【老牛观察】惠湾站在“集体破2”前夜？

最近惠州临深楼市热点不断，温度甚高，有楼盘直接备案到2.9万，更有不少楼盘摩拳擦掌酝酿涨价，加上东莞临深片区“面粉贵过面包”的一波土拍行情，便有不少中介刷爆手机屏，热切释放惠湾“集体破2”之音，一时惠湾楼市暴涨之声甚嚣尘上！

经过3年严格限价，从去年下半年松绑限价走到现在，惠湾已站在“集体破2”前夜了吗？老牛将在本文中梳理当前各事件，给出自己的判断！

1.爆点频出多盘“破2”

的确，惠阳大亚湾楼市最近两三个月爆点频出。

3月24日，万达当红盘灿邦珑廷广场备案6#栋、7#栋，均价突破1.9万元，其中多个户型超过2万元/㎡。之前备案的新品均价1.71万元/㎡。

4月30日，澳头秋谷海生活园3#栋获得备案，均价高达1.9万元，部分楼层户型“破2”；隔壁的伟业兰廷湾同日获批备案，1#栋和2#栋均价分别为1.42万元/㎡和1.55万元/㎡，打破片区1.2-1.3万元/㎡均势。

秋谷海生活园航拍图

5月15日，大亚湾万达片区九皋玖御府全新入市，备案价直达2.9万元/㎡，引爆朋友圈。

6月3日，临深标杆豪宅项目富康锦绣壹号五期新营销中心开启，高调邀请深惠众多媒体到场，据传五期新品备案价将去往2.3万元/㎡。

6月4日，万达对面的高弘世纪中心备案办公产品，均价达到2.5万元/㎡。去年下半年备案的住宅新品，均价仅1.49万元/㎡。

6月24日，临深大盘大中华幸福城备案，均价1.85万元/㎡，少量户型已“破2”。而之前4月备案新品的均价，为1.57-1.59万元/㎡。

近期，业内还有传闻，多个项目将迫2或破2——即将入市的澳头海景城项目，备案价或达到1.9万元/㎡以上；龙光城小高层售价或站到2.1万元/㎡。

若往前追溯，大亚湾在去年就有几个代表性大盘突破市场预期。

2019年11月15日，灿邦珑廷广场一期首批产品入市，均价达到1.71万元/㎡，将片区当时1.4-1.5万元/㎡均价抬高2000元。

2019年12月3日，泰丰牧马湖临湖楼王72#栋备案，均价1.82万元/㎡，*户型单价1.94万元/㎡。而仅仅在一个月前的11月1日，65#栋、66#栋均价则是1.6万元/㎡。

泰丰牧马湖效果图

2019年9月30日，临深大盘荣佳国韵备案16-17#栋，均价1.55万元/㎡，但部分户型售价达2.38万元/㎡。而在更早的8月16日，均价1.44万元/㎡的18#栋，部分户型也破2。

大亚湾备案价节节攀高，惠阳区相比则安静许多，但区域代表性大盘星河丹堤的涨幅也丝毫不弱。从2019年11月份开始，该盘新品备案价就从之前的1.7万元/㎡，涨至1.9万元/㎡以上。今年6月备案的多个楼栋，备案均价都达到1.99万元/㎡，多个户型单价破2。

2.深莞高热带动惠湾

深圳和东莞的楼市，在近来两三个月的表现，堪称高热。

3月，深圳重启现场开盘，作为*个线下开盘的项目，均价11万元/平方米的豪宅太子湾·湾玺三次开盘、三次“日光”，吸金约48亿元。

同一时间，万科星城直播线上选房，7*内288套公寓销售一空，造就项目“秒光”的现象。

新闻不断的宝安中心区，被爆出新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市茗荟等项目有收取“喝茶费”的嫌疑，还因被质疑“捂盘”遭到市民投诉。追溯起来，去年10月前海扩容消息传出、豪宅税取消等利好，直接带动二手房价上涨，不到一年时间，宝中房价便从8.8万元/㎡，飙升至如今的11.2万元/㎡。

