深圳房价的“大底”（下）

来源：深圳楼市热线

3月22日，国务院常务会议指出要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求。

今天上午，即有市场传闻称，不久就会有地产相关文件出台，会全面聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。据券商中国记者从业内了解，一线城市非核心区域的限购政策有可能取消，但目前可能还处于研究阶段。而融资协调机制正在落地。

前几天我们谈到深圳房价的“大底”这个话题，先聊了“市场的悲观情绪是怎么形成的”。深圳房价的“大底”（上）

现在市场对房地产走向的分歧，达到了前所未有的程度，这是极为罕见的。

以前，房价只涨不跌是乐观正确；现在，房价只跌不涨才是悲观正确。今天我们尝试着提出几个问题、给出几种答案，希望能对市场回正有所帮助。

能不能乐观一点？

我们想起了“哀莫大于心死”这句话。

回想一下，“民间救市论”在去年6月达到了舆论高峰。其中以吴晓波的那篇文章热度最高。

其实在救市文章之前，2022年的开春，央行在首场新闻发布会讲过一些堪称经典的话：

要把货币政策工具箱开得再大一些”、

“要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面。”

“政策要应出尽出。”

最经典的还是那句：

及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了。

当下房地产的数据不尽如人意，施救难度或许已经超出了房地产自身周期和政策手段的范畴，有人建议“要跳出房地产救房地产”。

当下的楼市局势，早已不是“油门要不要继续轰？”、“救？还是不救？“的问题。

而这两年来，我们的市场就是在“小作文+官宣”的组合下一步一步走到了现在。

大家一边对“正在考虑推出广泛的一揽子刺激政策”此类的小作文失去了免疫力，一边仍在为一系列的重磅定调欢呼和期待。

最新国常会的新闻通稿，对于房地产着墨之重，言辞之深，非常罕见，我们希望能够成为真正的转折点。

过去“挤牙膏”式的政策宽松，并不能彻底扭转市场普遍看空的预期。现在有些地方怕房价上涨问责不敢于“因城施策”，需求端至今还没有一项全国性、大力度的救市措施，企业端缺乏系统谋划相关支持政策，需要从全国层面去激活房地产市场，力挽狂澜。

总体来看，只有出台远超预期的政策，让北上广深等高能级城市先复苏，消除房价会进一步下跌的担忧，才能扭转越来越重的看空预期。力度足够大、足够超预期，市场才有望真正触底。

“抄底”之前的几个问题、几种答案

回到深圳楼市。我们不得不面对，深圳这轮房价调整是深度的、惨烈的，对于市场而言，也是及时的。

刚刚过去的一周，深圳市场一线不断有的成交数据传来，新房的成交也慢慢跟上来了。

以价换量、量在价先。超跌之后必然会反弹。

大家都在等市场的大底，才敢进场。

其实，我们是反对抄底论的，购房与支付能力正相关，并不是短暂的买进卖出做波段。

如果一定要找这个底部，那么什么是市场的大底？我们认为需要搞清楚几个问题。我们从微观到宏观展开。

一、业主甩卖的个案是大底吗？

现在手中有房的业主，都很怕小区突然杀出个让价格几个跌停板挂牌价的“猪队友”。

如果有了低价成交盘，围攻业主的现象不少。“团结起来”是他们小区业主群的标签。

我们的观点是，如果类似这样的个案达到一定的成交量，才对整个小区的二手房放盘价产生影响，这套房源只能算是心理阴影。

毕竟每套房源并不完全一样，和层高、采光、景观、噪音、实用率有关，就算是同一种户型，也不完全一样对吗？

那么什么才是可以参照的市场价？按照西方房产交易的价格计算机制，中位数才是合理的成交价，才是市场价。

就像放在体育比赛中”去掉一个最高分，去掉一个最低分“后得出比赛成绩一样。

所以，无论是准备卖房要置换的二手房业主，还是准备抄底的购房者，不要过度关注一些被网络放大的极端个案房源。就像在市场最高峰的时候关注一套被炒高成交出售的极端个案房源一样。

否则，你可以错过最适合你的房源。

对于业主而言，如果只是高价的时候买入跌破了的负资产，你不卖就不算明亏，这不是底；如果你是加了高杠杆买入跌了负资产，如果扛不住卖了，这也不叫底。

二、法拍房价格是大底吗？

一些被法拍房拖累二手价格的小区比比皆是。

近日，南山华侨城纯水岸（五期）一栋别墅挂拍，此栋起拍价8280万元，单价约22.67万元/㎡。有数据显示，此前纯水岸五期同户型目前的挂盘售价约1.8亿元，单价约49.3万元/㎡，另一套房源挂盘2亿，单价约54.79万元/㎡，若按此计算，该起拍价单价约为前述房源挂盘价的5折以下。

