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现在高位入手光明,恐怕要站岗了!

米宅珠三角楼主 主楼
2020/3/25 15:15:54 评论 216浏览 32669

1


最近光明又火了起来。


火的原因有三个,一是光明新盘乐府花园开售,1137套房源,体量不小,软文硬广推了一波。


除了乐府花园,光明预计今年还有几个新盘入市,分别是勤诚达正大城四期,金融城和光明中海项目,金融城项目位于光明核心区,在玖龙台的正对面,尤其令人期待。


二是3月18日,深圳实验光明学校小学学位划分出台了征求意见稿,光明楼盘传麒山、光明大第、龙光玖龙台、星河天地、绿地新公馆、电建洺悦府等都在划分学区之内。


深实验光明分校的初中部面向全光明招生,小学划分至关重要,被划进去的楼盘,不但成为光明的小学名校学位房,还可能享有小升初直升优势。


三是光明核心区的二手房挂价已高达六万多,与在售新房形成严重的剪刀差。



在售的二手楼盘,单价6万3,而且多是200-300平米的大户型,总价1500-2000万。


光明大第均价6万3,面积越小单价越高,89平的小三房挂价650万,单价折合7万3。


6万多的二手挂盘价还在一路走高,突破7万只是时间问题了。


2


问题来了,光明做为深圳最后一块净地和新区,又有高大上的规划加持,六万多的单价,究竟是透支还是远未到顶。


对看好光明的投资客来说,如果对标华润城的14万,宝中的12万,6万多的光明确实远未到顶。


事实是否如此,现在是不是布局光明的最后时机?


我不想把光明新区眼花缭乱的规划再复制粘贴一遍,看那个没用,深圳每个区都有高大上的规划,最终在于落地,还有这个片区能承载多大的价值。


先来看光明在深圳的具体区位。



光明位于深圳的西北部,离南山中心区直线距离32公里,离福田中心区34公里,这个距离可以说相当远。


深圳由于临海加南部多平地,发展起步和就业中心都位于偏西南沿海带。


深圳的中心区和最优质的资源都在西南的福田和南山,再以西南为圆心,向外围一圈圈扩散,每多一圈,价值和价格依次递减。


价值层层递减,加上深圳人对通勤时间的容忍度比北上低很多,一般接受在一个小时以内,所以深圳远郊房价一直上不去,多在4-5万之间,和中心区动辄十几万没法比,但这就是远郊的价值。


光明新区与东莞接壤,位于深圳远郊,这个先天条件已被锁死,无法改变。


光明与南山和福田之间还隔着民治、龙华、观澜、大浪、石岩的千山万水,这些片区均价不过4-6万。


远郊的光明想要降维打击这几个近郊区,支撑起六万多甚至更高的单价,只有两个因素可以逆袭:城貌和产业。


有人会说,光明有地铁啊,地铁可以瞬间拉近和中心区的距离。


太天真了少年,现在在建、真正专属光明的地铁只有一条6号线,今年可以通车。



18号和29号线都是远期规划,做不得数。


而且,从龙岗、坪山、盐田可以看出,开通一两条地铁线对远郊房价拉动有限。


长距离通勤的时间成本,远郊地铁的拥挤指数,都不是一两条地铁线能解决的。


因此,光明价值要想大幅提升,只能靠城貌和产业两点。


这两点中起决定性作用的是产业,光明只有实现职住一体,并且承接大量中高端产业,才有可能支撑的起8万甚至更高的房价。


3


首先说城貌。


很多人对光明有误解,认为整个光明新区都有大量的未开发土地,这个想法大错特错。



光明新区总面积156.1平方公里,下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘和马田六个街道办事处。


整个光明,除了无法开发的山地,早已被大量的农民房和低端厂区占领殆尽,硕果仅存的一小块未开发土位于光明街道。



这一小块宝贵的土地面积只有8.15平方公里,北至公常路,东至光侨路,南至华夏路,西至龙大高速。


这块土地被定位为光明中心区,是光明发展的引擎和龙头。换言之,其他片区没地了,光明有价值的就是这个小小的三角形区域。



光明中心区已经缩小到只有8.15平方公里了,但这还不是光明的全部真相。


我用卫星图仔细研究过,8.15平方公里的土地,除了部分无法利用的山地,北部,东部和西部很多地块已经被农民房填满了,只有南部、西南部和中部还有少量地块可利用,我预估总面积不会超过3平方公里。


光明中心区内,可开发地块主要集中在南部光明新城公园周边,政府在这里砸重金建设了宽阔的道路,规划了漂亮的城建,把光明政府、外国语学校、图书馆、高铁光明城站等最优资源都规划在这个片区。


龙光玖龙台、金融街、传麒山、光明大第都位于这个片区,很多人来到这里都会眼前一亮,认为在这里买房肯定不会错。


毫无疑问,中心区南部以后是光明的房价高地,问题是这个高地的价值顶部在哪里?


