历经14年，香蜜湖住宅新盘终于要来了！实探连片4个旧改

香蜜湖片区，作为深圳传统的豪宅区，一直备受关注。

尽管近年深圳城市发展的西移，香蜜湖片区的关注度有所下降，但其优越的地理位置、完善的配套设施以及稀缺的豪宅属性，依然是深圳楼市中的“香饽饽”。

香蜜湖片区的可售楼盘越来越少，尤其是香蜜湖旁边及附近，除了深业中城入市外，无其它新盘入市，传统的香蜜湖片区，更是10多年不曾有项目入市，而且，接下来可入市的项目这一片也是少之又少。

目前，传统香蜜湖这一片，可以预见是未来4个住宅新盘，其中香蜜二村、华泰小区旧改（新世界香蜜四季家园），及香蜜湖家属楼旧改（包含香蜜楼与香蜜湖度假村家属楼）3个项目形成连片住宅旧改。

另外，还有一个中核景田B201-0070地块正在建设，规划306户保障性房。

目前，新世界香蜜四季家园已建设多层，香蜜二村项目施工图设计招标，并且已有部分动工了。

百度地图截图

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香蜜二村棚改

项目施工图设计招标，部分已动工

近日，香蜜二村棚改项目再次传来新消息，项目施工图设计招标，招标时间为2025年4月11日—6月10日，招标估价1080万元。

招标信息显示，项目南临景田南路，东临景田南六街，西临香梅路，北侧为缇香名苑小区。

项目拟建设用地面积为27726.6平方米，规划容积率为5.5，规划容积152450平方米，总建筑面积约240000平方最终以建筑工程规划许可证批复的建筑面积为准。

项目部分已在建设了，还有部分未拆除。

项目实景图

作为福田棚改小区之一，又紧靠香蜜湖豪宅区，香蜜二村的进展一直备受关注。

项目住宅127700㎡（除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房），商业13000㎡，公共配套设施（含地下）11750㎡ [含一所9班幼儿园3900㎡（占地面积3700㎡）等] 。

根据规划草案总平面布局示意图，该项目由7栋23-48层超高层住宅楼、1座9班幼儿园以及部分商业配套组成。

此小区从2018年被纳入棚改规划，至今已经7年。

2022年5月7日，深圳市福田区人民政府发布了关于香蜜二村棚改项目的房屋征收决定书；同时，深圳市福田区香蜜二村棚改项目房屋征收补偿方案也进行公示。

被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。

公告显示，对于被征收房屋给予货币补偿或产权调换，被征收房屋评估单价最高95300元/平、最低的是92400元/平。

来源：福田区城市更新和土地整备局

每套房屋还有室内装修装饰费、搬迁费、临时安置费和置业补助赔偿。

以一套建面约83.01㎡的房屋来计算，货币补偿总价约902万。这个补偿单价，是当时深圳棚改项目里最高的了。

来源：福田区城市更新和土地整备局

从历史成交记录来看，香蜜二村最近的一套房是在2023年9月份，77平的2房总价730万，单价9.48万/平。

相同面积段的房源，去年的成交总价是830万，单价10.78万/平。

香蜜二村小区始建成于1993年，占地面积约3万㎡，住宅户型方正，使用率较高，大部分是一梯两户的南北通透户型，小区周围绿树成荫，小区内还配有篮球场等休闲场所。

然而，26年的风吹日晒，使住房建筑存在较多安全隐患，小区内缺乏停车配套、路面坑洼、消防设施老旧，亟需改造升级。

02

新世界香蜜四季家园

建面约46.68万㎡，已建多层

与香蜜二村仅隔着景田南路的华泰小区旧改——新世界香蜜四季家园，是4个项目中进度最快的。

目前已建设多层，此前传首批将推出923套商品房住宅，但具体的入市时间还未定。

该项目于2010年纳入城市更新计划，但2021年4月才正式启动开工奠基仪式，至今，此项目已历经14年。

新世界香蜜四季家园位于福田区景田片区，香梅路与新闻路交汇处东北角；项目占地约4.11万㎡，建筑面积约46.68万㎡，从网上披露的信息来看，商品房主力户型面积段为107㎡-238㎡三至五房；回迁房主力户型70㎡-95㎡两至三房。

这个项目也是今年最有确定性可能入市的项目。

项目实景图

项目所处位置地理条件优越，距离9、11号线约500米（百度测距），双地铁加持交通便利，东面的新闻路和景田路上烟火气及居住氛围浓厚，周边集合多个深圳知名地标，如深圳高尔夫、五洲宾馆、报业大厦、香蜜湖等。

华泰小区始建于1984年，距今已经有三十七年的历史。早在2005年福田区政府就正式认定华泰小区为“旧城区”，并于2010年纳入城市更新计划，是深圳第一批纳入城市更新改造计划的旧改项目。

项目涵盖臻品住宅、高端公寓、星级酒店、商业MALL等顶级业态，全球顶尖设计团队加持，打造对标世界的高端综合体。

住宅部分有9栋建筑，其中5栋为商品房，1栋保障房和3栋回迁房。

其中1栋5单元是商务公寓，6-8单元为面积段约70-95㎡2-3房的回迁房，商品房集中在下图右侧。另外配套一所9班幼儿园，5万㎡的商业和4000㎡的公共开放空间，机动车位2681个。

 效果图，以实际为准

项目自带5万平商业，家门口就能满足基本的日常生活及购物需求。周边还有香蜜湖沃尔玛、香蜜湖1979文化新天地、福田山姆会员店、京基滨河时代中心城广场、皇庭广场、星河cocopark、购物公园等大型购物中心。