近来最著名的事件，当属6月20日、21日两天，深圳光明金融街华发·融御花园、宝安新锦安海纳公馆陆续公布诚意登记客户，其中光明金融街华发·融御花园一共有8998人抢394套房、中签率低至4.4%，宝安新锦安海纳公馆共计1171批抢购5套房，人房比234:1，买房堪称买彩票。

金融街华发·融御花园摇号选房现场

继深圳之后，东莞也因房价猛涨引起市场广泛关注。

3月以来，东莞土拍市场逆势飘红，上海世贸拿下万江地块，深圳前海拿下塘厦靓地，佳兆业和新时代联手当“岛主”，茶山虎门两大TOD就将近百亿，地王频出，楼面价天花板不断被刷新。

6月24日，东莞塘厦两宗土地拍卖，深圳市前海开发投资控股份有限公司以近每平方米2.5万元的可售楼面价拿下，刷新了塘厦楼市纪录。据东莞市统计局数据，塘厦5月新房网签均价是23764元/㎡。而据一大型中介研究数据显示，今年5月包含塘厦在内的东南临深片区二手房挂牌均价在每平方米2.45万元左右。显然，面粉已经贵过面包。

土地拍卖火热，楼面价直逼新房销售价，二手房涨价也就成了必然。东莞市区、松山湖、长安、虎门等临深片区，不少二手房价格已破4万，甚至少数超过5万。

东莞市场过热，引发管理者的担心，很快，限价、增加供应、严禁捂盘惜售等大招随之而来。

东莞发出*限价令

深莞的这波高热行情，自然会带动与深圳东莞相邻的惠阳大亚湾，延续惠州2019年下半年以来限价松绑的政策以及随后整体上涨的行情，惠湾这一波“破2”的行情，也就不难理解！

3.“破2”标本仍显不足

然而，老牛想要厘清的是，这一波“破2”，是“部分破2”，还是“集体破2”？

如果是前者，惠湾整体房价仍然处在临深置业者“1字头”的原有心理预期之内，老铁们还可以有资本慢慢挑、细细选。

如果是后者，惠湾新房整体房价将在一年之内上涨40%以上（以惠湾1年前新房均价1.4万元/㎡计）。房价升高，购房首付门槛也将水涨船高，二手房价也将跟涨，加上预料中的市场氛围趋紧给大家带来的心理压力，老铁们应该适当加快买房节奏！

对此，老牛的判断是，“破2”标本仍显不足，惠湾楼市行情至少在今年年底之前，整体新房房价仍将保持在2万元/㎡以内！

有人可能会问，前文提到了多个“破2”楼盘，为何还不能算足够的标本？老牛一个个给大家掰扯一下。

先说大亚湾万达片区。

目前惠湾新房备案价*达2.9万元/㎡的九皋玖御府，可以说是区域内仅有的超豪宅项目。根据规划，项目主体将建有叠拼墅、小高层和62层超高层住宅，且均为200㎡以上的超大户型设计，一看便知并非普通主流住宅，算不上标本。

玖御府项目效果图

均价突破1.9万元的万达当红盘灿邦珑廷广场，位处万达广场正对面、紧邻龙海二路，也是万达1公里范围内不多见的规模20万㎡+的在售供应大盘，地理位置及周边配套的优势明显。

同处万达商圈片区核心位置的标杆盘泰丰牧马湖，则因为其*的原生湖景资源、高出一筹的园林环境打造，建面140㎡+的部分临湖楼王单位接近2字头，也属正常，难以复制。

另一个万达商务盘高弘世纪中心，在售的办公产品均价2.5万元/㎡，产品类型非住宅，不可类比，只能作为价格参考。

而同处万达商圈、更接近主流选择的其他在售盘，如上林苑、卓洲悦园、瀚柏青柠时代、泰丰枫林岸、凯悦春天、生源之春园、仁和美地、三远大爱城等项目，均价在1.3-1.5万元/㎡之间。

