谢逸枫：12月70城房价出炉！房价“翘尾”呈现全面加速上涨

文/谢逸枫

今天公布的2020年12月70城房价，呈现翘尾现象，北上广深房价全面加速上涨，一二三线城市房价集体上涨。上涨的城市数量超过半数，一手房环比上涨的城市42个，同比上涨62个；二手房环比上涨38个，同比上涨43个。值得注意的是一二三线城市涨幅反弹，北上广深、核心二三线城市依然是上涨幅度前10名，房价抗跌指数高。

12月70城房价释放出四个信号，其一是房价翘尾现象，一线城市新房的房价、二手房价涨幅扩大。其二是扬州二手房价同比手涨幅0.9%，深圳二手房价涨幅14.1%，领涨全国。其三是城市涨跌分明，二线城市上涨最明显。其四是楼市维持南热北冷，扬州新房、二手房的房价环比涨幅领跑全国。

第一是环比看，70城房价总体上涨，上涨幅度回落，涨幅比上月收窄。12月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%。在环比涨幅数据连续3个月收窄的情况下，若考虑到小数点，当前环比涨幅有微弱扩大。总体上看，新房价格涨幅可控，新的反弹的迹象存在，房价上涨的城市数量又有所增加。

12月4个一线城市房价环比上涨0.3%。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。31个二线城市房价环比上涨0.1%，涨幅持平。35个三线城市房价环比上涨0.1%。房价上涨速度放缓，总体保持稳中有涨。

环比看，70城二手房价总体上涨，上涨幅度扩大。12月70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%。12月二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31个二线城市二手房价环比上涨0.1%，涨幅持平。35个三线城市二手房价环比上涨0.2%。房价上涨速度放缓，总体保持稳中有涨。

12月新房环比的房价看，扬州上涨0.8%领跑全国，合肥、福州、金华、广州、西宁、厦门、丹东、南昌、贵阳、西安，上涨幅度前十名。二手房环比的房价看，扬州上涨0.9%领跑全国，福州、金华、合肥、厦门、广州、大连、上海、宁波、泉州，上涨幅度前十名。

第三是12月新房、二手房环比下跌城市看，新房价格环比跌幅排名前十城市是牡丹江、哈尔滨、北海、乌鲁木齐、长春、沈阳、无锡、吉林、成都、杭州，牡丹江跌幅最大。二手房跌幅排名前十城市是哈尔滨、长春、济南、吉林、贵阳、呼和浩特、南充、韶关、安庆、秦皇岛，哈尔滨跌幅最大。

第二是同比看，70城房价总体上涨，上涨幅度回落，涨幅比上月收窄。12月70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅为3.7%，同比涨幅则呈现连续6个月收窄态势。总体上看，新房价格涨幅可控，从城市数量看，二手房价格上涨的城市数量有所减少。

说明房东至少在定价方面不会过于强势。12月一线城市房价同比上涨3.9%，涨幅与上月持平。二线城市房价同比上涨3.9%，涨幅回落0.3%。三线城市房价同比上涨3.5%，涨幅回落0.3%。说明房价进入深度调整期。

同比看，70城二手房价总体上涨，上涨幅度扩大。12月70个城市二手住宅销售价格指数同比涨幅为2.1%。若考虑到小数点，12月份相比11月份涨幅略有收窄，这体现了二手房降温的导向。12月一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.6%，涨幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.1%。三线城市二手住宅销售价格同比上涨1.4%，涨幅比上月回落0.1%。

12月新房同比房价看，银川上涨14.1%领跑全国，唐山11.2%、徐州10%、西宁9.1%、济宁8.1%、惠州7.6%、锦州7.5%、西安6.9%、扬州6.6%、无锡6.3%与成都6.3%并列。二手房同比房价看，深圳上涨14.1%领跑全国，宁波银川徐州为8.5%、唐山8.3%、西宁7.9%、沈阳7.8%、广州7.5%、无锡7.4%、杭州6.9%、北京6.3%，上海6.3%。

12月70城市二手房房价里面，其中26个城市房价回到了一年前，占比接近4成。天津-4.0%、郑州-3.6%、贵阳-3.5%、太原-3.1%、哈尔滨-3.0%、济南-2.8%、石家庄-2.5%、青岛-2.1%、烟台-1.5%、重庆-0.6%、南昌-0.4%、长春-0.2%。

第四是新房城市环比、同比上涨数量看，12月环比上涨的城市42个，持平的城市6个，下降的城市22个。这是年内上涨城市相对多的月份。同比上涨的城市60个，下跌的城市10个。二手房城市环比、同比上涨的城市数量看，二手房环比上涨城市38个，下跌31个，1个持平。同比上涨城市43个、下降26个、1个持平。

房价全年呈现先高后稳的走势。2020年金九银十已经过去，在7-8月楼市冲高后，9-11月整体楼市开始了出现了明显的涨幅放缓，12月涨幅扩大。相对而言，由于一手房存在限价、限签的价格管制政策，二手房价格更真实，环比看，扬州第一，福州第二、广州第六。

按照全国684个城市（不含港澳台），其中直辖市4个，地级市293个，县级市387个）、288个城市、100个城市、70个城市的平均房价、中位数房价、房价指数看，2020年房价总体保持着上涨，城市分化明显。而多数的城市是上涨的，少数的城市房价暂时回落。

必须提醒各位的是以上房价走势，存在四大疑问。其一是因限价、限签的价格管制，房价的涨幅回落，不是意味着房价下跌了，是上涨的速度减速了。其二是因城市区域、产品的结构性因素，11月房价下跌的城市，12月会持平止跌上涨，如上月的大连。

其三是网签的滞后性，房价的指数由于数据更新缓慢，存在与市场脱离的现象。其四是房价统计口径及数据成年及计算方式的因素，这是非常重要的。因为已经公布的288城、100城民间机构房价数据看，超8成房价上涨。因此，房价数据的真实性存疑，只可参考。

不可忽略的是土地市场火热与个人住房贷创新高及户口放开、人才政策力度加大。其一是2020年，千亿土地收入的城市达到14个。上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市，北京、武汉等10个千亿卖地城市。全年50大城市累计卖地超过42058亿同比上涨幅度高达18%，50大房企拿地超过2.59万亿，同比2019年全年上涨13.4%。

2019年，温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度超过了100%。2020年，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、佛山、重庆、苏州、西安、天津、宁波、福州、无锡、青岛、郑州、东莞、长春卖地收入全部大涨，土地财政依赖度都会明显提升。

其二是2020年，个人住房贷5.95万亿元刷新历史记录。全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,代表个人住房贷款的中长期贷款增加5.95万亿元刷新历史记录。其三是放开大专、零门槛落户成为吸引人才的杀手锏。

其中上海、杭州、广州（七区）、石家庄(零门槛)、沈阳、南宁、深圳、福州(零门槛)、昆明（零门槛）、青岛（三区）、武汉、无锡为代表的一二三线城市，祭出了“零门槛落户”的大招。譬如青岛，落户取消社保年限、住房限制；福州、石家庄、昆明落户“零门槛”。