股市亏掉一套房？近期深圳楼市真相来了解下

 前言

4月7日，股灾日，谁还有心情关心楼市！

我就不发股市的段子安慰大家了，估计大家都看了不少，毕竟，除了段子，没啥可以一秒安慰人心了。

那些只跌了一辆自行车的就不要在群里哭了，多少人随随便便就丢了一辆车，有些是丢了一套房子首付，还有的，可能直接没了一套房，极少数的，可能是没了一套深圳湾1号大户型。

所以，就不要去看哪里的楼更高了，比你惨的人多的是，关灯默默吃面就好，数数剩下的钱，还够不够交月供，还够不够交首付，如果都够，那就好好生活就好了，如果还能凑个首付的，那就去看看房子吧。

毕竟，在楼市里消费，房子就算跌惨了，房子本身还能住，能出租。

但是在股市消费，钱是消费完了，换来的就是两手空空，确实有点心塞。

（7日网络截图）

（Ps：这篇文章本来是清明节前出的，毕竟3月的楼市数据，那时发比较及时，可是，作为一个爱玩的人，文章还剩下一点没写完就跑出去玩也不奇怪。回来后，想想大家总还是需要了解楼市数据的吧，就顺便增加了点清明成交数据，给大家参考。）

正文

果然，没有投资客参与，深圳楼市就显得有那么点扑朔迷离。

3月份的时候，呆呆自己也经常犯迷糊。

每当我觉得市场并没回暖时候，贝壳研究院和乐有家的朋友就给大家甩来个数据，要么成交数据追平去年9·29新政后数据，要么看房数据超过去年新政后。

每当粉丝说自己对市场悲观时候，呆呆每次非周末去到楼盘现场，看到的都是不断来看房的人群，因为每次都会刻意观察现场，发现几个新盘的自然流量是真的可以。

有时候，说啥都有人说是瞎说，好在，3月数据已经出来了，还是用数据说话比较好。

01

成交

3月份深圳楼市数据出来，成交数据是很不错的，一个以前在中介行业做过的朋友说，他的朋友圈，楼市体感温度明显回暖了。

呆呆当时回复说，粉丝群的体感温度依然不高，参与者不多。

他说，看数据也是回暖的。

那还是看数据吧，数据反映才是真实的。

根据官方统计（所有数据和表格都来自贝壳研究院和乐有家研究院）：

3月，深圳一住宅网签过4161套，二手住宅网签6078套，录得量7703套，财联社用到的说法是，接近“繁荣线”，确实，8000套就是繁荣线了。

（以上数据来自乐有家和贝壳研究院）

怎么理解这三个数据呢？我们来横向对比下，

首先是一手住宅，包括预售和现售，虽然不算特别高，但是已经高过去年1-9月份每个单月的数据了， 3月新盘销售不如二手，很大一部分原因是去年新政热销一波后，市场的新增供应没有跟上，1-3月份的新盘，主要集中在深圳的几个盘，包括中洲迎玺三期、观山海新推出的产品、鹏宸云筑（3月底才开，数据里还体现不了）等。

二手就不存在供应不够这个情况，二手现在的情况是，挂牌量一直在增加，官方数据目前已经高达7.3万套。但是还有很多房源是没有显示出来的，如果加上这部分，深圳二手房挂牌的房源超过10万套是肯定的，卖得越多可售房源也更多，是目前的一个明显特征，很多购房者还是对未来没信心，想卖房。

（表格来自深房中协）

二手的成交数据其实是不错的（上周有回落），证明深圳楼市确实恢复性不错，特别是刚需购房者和刚需改善，都正在入市，呆呆近期接触的购房者，更多是改善需求，还有不少人都想卖房后再买房改善。

不过，为何个人对楼市的体感温度差异那么大呢？

有个原因是，已经有房或者正在卖房的群体，他们的楼市体感温度要热起来，一个特征必须是有房价有上涨或者是自己的房子可以很快卖出去。

很可惜，目前这两个现象都还没有出现，二手房源太多，尽管成交不错，但是可选房源太多了，所以房子依然不好卖，房价呢，大部分成交房源都没涨价。

那我们来具体说下近期深圳楼市的房价。

02

  房价

房价是楼市体感温度的一个重要衡量标准。

曾经，深圳人对房价的敏感度全国第一，如今，感觉是让位给杭州了。

去年的9·29新政放在几年前，那肯定是连夜涨价，但放在当时的场景里，也涨不动，只有投资客为主的华润城，叫嚣了一个月，然后又悄悄熄火了，当时接受涨价去买了的人，估计也是相当的郁闷。

不过，从数据看，过去的几个月，可以说深圳的房价基本稳住了，部分有微涨，但实际上，只要你想涨价，买家就不买单是常有的事情，着急卖的业主，还是得走降价这条路。

还是来看数据吧，呆呆拿到了乐有家和贝壳研究院两家的数据给大家参考下。

先说下，这两个数据是乐有家研究院和贝壳研究院根据自家成交数据来做的统计，成交均价不一样，差了7000元/平，主要是成交的样本有区别，例如贝壳最近在东部成交较多，均价就会较低。

