哭了！2020上车了十大热门小区，竟连大市都没跑赢

今天，继续挖掘数据背后的深圳楼市真相！~

2020年的热门片区和网红新盘，大家都能数出两三个，那么，成交最火的二手楼盘分别有哪些呢？毕竟不会被限价影响、最能真实反映市场的，还属二手房。

最近在论坛里，发现了一个话题，某楼盘房价多年来原地踏步，一位业主痛心疾首，“过去8年，阳基***这个项目，是我见过的全深圳涨幅最慢的房子，没有之一！”

深圳总有一些楼盘，永远在”拉低房价、稳定楼市“，卖得好也不代表涨幅高。

据白先生了解，2020年卖得最好的10个二手房，并没有光明、沙井等热门片区，5个在龙岗，宝安和龙华分别有2个，福田上榜1个。TOP10里有些热销楼盘涨幅竟然跑不赢大市，是时候拉出来遛一遛了！

*据贝壳指数，2020年全市成交均价涨幅为21.72%

这10个楼盘价格相差甚远，从4字头到快10万不等，跑得最慢的是布吉的桂芳园，但它却是热销榜第二名，why？置业时，如何才能做出相对正确的选择？

1、桃源盛景园

宝安桃源居又一次上榜，意料之中。社区大放盘量大，年初还是5万出头的单价，现在已经7万了，桃源盛景园属于桃源居最新的一期，加上片区和地铁利好，供需两旺，总价300多万就能上车最小的49平2房，明年就是妥妥的地铁房，极具吸引力。

作为宝安第一大盘，5万多居民的桃源居更像是一座城，这里共有十七个区，生活设施十分齐全，桃源盛景园就包含了里面十五区、十六区和十七区。

桃源盛景园里配套齐全，日常生活消费依靠底商，基本需求可以满足，但缺少大型商业配套。

项目邻近广深公路和京港澳高速，靠近地铁12号线桃源居站和洲石路站，2022年地铁12号线开通后，通勤更方便，半小时到科技园。

住在桃源居，孩子上学方便，小区里有三大幼儿园，都是”晶晶“牌的，小学到高中配套学校都在附近。

2、桂芳园

从2019年成交量TOP9上升到TOP2, 布吉的桂芳园成交量仅在桃源居之下，说明它越来越受刚需一族的青睐了，但是这个价格涨幅却让人爱不起来，相当稳定。

从1期到8期，涨幅相差不大，8期的价格相对高一点，现在也还在5字头，最低300万左右可以上车50平2房。小区内部环境不错，适合居家，奈何处于布吉，“价在量后”的逻辑在这里似乎行不通。

桂芳园是布吉知名大盘，60万平超大花园社区，8期开发的成熟社区，花园品质对比周边小区都算很好了。业主自住较多，居家氛围浓厚，车位比较紧张。

配套很丰富，1公里以内可以满足日常生活需求。800米范围内，有3号线大芬站、丹竹头站以及公交站，可直达龙岗中心城、罗湖、南山、福田。片区未来还规划地铁14号线，但距离稍远。

小区自带爱丁堡幼儿园，九年一贯制南湾学校（公立）学区范围内，不过步行距离较远，要走1.2公里，还有业主吐槽小区人太多，xuewei不够用的情况。

3、振业峦山谷

位于龙岗横岗的振业峦山谷，距离龙岗中心城较近，2020年成交量对比2019提升了2名，交易量比较稳定，加上宝龙科技城的规划利好，振业峦山谷的涨幅比较可观。

有重点规划和地铁站，振业峦山谷仍然有提升空间，加上它的高拓展户型，方正实用，300多万可以上车二期的3房，对刚需吸引力十足。

振业峦山谷分2期，二期房源较新，楼间距大，小区品质也比较高，居住的舒适度高，自住为主，龙岗中心城上班白领较多。小区门口有华润万家，周边有综合市场，购物一般在底商解决。

振业峦山谷出行基本靠自驾，去最近的地铁站荷坳站要转乘一次公交，这种状况随着今年14号线的开通，将得到大大改善，步行1公里即可到达14号线宝荷站。

振业峦山谷自带峦山谷幼儿园，旁边400多米有公立学校——深圳宝龙学校（小学部和初中部），据说xuewei不算紧张。

4、中海康城花园

位于龙岗大运的中海康城，从2019年的11名一下爬升到第4名，这与它的地段和社区环境密切相关，项目南边就是大运体育中心，品牌房企打造的花园大社区很受欢迎。

中海康城2020年悄悄涨了不少，目前400万以上才能买得到二期的2房，一期还有一些小户型，总价相对友好。

附近配套齐全，日常生活依靠底商，最近的商场有益田假日中心，国际大学城、大运体育中心、cocopark等都在5公里生活圈内。

周边有多条主干道，通达市区或其他区域，最近地铁站为在建地铁16号线龙城西站，未来小区交通状况将得到改善。

小区自带4000平晶晶中海康城幼儿园，本小区有房和深户才能进，600多米距离就是九年一贯制学校福安学校。

5、佳兆业可园

位于龙岗布吉关的大盘可园，2020成交量大幅提升，平均价格涨幅超过30%。它的主要优势在于便捷的交通，超大社区的完善配套，十分适合居家。

同区不同命，虽然可园与桂芳园同属布吉，从地段、小区品质来看，可园的综合优势明显胜于桂芳园，涨得也快得多。

可园分为南区和北区，底商超市多，非常丰富，华润万家、大润发超市等，生活便利。600余米可到3号线地铁站木棉湾站，还有5号线白鸽笼站，周边主干道龙岗大道可达罗湖和龙岗中心城。

