跌破9字头？香蜜湖神盘又创新低…

来源：深圳淘房志

一转眼4月已经进入下旬，作为传统的楼市旺季，深圳二手房热度依然不减。

据最新数据显示，4月截止目前网签套数已有2892套，按此趋势，本月大概率会再次突破4000套。

不同往年的是，今年的小阳春更多的是以价换量，并没有出现明显价格反弹，甚至部分二手房价格仍在下探。

比如福田香蜜湖侨香村，主力成交户型91㎡左右的3房，上个月还能卖到1000万以上。

但前几天，有中介在网络平台爆出一套865万的笋盘，折合单价约9.5万/㎡！

要知道，在去年3月，这个小区的二手房成交单价普遍去到12万+、13万+/㎡；

这套房源是否真实存在？

接下来还会跌吗？

你认为，侨香村价格到底了吗？ 

成交价跌破900万

一年时间缩水300多万

淘房君求证了香蜜湖的中介朋友，据他透露，侨香村这套房源实际报价是900万，并非网传的865万。

“这套房源位于低楼层，放出来没几天就成交了，成交价大概在880万左右。”

他还表示，这套8字头房源创下市场成交价新低，预计接下来高于900万以上的房源都很难成交，想卖房的业主也会被迫让价。

侨香村，这个小区想必大家都不陌生，是福田千万总价成交最多的小区，同时也是深圳去年小区成交量的TOP1，共157套。

这是什么概念呢？

几乎能抵得上个别板块的半年成交量，市场流通性可见一斑。

从市场已知的消息，小区近期成交的91㎡左右的三房户型，成交单价在11.21-11.57万元/㎡之间，总价都在1000万以上。

也就短短一个月左右时间，前后成交价相差了100来万，跌幅相当于沙井光明一套3房的首付。

我们再来看一下，和一年前同一小区同户型的成交对比，相同户型的总价在1180万到1200万上下，最高成交价去到1276万，单价约14万/㎡；

一年时间，成交总价最高缩水了300多万，当时买入的业主首付已经亏了大半。

不过，从挂盘情况来看，小区近期价格下调的房源确实不少，有降150万的，有降80万…

据查询，目前中介平台挂盘的25套同户型房源，最低挂盘价是900万，剩下没有低于1000万的报价，整体相比去年大致上跌了10-20%，下滑还是很明显的。

现在不是卖方市场，购房者大多观望，想要成交，还需要业主们卷起来，否则在高供应下将很难出手。

福田网红小区

最高峰成交价14万+

侨香村是深圳最大的公务员社区，总户数接近4000户。 

2011年，该小区以约9000元/平方米的均价进入市场。而当时深圳整体均价不过2万/㎡，被称为深圳最贵经济适用房。

经历了长达十年的限售期后，在2022年底才陆续转红本入市。

2022年是小区的高光时刻，主力91㎡户型成交价从1000万出头，一路冲到了1300万+，一跃成为福田热门网红盘。

当然，它能火起来，是因为没有指导价限制，可以正常首付贷款，还有很大的操作空间。

第二个是胜在地段，坐落在香蜜湖这一寸土寸金的位置。周边环绕都是二手豪宅小区，如旅国际公馆、香域中央等。

对比这些豪宅盘，它的价格优势很明显，总价1000多万入手，确实门槛偏低。

关键是配套也不错，学区对口福田教育侨香外国语学校，属于福田第二梯队。

而且楼下就是2号线侨香地铁站，还有社区配套的商业。步行500米即可到达香蜜公园，距离山姆会员店也非常近，生活便利。

小区总体容积率为3.29，绿化接近35%，密度不算高，居住环境还是挺不错的。

当然，该小区也存在一些硬伤，尽管建成仅有13年，但由于是福利房，与商品房相比，居住品质还是要打折扣的。

另外，小区部分房源靠近北环大道，往来车辆非常多，噪音的影响必然存在。

小区内库存量也大，尤其是90㎡左右的3房户型，占到总体量的一大半，在市场下行期，也难免遇到急用钱的业主砸盘。

要知道，当时业主买入价很低，按照91平计算，总价不到90万，现在怎么卖都不会亏。

侨香村还会跌吗？

从目前市场情况来看，二手房整体仍处于筑底期；

如果有关注中介朋友圈，就会发现，近期同小区笋盘房源的价格明显比上月低。

侨香村的业主心态和市场成交并非个例，可以说是普遍现象。

比如，我们熟悉的华润城，150㎡大户型，这个月有成交价跌到1900万以下。

虽然短期内看二手房市场仍处在笋盘消化阶段，很难有所反弹，但是量在价先，或早或晚也会反馈到价格上面。

侨香村还会跌吗？

笔者认为，目前侨香村10-11万左右的成交价，总价1000万以内就入手，泡沫的确已经挤的差不多了。

但对房子未来的升值就别抱太大期待。

毕竟小区的综合素质摆在那，小区户型以91㎡三房居多，产品同质化严重，未来上限不会太高。

但客观来讲，在香蜜湖这个板块，总价1000万以内、学区配套不差，侨香村还是不错的选择。

对于买房人来说，当前是可以看看，淘一淘高性价比的房子。