均价是不一样，但是可以看到，两家成交价格的趋势是一样的。

乐有家研究院的数据显示：

 深圳二手住宅成交均价连续6个月稳定在6.3-6.4万元/㎡，3月深圳二手成交价为6.36万元/㎡，环比小幅下降0.8%，但整体维稳。

贝壳研究院的数据显示：

3月份的成交均价小幅上涨，环比上涨0.2%，同比上涨0.4%。贝壳调查认为，3月份的上学购房需求明显增加，成交活跃的小区价格出现了上涨。

综合两个数据，会发现，两个机构的数据都显示，去年9月份是房价的最低点，9·29新政后，房价是一路在回升了，9月份之后的这6个月数据比较平缓，波动不大，基本是稳定下来了。如果没有大的变化，应该是继续稳住的，就不知道特朗普的关税政策会引发多大的影响，如果影响大也许政府会继续出政策，也可能短期还要熬一熬。

贝壳研究院4月份发布的数据还显示，目前挂牌均价还在下跌，3月二手的挂牌价环比下跌了3.6%，议价空间环比保持稳定，3月增加了不少换房需求。

03

  去化周期和购房者

呆呆看了下去年和今年3月拿预售的住宅套数，发现去年3月的拿证住宅套数是9156套，惊人的数据，而去年3月的新房住宅销售只有2826套，今年的住宅拿证才3119套，但销售了4161套，猜测如果今年新盘入市和去年一样多，这个数据应该会高很多。

4、5月份，深圳新盘供应会增加，目前知道的马上开盘的有瑞云府、红山华府，还有观澜的鹭璟府和卓越珺奕府二期会马上拿证，中洲迎玺三期和鹏宸云筑也都会持续推新，超级大盘鸿荣源观城4月预计也会开盘，但即便如此，也很难出现新盘一个月入市上万套的情况了。

有个值得关注的数据是，今年新房库存的套数和去化周期都在减少，库存的预售住宅只有26655套，住宅去化周期只有7.7个月。

按照常理，一个正常的市场，预售住宅只剩下7.7个月的去化周期，市场很快会供不应求，会影响房价，不过，目前市场的需求非常有弹性，可以随时萎缩，所以不好说，加上二手供应是天量，可以冲抵下市场供应短缺，

另外，这是预售住宅的去化周期，深圳还有很多库存的现房，如果加起来，是可以拉长一下去化周期的。值得关注的是，市场的成交分化比较严重，简单说，就是未来的一段时间，高性价比的房子的去化时间都会加快，有些卖不动的房子会一直不好卖，除非市场出现很明显的好转。

很多人还是不信买房的人很多，前面的数据已经证实了，就不多赘述了，信不信由你。

呆呆最近也遇到的一些粉丝购房者，能真实的反映目前市场的购房者心态：

1、A女士，预算1200万，看到鹏宸云筑楼王栋开盘，了解情况后想买148平的大户型，后来又觉得算了，没有下手，觉得可以买个更好区域，但是改善是要改善的，近期也在看房。

2、B女士，看房看了快一年，一直没下手，主要想给上小学的儿子换个学wei房，去看了红山华府，最后因为房子户型太少车位不够放弃了，还是决定选择和上班地点不远的福田，可以不用初中毕业后又换房子，最近频繁在看房。

3、C女士，去看了观山海，前面115平的都卖完了，95平的又觉得不好，纠结，但是新推的一栋出来了113平户型，还是不想入手，还是担心市场不好。

4、D男士，一年前问过呆呆，希望投资个小点户型，最近想直接换个大房子自住，去龙华看了下，计划下手还没下手。

5、E女士，看了很多房子，也做了几次登记，都没有下手，一直纠结，主要怕买了后下跌。

6、F男士，住龙岗，想换到福田，看了很多二手和新房，看中福田某个豪宅新盘，最后还是担心压力过大放弃了。

7、G女士，单身，去看了鹏宸云筑，还是觉得104平的有压力，最后放弃，准备等后面91平的小三房。

8、H男士，去年就计划入手豪宅，一直找不到合适的，前几天聊，已经在香蜜湖入手一套7000多万的房产，还计划等东角头项目。

……

以上是呆呆3月份聊过的部分粉丝，从以上可以看出来，市场需求是真的有，但刚需不管是改善还是上车，心理都还是很纠结，只有顶级富豪，对趋势不那么担心，遇到好的就会入手。

当然，从以上购房者心态也可以判断，如果楼市的趋势确定，后面还会有大批买房群体进入市场。

04

  写在最后

刚过去的清明节，贝壳和乐有家都有数据出来，看房量和成交量同比是增加了，但是没有说环比，环比从二手成交录得量来看是下跌了，应该还是很多人出去玩了。

（图片来自深房中协）

本来假期结束，市场应该会按照既往趋势继续，因为5月也是传统旺季，但是这次目前美国关税政策带来的影响实在太大了，股市这一波大跌，不知道最后跌成啥样，未来趋势也不好判断。

好在房地产都跌这么久了，也躺平这么久了，最多继续多躺一躺，也很难继续往下了。而且，关税政策影响的城市里，深圳首当其冲，那深圳可能会因此顺势出台更宽松的楼市政策，毕竟，除了央行一直喊的降准降息，深圳还部分区域限购，公寓的税费和利率还高得一塌糊涂，这些都有政策空间。

总之，房地产应该是很难再继续往下了，当然这个时候，普通人还是要谨记：

买房的时候，少用杠杆，买房之前，算清楚自己未来的承压能力再出手。