首先,这个区块很小,不超过1.5平方公里,再向北向西走就是大量的农民房,要想让整个光明中心区都焕然一新,就必须拆掉所有的农民房和低端厂房。


光明新城才刚刚开始建设,农民房旧改根本是遥遥无期,不必做无谓幻想。


这么小的一个新区,我能拿来类比的就是红山和上塘,同样是小面积新区,同样是周边被农民房包围。


但是,红山上塘比光明的区位好太多。


从红山坐地铁4号线,7站24分钟就能直抵福田腹地市民中心,是典型的近郊区。


从光明中心坐6号线到福田腹地体育中心,需要14站,预估1个小时,是典型的远郊区。


现在红山上塘二手房价7万多(不算深高北的学位房),还有不少6万多的房源,光明核心区的光明大第和深房传麟山已挂到6万多。


划重点,挂6万多的还是二百多平的大户型,个别80多平的小三房已挂到7万多,和红山上塘等同。


力压红山上塘的光明业主,请问是梁静茹给你们的勇气吗?


4


有人挂,就有人敢接盘。


在接盘人看来,支撑光明房价持续上涨的是产业和规划,去年光明区政府发布的科学城规划确实十分高大上:


光明科学城定位世界一流和深圳北部中心,产业重点围绕新一代信息科学技术、材料科学技术、生命科学技术三大领域;二是聚焦总部研发、高端商业、生活配套等城市功能;三是聚焦智能、新材料和生命科学三大未来产业;四是整合山水林湖等自然资源,打造一线城市少有的大尺度都市田园景观。


规划看看就好,落地才是关键。


前面我说过,鉴于光明离市中心的距离,只有实现高端产业的职住一体,才有可能撑得起更高的房价。


关于光明的产业落地问题,我查阅了近五年深圳的全部土拍资料。


从2015年到2020年,光明一共拍出工业用地19块。


19家拍地企业,最优质的企业是联想,其次是大疆灵眸(运动相机)。


剩下的17家,有4家属于租赁商服类公司,就是建成写字楼后再分租的公司。


还有13家,分别是艾维普思(电子烟)、华星光电(显示屏)、延纳科技(锂电池)、科陆电子(智能电网/节能减排)、瑞丰光电子(发光二极管/LED封装)、景旺电子(线路板)、崇达多层线路板、电星光电(光伏光电/LED显示屏)、大富科技(移动通信)、贝特瑞斯新能源(锂电池)、欧菲光科技(滤光片)、华星半导体、中瑞钟表。


研究完引进的企业类型,我很难看好光明的前景,因为光明的定位更像一个制造产业基地。


落地企业80%属于大型制造业,虽然有一定的技术含量和产业壁垒,但制造业属于劳动密集型,和金融IT互联网的产业能级、收入水平和人才聚集能力完全没法比。


光明的产业类型和坪山、平湖、龙岗宝龙产业园的几乎没有差别,靠这些产业如何支撑光明的高房价?


我再做个横向对比就更明白了。


2015-2020年,前海拍出工业和商服用地36块,拍地企业是顺丰、创维、嘉里控股、信义集团、新世界发展、中英人寿、中粮资本、周大福等;


深圳湾超级总部基地拍地8块,拍地企业是恒大、万科、中兴通讯、中国电子、神州数码、欧加通信、碳云控股和恒力投资;


留仙洞总部基地拍地10块,拍地企业是大疆创新、普联技术(TP-LINK)、传音控股、天珑移动、乐普国际、光峰光电等。


不怕不识货,就怕货比货,各地块承载的价值和产业高度一目了然。


5


传统大城市,中心区的优质产业是极难迁移的,尤其是跨片区的远途迁移。


以北京为例,传统的国贸CBD和中关村CBD都位于三环,外围发展比较成熟,形成高端产业聚集地的只有望京CBD和上地CBD。


望京在东北四环到五环之间,属于市区;上地在北五环,属于市区边缘。五环外CBD有立项但没有成功案例。


目前,望京均价6万8,上地均价7万5。


上海,外围发展较成熟的是虹桥CBD和张江科技城CBD,距离上海市区16-20公里,虹桥房价6万8,张江7万4。


深圳的光明,距离市中心34公里,目前只是画了一个圈,房价飙到了6万多。


一旦产业落地失败,或者只有中低端产业落地,光明立刻会变成深圳的又一个远郊睡城。


远郊睡城的价值是多少,参考深圳的龙岗中心城和北京的通州,均价4万多;再高端一些,城建漂亮、楼盘崭新的大运,均价5万多。


在光明又一次被吹上天,价格一波接一波上涨时,我亮明观点,不建议高位接盘光明。


1、光明位于远郊,只有一条地铁线连接,一旦落地不了高端产业,只剩下睡城的价值;


2、光明净地很少,中心区能开发的净地不过几平方公里且有割裂,无法形成大体量高规格的新城;


3、光明目前落地产业以制造业为主,无法支撑光明的高房价;


4、所谓名校,没有成绩证明,现在全是概念和预期;


5、光明有大量保障房,加上限价新房,会明显抑制二手房价。


现在的光明适合短炒,因为短期还有概念可以炒作,还有可能继续追高。


但深圳买房限售三年,新房拿到房本加限售叠加五年,三到五年之后,大潮褪去,现在高价入手光明,尤其入手传麒山和光明大第这种资源错配大户型的投资客,恐怕要站岗很久了。


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