幼儿园有童梦幼儿园，位于可园七期小区内，200余米即到可园学校初中部（公立），800米内可达木棉湾小学（小学部）。

6、万科第五园

华为员工的聚集地，龙岗坂田的标杆大盘，万科第五园属于超大型社区，片区标杆住宅，分九期，产品多样，有别墅和多层。

有坂雪岗科技城重点规划利好，第五园的区域价值已经在房价中得到体现，平均涨幅在24%，现在比较新的几期挂牌均价都在8万以上了。

底商丰富，内部就有华润万家等商超，2000米内有万科里购物中心、五和百货、华润万家等。

距离地铁10号线光雅园站和南坑站约700米、距离5号线坂田站约1.5公里，坂银通道已经通车，坂田到市区的距离缩短至十几分钟。

自带幼儿园，小学学区为公立五园小学，中学有深圳实验坂田校区和坂田实验学校。

7、碧海富通城

宝安西部的碧海富通城，在一众碧海楼盘中知名度非常高，一共6期，房源量大，户型也十分多样，常年保持在全市二手成交前列。

在成交前十里，富通城是2020涨幅最多的楼盘，平均涨幅接近40%，一方面是跟涨，另一方面也有鹅厂的规划利好，9万多的单价，还没到天花板吗？

富通城受欢迎的点也很多，商业配套非常齐全，教育有碧海七巧国，1.3公里范围内可到天虹购物中心，或自驾到宝中壹方城；其次拥有浓厚的居家氛围，除了碧海特有的飞机噪音，居住还是很舒服的。

最近的地铁有11号线碧海湾站和1号线西乡站，临近广深沿江高速和西乡大道，自驾出行也方便。

目前在坪洲小学、碧海小学，宝安第一外国语（初中部）学区范围内，以及西湾小学-碧海小学-海港小学-红树林小学共享学区，期数不同，学区范围也有区别。

8、皇御苑

位于福田皇岗口岸西面的皇御苑，与口岸一路之隔（1200米），2020成交量从第2名跌至第8名，多少受到香港那边影响。

从成交价格来看，皇御苑的势头并不算好，口岸物业似乎越来越没那么吃香了，不过作为市区地铁盘，这个价格上车不算困难。

皇御苑社区设施齐全，内部环境好，配置有游泳池、人工湖、球场等，底商丰富，无大型商场，1000米有沃尔玛，购物要去购物公园商圈，距离约3千米。

最大优势是靠近口岸，往来香港很方便，3条地铁线经过，分别是7、4、10号线，福民站是三线接驳站，出行便利。

自带皇御苑幼儿园，小区内有皇御苑学校（私立），各期分别在福民小学、南华实验学校以及皇岗中学学区内。

9、金地梅陇镇花园

紧挨着龙华红山网红盘，民治的金地梅陇镇价格亲民，而且2019年连TOP20都没有上榜的它，2020逆袭上了TOP9，十分励志。

对比13万单价的水榭春天等热盘，金地梅陇镇承接红山外溢居住需求，综合性价比优势十分明显，难怪交易量噌噌往上走。

金地梅陇镇商业配套齐全，一期楼下就是华润万家商场，走两步即到左邻香颂购物中心，华润万家，沃尔玛和迪卡侬，1.6公里即到九方购物中心和红山6979商业中心，消费环境无敌了。

到地铁站比较尴尬，距离4号线和6号线接驳站红山站约1.6公里，步行约20分钟。

学校有金地梅陇镇幼儿园，小学学区属于民顺小学-民治集团北校区-龙华实验-深高北大学区，中学学区是民治中学、龙华高级中学初中部、民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北校区大学区。

10、壹城中心花园

龙华的“壹方城”位于龙华中心，拥有超豪华商业配套的壹城中心花园，2020交易量仍然很稳定。

按照规划，龙华壹方城未来将接驳25号线和27号线，商业辐射力强，也将带来更多机会。目前壹城中心在售二手房有五区、六区、七区和九区，除了五区未到8万，其他区均价都在8万多，600万内可以搞定3房。

建面25万平的“龙华壹方城”就在楼下，还有山姆会员店、华润万家广场等配套；地铁出行也很便利，距离4号线龙华站1000米以内，6号线上芬站约1.5公里。

学区在龙华区创新实验学校小学部和初中部，以及龙华高级中学初中部。

统计这些成交数据的最后，我深深地感悟到，买房前的选择真的太太太太太重要了！比如同在布吉，桂芳园和可园涨幅相差约2倍，别人比你涨得多，那就等于你的资产已经缩水了。

如何避免踩坑？有以下建议：

1、在目前房票紧缺的情况下，试错成本太高，买每一套房都要慎重做选择，卖得好不代表涨幅高，买房不要从众，要在自己能力范围内买到最大价值的房子；

2、如果一个楼盘缺乏核心资源，地铁、xuewei等都跟不上，价格洼地又如何，过几年发现还是一个坑；

3、对于价格已经处于高位的片区，在综合判断它仍然有较大的上升空间后，尽量选择主流面积段和价格的较新楼盘。

没有人能预测房价具体涨跌，但是有他人的经验教训做参考，再结合自身需求，多问问专业人士，预祝大家2021都能买到称心的房子。