地产风云

风起云涌,前海、宝中、后海,片区分析及升值与宜居探讨

千年鱼楼主 主楼
2015/8/12 11:38:35 评论 539浏览 150207

     题扉:
  
     这个帖子是应网友的要求写的,仅仅从片区的升值与宜居做分析,希望大家理性讨论,冷静发言;

     看过千年鱼青春贴的都知道,鱼儿喜欢面朝大海,春暖花开,而这三个片区最紧密的联系就是“海”;

     动笔吧,就算留给自己青春回首的又一份记载;不写,自己都会遗憾;


    一:片区分析

     
     1:共性:这三个片区共同点其实都是因为城市扩展,填海造地演变而来,都属于高起点高目标的规划,都拥有

稀缺的海景资源;

    名字也挺有意思,前(海)(宝)中后(海),以下部分就是按照这个前中后顺序一一解析(第二部分反之);


    2:概述:片区定义是按照深圳市规划和国土2015年最新版的法定图则阐述的,可能和大家习惯性的称谓有所区

别,为了更严谨些,一切还是以有法律依据的法定图则为准吧;


    前海片区位于南山区,月亮湾大道以西,南至大铲岛,北至双界河(原关内关外分割线),代表性的居住楼盘目

前仅有前海时代,以后住宅用地也非常少;月亮湾大道以东的代表性楼盘星海名城,阳光棕榈园,鼎泰风华等法定

图则属于大新片区,也就是俗称的老前海;

   
    宝中片区位于宝安区,由宝安大道,湖滨西路,新安六路,双界河所围合的区域;代表性楼盘有凯旋城,天悦龙

庭,熙龙湾,壹方玖誉,尚都,西城上筑,幸福海岸,第五大道,深业新岸线等;大家习惯性叫法的碧海板块法定

图则属于西乡片区,但政府规划是属于宝中的组成板块;代表性楼盘有圣淘沙,泰华阳光海,御龙湾,富通城等;

   宝中的新旧楼盘几乎无一不挂着前海的旗帜,包括新安福永沙井的新盘都要扯上大前海,其实都是卖货的一嚎

头,如同大亚湾的楼盘号称深圳东,东莞塘厦凤岗的楼盘号称深圳北;鱼儿一直纳闷的是,宝中犹如出浴的少

女,阿娜多姿,为何非要往前海怀里钻呢?是对自己太不自信还是想傍自贸区的光环?

宝中与前海就是一衣带水的邻里关系,在法定区域上是完全分割独立的两个板块,真的没有任何关联;

    
    后海湾片区位于南山区,北起滨海大道,东临海岸线,南至东角头,西线比较曲折,沿南海大道--创业路--后海

大道-东滨路--后海滨路;大家习惯性的认为后海片区是以后海大道划分的其实是错误的,真正的后海片区其实只是

后海新村那一小片,几乎都是比较老旧的小区,和南油片区相邻;

  其实我们要讨论的这个片区法定图则严谨的叫法是“后海湾片区”;代表性的楼盘有城市印象,海印长城,滨海之

窗,漾日湾畔,蔚蓝海岸,太古城,三湘海尚,恒裕滨城,卓越维港,皇庭港湾,翡翠海岸等;

   以上各个片区板块楼盘排名不论先后,只是按照位置顺序,其中还有很多遗漏的;

 
   3:规模:前海14.92平方公里(约1490万平),其中填海核心区大约是770万平,宝中核心区722万平,后海湾

片区706万平;从规模面积看,无疑前海最大,宝中居中,后海略小;

    前海由桂湾(楼盘前海时代等),前湾,妈湾三个板块组成,宝中由滨海(壹方玖誉,熙龙湾等),碧海(圣淘

沙,泰华阳光海等)两个板块组成(其中碧海法定图则属于西乡片区),后海湾由深圳湾总部基地,南山商业文化

中心(城市印象,海印长城等),后海湾居住区(太古城,三湘海尚等)三个板块组成;

   4:规划:绝对都是大手笔的世界顶级的规划,前海中标的规划方案是“前海水城”,美国Jam es Corner FieldOpe

rations为中标方案,设计理念是为前海地区“构想一个充满活力的二十一世纪新城”;

     宝中主要由英国阿特金斯集团参与设计,规划建设目标为“独具海滨特色的现代化花园式城区”,也就是俗话称的

中国“曼哈顿”;后海湾倡导“一核两翼”概念,美国SWA集团(顶级的景观设计)以及日本株式会社AXS佐藤规划设

计,核心理念是“构建世界级滨海城市天际线,深圳湾云城市”,打造基于智慧城市和立体城市、虚拟空间与实体空

间高度合一的未来城市典范;