再说大亚湾西区临深片区。

首当其冲就是锦绣壹号。这个楼盘一直有大亚湾“神盘”之称，售价一直是大亚湾之最。2015年最早一批产品开盘时，售价便高达1.5万元/㎡，当时周边其他新盘才卖8000元/㎡左右；惠湾限价三年期间，片区其他新盘均价普遍在1.3-1.4万元之间，该盘售价便已接近2万元/㎡。此次该盘对外释放信息将涨高到2.3万元/㎡，其实也不算稀奇。一句话，标杆，不等于标本！

锦绣壹号五期效果图

至于大中华幸福城，该盘携有片区甚为*的大体量商业体，又是深圳人熟知的深圳品牌，目前规划楼栋几乎全部建成，2018年入市之后销售节奏一直相对缓慢。最早首批产品备案仅1.34万元/㎡，如今两年时间逐渐涨到1.85万元/㎡，算是正常补涨。

龙光城，临深巨无霸，小高层站到2.1万元/㎡，也仍旧会有人买单。

荣佳国韵，紧邻龙光城，73万㎡建面大盘，*备案均价1.55万元/㎡，少量户型达2.38万元/㎡，这波操作，老牛看来更像是一种试探。

同样，对比一下西区临深片区的主流选择，卓越东部蔚蓝海岸、珠江四季悦城、金地天润自在城、美茵河畔、中南林间漫、泓泰花园、丰谷天玺、*界等等，在售均价仍在1.4-1.6万元/㎡。

至于澳头片区，秋谷海生活园，3#栋备案均价高达1.9万元，但仅有该楼栋在整个楼盘项目中定位为度假旅游，且户型均为45-80㎡海景公寓，配装修及酒店托管，相比距离更远的霞涌同类产品如泡泡海等，这个价格不高。这种旅游度假产品，无法与纯居住型产品类比，也无标本价值。

而澳头主流在售楼盘，如合生滨海城、伟业兰廷湾、悦玺公馆、格美公馆、丰泽楼，均价仍在1.1-1.5万元/㎡之间。

回头再说惠阳，除了淡水惠州南站片区的星河丹堤，以及新圩临深片区的牧云溪谷、隆腾盛世等个别楼盘接近2万元/㎡，其余绝大部分楼盘均价都在1.25-1.55万元/㎡之间。

所以，综上所述，客观情况是，惠阳大亚湾目前还未到“集体破2”的阶段！

4、“集体破2”仍需时日

平心而论，惠湾楼市迟早会整体站到“2字头”，这已在意料之中。问题是，时间早晚。

与深圳坪山一路之隔，一边是4字头，一边还未整体到达2字头，明显的价格落差，总会有弥补的时候。

楼市的价格，体现的是城市的价值！惠湾与深圳坪山相比，经济、交通、人口、发展势头、城市建设执行力等等，差距也很明显。

虽然类似深莞惠合作示范区、3+2深圳都市圈等等说法一直以来都热热闹闹，惠州也的确很卖力地全面对标深圳，但相比起来仍显缓慢的城市发展脚步，被搁置的深圳14号线、16号线惠州延伸段规划建设，都让人们对惠湾的楼市发展进程信心不足。

惠湾航拍图

但反过来说，对于被深圳过高房价逼迫到东部置业的购房者们来说，这也算是当下一个不错的置业选择。更何况，如今的惠州已经是全国人的惠州，不限购、低房价、山水宜居、近深圳超一线城市、大湾区重要节点城市，这些标签对北方及周边城市的置业者们，都有足够的吸引力！

惠湾房价“集体破2”，仍需时日！

本文作者：惠州牛浩思 明少

（内容完）

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