教育方面，项目自建一所3000平9班制幼儿园，对口学校是福田景鹏小学和福田黄埔学校初中部。周边还有在建的福田区人民小学（36班，预计今年投入使用）、荔园外国语小学（深南校区）、耀华实验学校等。

03

香蜜湖家属楼更新单元

拟更新为居住用地，还处于前期

2022年，福田区城市更新和土地整备局发布了“香蜜湖家属楼片区城市更新单元改造意愿公示”，表示将该更新单元纳入城市更新单元计划。也意味着香蜜湖这个传统豪宅区即将迎来目前唯一一个居住方向的旧改项目。

图片来源：福田区城市更新和土地整备局

此后，香蜜湖家属楼片区城市更新单元计划公告

福田区香蜜湖街道香蜜湖家属楼片区城市更新单元东临香梅路，南近深南大道，西靠香蜜湖度假村，北望红荔路。

更新单元拟拆除范围用地面积21959.3㎡，拟更新方向为居住用地，拟拆除用地范围内落实用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目总用地面积应当大于3000㎡且不小于拆除范围用地面积的15%。

更新单元计划有效期2年，自2023年8月4日起至2025年8月3日止。

香蜜湖家属楼建于1986年，至今楼龄已有38年，一共有12栋楼。加上隔壁的香蜜楼小区，一共有16栋。

目前，小区还有居民在居住，项目进度还处于改造的前期，预计还需要较长的周期。

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中核景田B201-0070地块

建面约3.6万平，规划306户

在香蜜二村旁，还有一个中核的项目在建。

项目位于深圳市福田区景田片区B201-0070地块，红荔西路和景田南六街路口西南侧；

规划显示，项目由1栋A、B座高层住宅楼和3层地下室组成，其中1栋A座高层住宅楼高31层，包含3层商业裙房和28层住宅塔楼，1栋B座高层住宅楼高28层，包含3层配套裙房和25层住宅塔楼，地下三层，总建筑高度不超过100m。

项目用地面积约5158.73m，总建筑面积36431.07㎡，计规定容积率建筑面积约25793.65㎡，容积率5.0。其中住宅约21004.65㎡，商业约2500㎡，幼儿园(含托儿所)约1189㎡。拟建住宅总户数306户，项目整体投资额度约10亿元。

项目正在打地基

市规划和自然资源局福田管理2023年发布的B201-0070宗地建设用地规划许可显示，此前这块地并未规划住宅，而是规划了约2万平的酒店，和配套医疗保健中心2000平米等；这次调规了2万多平的住宅，但全是保障性住房。

此项目的对面就是耀华实验学校改扩建工程，项目显示目前处于基坑工程。

05

片区多个市政配套正在建设中

香蜜二村、华泰小区旧改、香蜜湖家属楼旧改3个住宅项目处于香蜜湖传统豪宅区范围内。

周边配套设施成熟，交通便利，邻近香蜜湖旧改。

而三大旧改项目也将是近年来片区少有的新盘，自然备受市场关注。

目前，周边的重磅规划已经开始建设，香蜜湖的定位还在不断更新升级中。

2018年，福田区一号文件首次提出，香蜜湖片区将打造深圳金融街及国际交流中心，自此，香蜜湖的一举一动，牵动着深圳人的心。

香蜜湖新金融中心，主要分为北区和中区。 

中区将落成深圳金融文化中心、深圳博物馆、深圳国际演艺中心三馆。

香蜜湖新金融中心效果图，以实际为准

北区是深圳国际交流中心，据了解此项目会议中心主体结构已封顶，正处于幕墙和室内精装施工阶段，预计2025年底前建成投入使用。

深圳国际交流中心

香蜜湖未来的交通也很牛，据此前的香蜜湖西站枢纽交通详细规划采购项目招标公告显示，香蜜湖西站枢纽汇集规划磁悬浮、14号线西延段、20 号线和22号线共4条轨道交通线路于一体。

目前22号线车辆段正在建设中：

日前，深圳发布了商业网点规划（2025-2035）（以下简称《规划》）显示，近期打造的2个世界级商圈里就包括福田中心商圈，其中包括香蜜湖新金融中心。

这个片区，注定是福田未来耀眼的区域之一。

近年来，香蜜湖片区（包括周边）的新盘供应也屈指可数，近年来包括安托山片区共4个项目入市。

• 深业中城（2020年）：均价约13.1万元/㎡

• 海德园（2021年）：均价约12.6万元/㎡

• 天健天骄西筑（2021年）：均价约11.4万元/㎡

• 万科瑧山府（2022年）：均价约12.6万元/㎡

与新房市场相比，香蜜湖片区的二手房市场则显得更加活跃。由于新盘供应稀缺，许多购房者将目光转向了二手房市场。

据数据显示，香蜜湖片区的二手房挂牌均价在15万元/㎡左右，部分优质房源的价格已超过20万元/㎡。

如片区比较知名的豪宅香蜜湖一号目前的二手房挂牌均价约27.4/㎡；水榭花都挂牌均价约22.2万元/㎡；熙园：挂牌均价约16万元/㎡；香蜜湖豪庭挂牌均价约19.4万元/㎡。

在香蜜二村等4项目附近的二手房，如缇香名苑的二手房挂盘均价约9.87万/平；合正名园的二手房挂盘价约7.42万/平；楼龄比较老的紫荆苑小区二手房挂盘均价约7.74万/平。

相对来说，这一片已多年无新盘入市，所以二手房均是在2006年及之前的小区。

本文所有的项目信息仅供参考，以官方信息为准！

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