     这三个片区的建设目标与规划理念基本都浓缩在这三句宣传语里“构想一个充满活力的二十一世纪新城”,“独具

海滨特色的现代化花园式城区”,“构建世界级滨海城市天际线,深圳湾云城市”,自己慢慢的感受与体会吧;(待




续)


     


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千年鱼楼主1楼
2015/8/12 11:40:07
  从规划设计看难分仲柏,都是国际化的大视野高起点规划,这点和龙华,光明,坪山等主要由国内设计单位参与的规

划还是完全不同档次的,那种地面上跑火车轻轨的短视行为,真心浪费了那一大片好地;
千年鱼楼主2楼
2015/8/12 11:49:05
 
    5:配套:(拍地自建项目)前海有招商国际,中集集团,嘉里物流 ,顺丰快递,腾讯金融,香江家具,恒昌投

资,世茂地产,卓越地产等;宝中有卓越时代,荣超地产,龙光地产,海纳百川等;后海湾有中国航天,中国海洋

石油,中铁南方总部,中建钢构,百丽总部,天虹总部,阳光保险,中山证券,大成基金,腾讯研发中心,百度国

际,阿里巴巴国际运营总部等;

    6:交通:前海目前和即将通车的有地铁1,5,11,以及远期的12,15和2条城际线;宝中目前和即将通车的地铁

有1,5,11,远期的15;后海湾目前和即将通车的有2,9,11,远期的13,15;公路网也差不多;前海的应该更

胜一些;

    7:商圈:前海目前没有大型商业综合体,但老前海有振业天虹购物,大新人人乐等;宝中有在建的18万平的大型

商业MALL壹方中心,商场有天虹购物,吉之岛,沃尔玛,华润万家等,后海湾大型商业综合体有海岸城,太古

城,以及在建的巨无霸商业综合体华润万象汇(升级版的万象城),商场有家乐福,吉之岛,海雅缤纷,茂业百

货,天虹购物等;




yuiyuiyui3楼
2015/8/12 11:50:24
还讲升值?忽悠谁呀?这些区域两年后跌三、四成是大概率的事!
sj7264楼
2015/8/12 11:53:27
前排占座
wwscn5楼
2015/8/12 11:55:22
wwscn6楼
2015/8/12 11:56:19
2015年房网年度大作
千年鱼楼主7楼
2015/8/12 11:56:49
    8:娱乐:前海规划有歌剧院,露天剧场等;宝中有体育馆,图书馆,少年宫,演艺中心;后海湾有保利大剧

院,深圳科技馆,深圳湾体育中心,深圳湾大街,深圳湾公园,
 


9:教育:前海核心区暂时没看到有学校规划,老前海(大新片区)有实验分校,南海中学等;宝中有滨海小

学,宝中附小,宝安实验等;后海湾拥有南二外,南外,学府中小学,这三所学校也就是目前整个南山区排名的前

三甲,以及北师大附小附中和在建的望海学校等;

    10:标杆:前海核心区目前没有住宅新盘,公寓是前海时代以及保障性住房,前海时代开盘均价大约是4万(201

4年),宝中标杆楼盘是壹方玖誉,均价大约9万,后海湾标杆楼盘是深圳湾一号,目前均价15万左右;






forest1238楼
2015/8/12 11:58:50
先点赞再看
瑟涩色9楼
2015/8/12 12:02:30
人无远虑10楼
2015/8/12 12:03:52

人民币大跌,中国经济难以复苏。宝中的前海慎入。即便不亏钱,也可能亏时间。
深圳人太自以为是了,以为还有30年的高速发展期。

深圳真正的核心还是在:

从KKmall,沿着深南,到福田CBD,到车公庙,到环科技园,后海和蛇口这块地方。

宝中和前海,有美好未来,但都是基于:中国持续高速发展的前提下的。

1:北京,上海,不用说,一直都是吸收资源

2:HK,政府会放弃? 会任由深圳去吞噬吗? 稍微有点政治头脑的人,都知道,不会的。台湾,澳门都盯着呢。

3:目前的形势下,不要高位去接前海和宝中。尤其是宝中的写字楼和店铺。
jerry022211楼
2015/8/12 12:04:16
kokia56112楼
2015/8/12 12:05:10
继续坐等啊。鱼儿姐的死粉啊
千年鱼楼主13楼
2015/8/12 12:08:42

