深圳湾当下真实的二手房成交情况

01 新房、二手房成交数据

2023年4月，深圳市新房住宅共成交3505套，二手房住宅共成交3192套，月成交量见图示。

02 一线市场分析

指导价贷款取消的第一个小长假，市场却没有预想中的热闹，成交去化相比之前，变化不大。

二手房市场方面，相比指导价贷款取消之前，带看量虽然有明显增加，但是最终的成交仍然没有明显好转，市场成交依旧在“以价换量”，甚至很多豪宅成交在不断刷新历史底价。

—— 三湘海尚，284平顶复，东南向，去年年底挂盘价在8000万，迟迟无人买单，报价也一路下滑，最终以6800万成交。

—— 壹方中心，337平，西南向40层以上超高层，成交价6000万，而去年年底同户型一套低楼层的成交价也在6000万左右。可以说，该成交是近三年来，壹方中心40层以上成交价最低的一套。

—— 熙龙湾一期，126平6房，南北通透，成交价在1860万，成交单价为14.7万/平，也是指导价以来，小区成交单价最低的一套。

新房市场在五一假期期间也没有如预料中一般热闹。放假前夕，深圳各大新盘早早提前预告促销信息，从刚需到豪宅，无论住宅还是公寓，五一长假期间都有新盘推出降价力度大的特价房源，降价百万的新盘不在少数，最高降幅甚至超过1000万。比如，东海国际公寓365平户型，原价5980万，五一期间特价3980万，猛降2000万。

不过新房整体去化不如预期，在一些新盘业务员朋友圈中，只见新房促销海报，却鲜少看到成交。

与商品房五一黄金周遇冷不同的是，可售型人才房显得异常火热。

今年以来，推出的9502套可售型人才房中，已认购房源共6233套，其中安居同乐馨和华侨城九樾广场已全部售罄，而进入常态化配售的人才房，也很抢手。在5月4日当天，不少网友反馈，人才配售住房系统当天由于访问人数过多，出现卡顿现象。

03 暴雷！投资客亏本逃离深圳湾

受到人才房、新房以及市场经济环境多重因素影响下，二手房刚需户型的去化越来越困难，特别是位于豪宅地段的刚需小户型，很多业主在3年前高价购入的房产现在都只能亏本出售。

太古城南区是深圳湾区内唯一的刚需小区，因其总价较低且地理优势明显，依托太古城商圈、地铁口、深圳湾学校等配套资源，指导价出台前，吸引了许多想要在深圳湾安家的刚需买家和大量投资客的热捧。

在2020年，太古城南区成交达到全盛时期，一年成交量多达30套，其中，62平的主力户型，在一年的时间里，成交价从2020年4月的950万，一路飙升至2021年1月的1350万，涨幅高达42%左右，当时，太古城南区也成为了深圳湾房价猛涨的代表小区。

然而，指导价的突袭和楼市严格调控，加上深圳湾学校屡次不尽人意的考试成绩，太古城南区出现了大面积横盘现象，2021年指导价以后，一年内小区成交总量不超过5套。随后，小区房价迅速下滑，甚至成为了深圳湾“掉价”最快的小区之一，低迷的趋势一直延续至今，3年前高价入手的买家，现在只能亏本出售。

太古城南区，一套88平3房，西南向中高层，4月底成交，成交价在1360万，而在2020年1月，同面积的户型成交价也在1395万，可以说，最近成交的这套88平3房，已经跌回2019年的价格。

图源：小鹿选房APP

出乎意料的是，这套房子仅仅在业主买入刚满三年后就被出售。业主于2019年11月底左右以约1300万的价格购入，若算上当时买入时的税费、贷款等成本，现在以1360万的价格卖出，肯定是亏本的。

我们了解到，业主卖房是因为手里房产和债务太多，只有清理一些房产，才能保证其他房产正常还贷。

亏本甩卖的还不止这一套，太古城南区上套成交的62平2房，成交价在948万左右，而这套房业主在2020年3月左右以950万买入，今年3月才刚刚满三年，同样因欠款问题而亏本售出。（详情可见文章深圳湾小户型暴跌42%！刚满三年的业主亏本抛售，割肉逃离！）

自指导价出台以来，太古城南区的成交量和价格一直呈现下跌趋势。即便指导价贷款政策取消之后，这种下跌趋势仍在持续。现在，太古城南区的绝大多数户型的成交价已经接近2019年的成交价水平。

—— 太古城南区，41平1房1厅，（查看该房源可点击链接）目前有套市场报价680万 ，市场无人买单，而在2019年底左右，市场成交已达到700万左右。

—— 62平2房，3月初成交价在948万，而在2019年年底，市场成交价就已在950万左右。

—— 71平3房，去年7月份，成交价已跌至1060万，而在2019年7月，一套低楼层的同户型成交价已经达到1030万，可以说，成交基本接近2019年。

—— 88平3房，4月27日，成交一套中间楼层西南向，成交价在1360万，而在2020年1月，同面积段的成交价就已经有1395万的成交了。

可以说，从1房到3房，太古城南已全线跌落至2019年的成交价。

深圳湾，作为网红豪宅片区，独特稀缺的地段优势吸引了很多投资客前来，太古城南区门槛最低、上车最快，投资客的占比也会相对更多，所以在潮水褪去后，太古城南区的抛售现象也最为明显。当然，深圳湾其他小区最近也有一些因为欠款多，低价抛售的房源。

比如，太古城北区，117平3房，高楼层南区，2019年底买入，买入价格在1800万左右，今年年初刚满三年，因为欠款太多，欠款1000万左右，现已交给管理公司代理代售，这两天刚刚成交，最近刚刚以2140万左右成交，这套房子基本没有盈利空间。

虽然不能说所有卖房亏本的业主都是投资客，但可以确定的是，三年前杠杆拉满的投资客正在积极出货。

调控后的市场或许成为了投资客的灾难、刚需客的福音。2021年中旬以前，深圳房价不断创历史新高，存在部分业主持续加大杠杆、从中套现，一套1000万的房子如果涨到1500万便可以实现350万的套现。

然而，这些业主套现而来的钱在供楼和其他开支在这几年早已消耗殆尽，与此同时，几年来的房产低谷让深圳房价都降了超过20%左右，银行根本无法再继续套现，我们发现目前有些在售的房子现在成交价已经低于银行的贷款总额了。

最近刚刚满三年放盘的业主在增加，刚刚满三年就迫不及待地放盘出售，大部分还是因为资金问题。开发商暴雷，个人也可以暴雷。