深圳楼市的蜕变，你太狠了！

June.4th,2020

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1st

5月，深圳楼市又反弹了。之所以说“又反弹”，是因为4月下旬以后，调控打压（政策传的有模有样）、“房抵经营贷”收紧，再加上积累的需求释放大半，市场对高位不胜寒的楼市，确实有点儿担心。所以，四月下旬开始，新房和二手房交易量连续下跌，一直到5月上旬。

但是，5月份以后，形势有一点点变化：

首先，需求端调控的靴子“高举轻放”，预期中的政策（比如单身不能买房、有二胎才有购二套房资格等）没有出台。笔者也认为，调控“一时一策”，疫情之下抑制需求确实不合时宜。

其次，金融政策收紧弱于预期。深圳楼市对资金一向敏感，房抵经营贷违规事宜，吵了一阵子，就没有然后了。重要会议强调，M2和社融增速要明显高于去年，这给了市场宽松的信号。笔者认为，只要管好流入渠道，金融政策友好，既稳定楼市，又利好实体，这不挺好嘛！

最后，前期市场活跃，带动需求轮换。到了5月份以后，刚需从3-4月份的前期积累需求、学区需求，转到了换房需求，“东冷西热”的局面也开始缓解。二手房指导价分片祭出后，南山、宝安的量价有所收敛，罗湖、龙岗的量价有所反弹，预示着又一波需求（刚需和换房）开始发力。

换房需求崛起，这是个大事件。因为一套房交易往往形成“连环单”，带动几套房的交易，这对市场情绪的激活，是个很大的动力。所以，5月份，60-90平米、90-144平米两个面积段，明显增加，而60平米以下的交易明显减少，单套总价在800万以上的交易，也明显增加了。

2nd

现在，深圳的市场情绪很容易被带旺。怎么讲？本来不打算卖房，但中介天天打电话给你，说你的房子现在可以买到600万（你一直以为只能卖到500万）。你告诉中介“真的假的”？中介说，当然是真的啦，你卖掉这个，可以换一套更好的，既改善了居住环境，还能享受到这一轮楼市红利。

所以，在中介的引领下，你的房子还真的就卖了600万，连你自己都不相信，就这样稀里糊涂地换房了。进一步，深圳的楼市越来越容易被操控了。每一个片区，抛开自住不卖的，限售的，挂牌的房源是很有限的，只要卖家抱团涨价，在售的价格大概率是会被拉升起来的。

房源少，在售房子的价格水平，就会锚定整个片区的价格。抱团涨价，片区价格很容易就被拉升起来。这就是为什么？当下，深圳二手房的交易价格在6.4万左右，但挂牌价格连续保持在7.5万左右。

可见，卖家的心气是多么的高，任性地把价格抬上去。理由呢？就是那套“明学理论”，不是说你觉得我的房子可以卖多少钱，而是我认为，我的房子该卖多少钱？

5月份，业主成交周期为111天，这是2019年以来的新低，比去年底足足减少了1个月左右。我记得，2018年市场比较差时，业主的房子挂个一年半载很正常，但现在，3个多月就成交了从挂牌到成交。5月购房者成交周期只有32天，比去年同期降低了6天。

也就是说，只要你想买房，一个月就可以敲定了。当房子流通速度加快，就跟股票交易一样，房价上涨压力就大了，2015年的深圳楼市，就是这个样子的。所以，深圳楼市调控，不能有丝毫马虎。

3rd

既然，片区价格如此容易被操纵，政府也“以其人之道，还治其人之身”，祭出二手房指导价格，不用你们“抱团锚定”，政府指导价直接把片区价格给锚定了。其实，一开始大家都认为，二手住房的指导价很难定。

因为，压根儿，政府就不掌握二手房的价格，即便是链家、中原这样的中介，合起来的市场份额也不到一半。也就是说，全市最全面的二手房价格，可能谁也不掌握。

但是，当下深圳管理层形成了一致共识，深圳的楼市已经完全失灵了，必须要强力的政府介入。所以，尽管二手房片区指导价不成熟，但还是新鲜出炉了。别去质疑合理性、政策依据。对面一个疯子，能和他心平气和地讲道理吗？所以，二手房指导价，这就是未来调控的风向标。

每一个片区都有一个指导价，你的挂牌价高于这个价格太离谱（比如，超过楼盘成交均价的50%），那就对你的网签进行限制，打不出网签合同，自然交易就戛然而止。所以，二手房指导价，一边用、一边完善。未来，卖家挂牌、买家接盘，都得思量一下，这就给市场降温了。 

 4th

现在来看，二手房指导价，目的是为了控制房价过快上涨，控制因房价上涨而爆棚起来的情绪。记住，控制的是房价过快上涨。一定幅度上涨，这是没有办法的，并不违背“房住不炒”。

一方面，深圳的“持房成本”高得吓人。中泰证券梁中华研究称，上海持有房产的总成本将近9%（按揭、折旧、物业、机会成本等），深圳房子的持有成本，可能比这个还要高。

放眼全国，深圳的购房杠杆率最高，91.2%的人贷款买房，平均杠杆率达6成以上，杠杆用足、用尽，这在全国是很罕见的。难道，其中都是真首套吗？不可能的。离婚、借用空壳公司、借名额等买房，在深圳还是有很多案例的。所以，深圳的持房成本很高，这是二手房指导价的基础。

另一方面，深圳的新房供应成本，也是很高的。比如，深圳公布了11种供地渠道，工改居和商改居，容积率奖励等等；比如，卖地“双限双竞”；比如，棚改除了回迁，全部要建人才住房等，这些项目做成住宅或商务公寓，都要花很多钱的。

这些，都是要商品房部分来买单的。所以，二手房指导价，不可能限制的太死，也让新房定价有个基础，不然成本怎么覆盖呢？

没有办法，深圳的财政收入增长降到了低点，甚至比2009年还要低，传统的行业，金融、互联网、高科技等，大把给财政“输送银子”的时代，暂时告一段落了。同时，“双区驱动”，城市被赋予新使命，名头挺好听，但要驱动，得有银子。所以，未来楼市要高位运行，给财政输血。

近期数据显示，买房的大部分以高收入人群改善为主。这也挺好，房产税太敏感，那就“稳妥”推进立法。我们另辟蹊径，以不敏感的方式和渠道来，这是一记化骨绵掌。你花那么多钱买了房，其实是给深圳财政做贡献，给“双区驱动”做贡献，给人才房做贡献。