   二:宜居升值

  
   1:宜居,这三个片区都是宜居的,是否更宜居就需要看个人侧重点与喜好了;目前看后海湾片区配套相对更成熟

点,学区比较好,但个别楼盘会受商业噪音影响还是比较大的,比如漾日湾畔的有不少是五星酒店与商场酒楼的员

工宿舍;后海湾居住区南端靠近深圳湾口岸的,可能会受香港屯门垃圾场间断性的方向气味影响,这个必须承

认,鱼儿在自家那套“面朝大海,春暖花开”的阳台上都曾经闻到过恶臭味,虽然很快飘散,但事实这种气味受风向天

气影响还是存在的,所以直到现在还是乖乖的住在福田;宝中滨海板块是非常宜居之地,但靠近海岸线的地

方,海水非常腥臭,鱼儿考察去过多次(包括晚上),熙龙湾以西的海边是真心的臭,不是一般的臭,或许是俺鼻

子过于敏感吧;宝中碧海板块目前受飞机噪音影响比较大,如果不介意飞机噪音的,还是非常不错的;前海板块

核心区桂湾板块目前基本没居住楼盘,靠近桂湾的老前海几个楼盘(绿海名都,鼎泰风华,星海名城,阳光棕榈

等)受前海辐射,目前也是适合宜居的,但这几个楼盘最大的共同缺点就是车位非常紧张,有车位需求的要特别注

意,还有的楼盘靠近月亮湾大道(货柜车)以及密密麻麻的高压线;前海南的妈湾板块定位是物流,虽然属于前海

自贸区利好,周边有大小南山以及月亮湾公园,但目前周边垃圾焚烧厂,污水处理厂,热电工厂等围绕,且污染源

暂时没有搬迁动向,而且还有扩建的计划,十年内都不宜居;


   2:升值,目前的三个片区房价基本属于阶段性的顶点了,但长线依然看好;后海湾居住区因为定位豪宅,价格基

本8万以上,后海湾南山中心板块,前海的妈湾板块以及老前海(月亮湾大道以东),宝中滨海板块基本价格都差不

多了,房价区间在5~7万,根据个人喜好选择吧;宝中碧海板块因为临近固戍(脏乱差的农民房与无序小产权及低附

加值的工厂,旧改遥遥无期)以及机场,目前价位相对基数低些,基本在3~5万区间吧;


    至于这几个片区的升值潜力,鱼儿套用一句时髦的话就是,后海已经白富美,君子好逑;宝中是窈窕妙龄,待宇

闺中;前海是豆蔻年华,青春萌动;大家先掂量荷包,看看付的起多少聘金,你们先讨论讨论(只看不论的没

劲,以后不跟帖的悄悄不回复哟);鱼儿后面会穿插个人的看法;

   
     题后:

   
    动笔的时候已经完全放开了思绪,完全摒弃了自身的物业利益关联念头,完全是遵循内心的感受,追寻客观真

实,包括片区的优点以及明显的缺点,都不再顾忌;坦言写这种帖子真不是鱼儿的所强,鱼儿所擅长的其实是把握

大势与方向;所以里面引用的很多数据等难免错漏,欢迎指正;

    图片引用全部来自互联网,希望大家踊跃发言探讨,你们只潜水不冒泡,鱼儿没动力写下去的啦;既然选择了这

些片区做为家园,我们就应该有足够的信心去欣赏她的美,接受她的缺,有一种“缺憾之美”,她叫维纳斯!~


    月亮因为阴晴圆缺,才显得更加妩媚动人;当梧桐飘曳,柳絮飞扬,烛光跳跃......我们却依然一份平静的心境在


那所面朝大海,春暖花开的阳台上沐浴阳光,看潮涨潮落......那时候纵然缺憾的是房子,而美满的却是人生;





千年鱼楼主14楼
2015/8/12 12:10:27
  
   麻烦斑斑同步到家在南山与家在宝安板块吧,讨论帖嘛,谢谢
进行式15楼
2015/8/12 12:30:28
鱼儿姐,请教一下棕榈园旁边在建公寓加写字楼的项目可以买吗?

我的想法是
1、现在买自住房难以达成(两孩,得要三房),到这买套50平的,300万左右,放几年升值后再卖掉,换价格便宜些的地方买三房。

2、去关外(龙坂或布吉)买300万左右的小三房,一家人住在一起,学校公立就好!

谢谢您!
野风随然16楼
2015/8/12 12:44:25
比较客观
深旋涡17楼
2015/8/12 12:50:26
比较客观

鱼儿下次讨论一下福田的各个片区吧

学习学习
八蛋他妹18楼
2015/8/12 13:05:43
一直喜欢千年鱼的帖子,就是因为客观,真实
[野风随然](2015-08-12 12:44:25)
比较客观
walterliu19楼
2015/8/12 13:10:09
你好,你的文章很好。
个人觉得宝中比前海更适合居住。
1:前海被前海路和月亮湾大道分割,前海路对面全是农民房
2:小去缺停车位是通病
宝中房子较新,停车位一般充足,规划好,体育馆,图书馆就再旁边,
没什么农民房,
  我住宝中,前海也有房,我还是喜欢宝中。宝中现在还有很多空地,
其实假如不建设了,那更好
yuzhuang20楼
2015/8/12 13:10:42
鱼儿出品,必属精品!
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