商品房保值和升值的确定性兜底


当然,城市内部商品房的价值有差异是肯定的,所以还是要区别对待。这里不做累述。



即便如此,作为流动性较低的“重资产”,投资会有时间成本和资金成本。也就意味着溢价趋势的角度和流动性之间的平衡,必须引起重视。理由很简单:


1、房价涨,且好卖出去,说明是乐观的有价有市;


2、房价涨/稳/跌,卖得出去,冷暖自知的有价有市;


3、房价跌,卖不出去,说明是悲观的有价无市。


以上,你希望自己处在那种行情下进行操作?什么行情最适合入手?答案比较明了。基于此,商品房投资,什么时机入手,什么时候出货,一直是大伙比较关注和经久不衰的话题。由此衍生出网上或线下各路房产大V或达人,研究或验证出自己一套认为可行的判断逻辑思路。


在此,悦航也是触类旁通,务虚地说说自己的观点和角度,仅供各位参考和讨论交流。



投资操作,它是在一个生态关联的圈层内或跨圈层间进行的价值套利行为,有“落差”才会有机


从债务圈层的角度上看,分ZF部门债务,企业部门债务,以及居民个人债务。如果把总债务看做一个总盘子,三部门间的债务其实是相互关联且可以轮动,轮动的换挡器很可能就是存在“落差”的机会。


作为控制的资源最多,能调动的资源最多的ZF部门,在原始资本积累起点阶段,一穷二白。如果不负债,那么就无法拥有足够的资金,进行可持续的投资,进而推动基础设施的建设和原始资本的积累,那么就无法循环企业和个人部门可持续盈利的壮大发展。


所以,找准时代背景下的信用之锚进行负债换取发展资金:“美元-外储”以及“土地-公有制”(PS,未来还可能衍生出全产业链下的生产能力和市场对冲需求)。接着ZF部门统领和引导发展,必然要通过负债谋求发展,进而带动企业和居民部门的负债。控制债务总规模,只要无法引爆,即可。若控不住,则需要转移,通过企业、居民和国外部门等容量体进行对冲。


对冲后,通过改革和调整进行消化,使债务总盘可控和恢复弹性,副作用势必会出现某部门要承受“代价”。若代价是可接受的,那么未来代价还是有机会获得修复和弥补。



ZF债务和企业债务降低和转移,需要居民部门承担一部分“重担”。为改革突围腾出发展空间和时间,修复资产负债表弹性。而部门间的债务转移和对冲,需要工具和渠道,房地产是一。


例如2015年和2016年无疑是ZF和企业部门去杠杆,居民部门加杠杆的一个小周期。前两者的负担要转移到居民部门,势必初期和中期一定要居民获利,甜头才是关键。所以,在这个周期当中,居民部门内部,一定有人借转移势的红利初期和中期阶段,可观获利。而有的人则在小周期的中末端,微利可获,或者微损出局。另外,入局而不得出或不愿出局之人,只好等待下一周期的到来。


小结


如果能找出三大部门债务规模的轮动对冲的规律,和楼市及相关关联政策出台的关系,而这个关系是成立的话,或许能先知下一周期的开启之门的机会,提前持币建仓,获轮动财富的红利。


悦航个人微信号:yuehang-sz,日常楼市观点和资讯分享,尽在其中。

                                 


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