那么好了，如果这套纯水岸的别墅被底价拿下或流拍，是不是意味着之这个小区的市场价就是这个价格呢？这正是近期不少豪宅小区出现法拍房被市场夸大的个案之一。

本来是两个不同体系的东西，被混到一块了。法拍房的水，不是一般人能驾驭的。

三、二手房指导价是大底吗？

不可否认，深圳成功抑制房价大幅上涨的趋势，二手房指导价功不可没。如今二手房参考价政策的阶段性使命已经完成。但是随着越来越多的二手房成交价格低于指导价的时候，尴尬就出现了。

去年一段时间就有人调侃：二手房指导价，定高了！

图源:网络

事实上，我们非常清楚，二手房指导价只是在某个阶段供银行贷款参考的评估价，所以现在深圳的二手房指导价对市场的参考已经失去了价值，当然更不是市场的大底。

四、限价价格是大底吗？

这段时间打新盘“破发”的话题不断被发酵。

深圳2020、2021年那一波打新潮的弄潮儿，特别是光明、沙井一些网红盘有的可能要面对破发的困境。

新房与二手房之间的价格倒挂现象逐步消失，现在买房，不仅要会算账，还要算时间的账，算沉没成本。

当年买的限价盘，都以为是安全的，没想到还是跑输了市场。

目前深圳顶格的限价基本顶格在13.2万/平（中海深圳湾超总项目除外，限售均价13.33万/平（不含室内装修），华润城三期和润玺一、二期入市价格13.2万/平的记录，一直是深圳新房限价和二手房指导价的标准。

随着房价的调整，深圳限价的基准线也不断被冲击，自然就谈不上做为深圳房价的安全索。

五、政策转向是大底吗？

一种观点被讲的比较多：“政策底之后才是市场底”。

但是这次比较困难，“政策底之后才是市场底”，为何政策大的方向早已转向，为何市场还是起不来？

有人说政策“挤牙膏”错过了最佳救市时间，才造成了市场大底迟迟无法到来。

当前市场的预期是，一线城市的政策底还没到，因为大家认为政策的空间还很大、限购、限售、限价、房贷利率、税收工具等工具工具箱里还有很多工具没有拿出来。

这或许是大家不愿意提前进场的前提。

所以，为了让市场底早日到来，政策底出现越早越好。

深圳房价的锚在哪里？

我们的理解是，土地或许是深圳房价的“大底”。因为房地产是经济的信用之锚。

第一个锚，是土地。

因为这是发行价，类似新股，如果都破发了，以后还怎么发新股（卖地）？

对比上海、杭州开年火爆的土拍，深圳年后土拍其实很冷淡。道理很简单，新房大量库存，房企哪里有心情再拿地？

就拿最近深圳龙华新出让的一块核心住宅用地，被51个多亿拿下，楼面价仅约2.39万一平，可以说创了龙华新低，直接拉低了周围新房和二手房的心理预期。

尽管这块地商品房不限价，但土地锚定的底价，基本确定了后市的市场价格预期。

如果这个底想提升一点，土拍限价就要放开，这个锚点才会抬升。从商品房住宅用地来说，深圳目前市场尚未恢复元气，建议土拍暂停，因为这个时候再低的价格出让，房企可能也拿不出更多的溢价来拿地，倒不如歇一歇。

第二个锚，是房子本身。在深圳，人才房是一个阶段性的变量。

当然，因为总量供应有限，人才房只能算是小底。

如果深圳在售和计划入市的商品房实际销售价格继续下探（比85折还低），将会不可避免地触及人才房或安居商品房的价格上限（72折）。

这就意味着，计划购买人才房“捡漏”的购房人，慢慢觉得人才房不香了，转而去购买商品房，不再选择10年后才转红本的安居商品房。

这也决定了未来的深圳房价不能再跌了，因为人才房、安居房要去化、以及后续要建设的可配售保障房，都需要一个稳定的锚。

这就是深圳房价“最后一跌”的转折点。或者说，这也是深圳商品房价格体系的“底线”。

深圳想要避免这个情况出现，接下来会不会提高新盘的备案价格，来守住这一最后的“底线”。一来可以提高商品房备案价让购房人感受到信心，二来提高人才房的安全垫。

对于广大的商品房业主（包括二手房）而言，正在经历一次市场大底的洗礼。

上周，一线城市上海率先打样，官宣松绑“7090”政策，未来会有更多的城市跟进，相信深圳也不例外。

这几年，深圳人已经完成了一场轰轰烈烈的市场教育，我们认为，这是市场慢慢恢复元气的基础和底气。