置业深圳中轴，龙华观澜价值解析，总价330万起！
一、观澜的特点，片区分析
观澜位于深圳的中北部，南面是龙华，西临光明、东面平湖、北接东莞。一条梅观快速南下直通福田，开车距离福田中心区15-20公里。观澜主要分为：观湖、福城、观澜三个街道。观澜也是整个龙华的行政中心，片区内有龙华区政府、地税、国税局、教育局。
已经规划和立项的三馆（图书馆、演艺馆、大剧院）已经在审批中了，这里享有片区最为优质的人居配套，涵盖了行政、教育、科技园、人文、艺术、商业、医疗等方面的配套资源。那近期也有很多让观澜片区受益的好消息频频传来，我们一起来看一下：
1、4月28日，工业和信息化部批复同意广东省高性能医疗器械创新中心升级为国家高性能医疗器械创新中心，这是目前全国组建的16个国家制造业创新中心之一，是深圳首家国家制造业创新中心。经确认，落户观澜银星工业园。
2、5月8日，深圳荣超新能源有限公司以7.9亿竞得龙华观湖街道一宗商业用地，综合楼面单价11662.24元/平，溢价率3.13%。将新建商业中心，建筑面积超6万平。
3、5月7日，龙华区人民政府，与中国平安合作运营平安龙华医院签约仪式，在龙华区委大楼举行。平安龙华医院（原龙华区综合医院）项目是龙华区医疗卫生重大项目，位于鹭湖科技文化片区，医院占地5.62万平方米，总建筑面积35.59万平方米，按照三级甲等综合医院标准建设，规划床位1500张，项目概算32.79亿元。
二、交通4号北延线，规划的22号线
1、地铁4号线北延线热滑成功， 年底可坐地铁直达观澜
5月10日凌晨4：00，随着观澜停车场传出的欢呼声，4号线三期工程（北延线）列车正式回厂，历经12小时连续奋战，在众多承建单位与港铁员工的调度配合下，4号线三期工程圆满完成热滑试验，意味着线路具备轨行区动车调试的条件，今年年底市民便可搭乘地铁直达观澜。
4号线北延线一路向北，直通观澜片区，由原来的4号线清湖站起始，向北沿和平路、观澜大道、高尔夫大道至终点牛湖站。全场10.8公里，设站8座，分别是：清湖北站（高架站）、竹村站、茜坑站、长湖站、观澜站、松元夏站、观澜湖站、牛湖站。除了清湖北站是高架站外，其余都是地下站点，没有噪音影响。
关于换乘的小彩蛋：
1、长湖站可与规划中的地铁18号线换乘
2、松元夏站可与规划中的地铁22号线支线换乘
3、观澜站可与龙华有轨电车示范线换乘
可以预想到，以后在4号线北延线，不管坐地铁去哪里都贼方便！
4号线北延线预计将会在今年年底通车，龙华、观澜片区居民的出行将会得到有效的改善，打破观澜、牛湖片区不同地铁的现状。同时，也能在较大程度上缓解道路拥堵问题。通车倒计时已经开启！
2、深圳地铁22号线详细规划公示，22个站全曝光！
深圳规划局公示了地铁22号线详细规划草案，22个站点草案全部公布，并对公众进行意见征询。轨道22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线，承担福田主中心对龙华和东莞等地区的辐射带动作用和缓解中部走廊交通压力的功能，实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标。线路起自福田保税区，终止于观澜北深莞边境，并预留延伸至东莞的条件。
轨道22号线路全长约38公里，全线采用地下敷设方式，共设车站22座。草案站点分别为：北起黎光站，库坑站，桂花站，松元厦站，鹭湖北站，鹭湖站，观湖站，岗头北站，松和站，油松站，民治北站，民治站，横岭站，民乐站，凯丰站，梅丰站，香梅北站，红荔西站，香蜜西站，上沙站，福田西站，福田南站。
5月9日，龙华区道路建设又传好消息：龙澜大道南段工程（华荣路－大浪南路）建成通车。该工程起于福龙快速路，途经大浪、龙华和福城街道，止于外环高速，南至北分为深华－福龙立交工程，龙澜大道南段工程（深华快速路），龙澜大道北段工程（田贝大水坑道路工程）以及龙澜大道北延段工程等四个项目。
三、观澜二手成交数据，学区分析
（注：以上数据仅供参考，部分只是近期成交统计）
大家可以看到价格是很接地气的，目前整个观澜的成交，部分楼盘4.7万都有，那么一般均价都是在5.2万左右，其他的基本上是在5万到5.5万之间。
从数据上来看，龙外这个片区，有部分房源是超过6万的单价。这个是稀缺户型的拉动，像仁山智水108平的户型，成交单价已经在7万以上了，看过房子的朋友都知道，这个户型赠送率是比较高的。还有一个比较典型的是和黄懿花园，有一个89平550万的，这个单价也过6万，主要原因是这套房装修比较漂亮。
还有一个区域值得大家关注的，就是观澜二小这一片区，目前价格是在5万左右，像招商澜园、中航格澜郡、陶润懿峰这几个楼盘，其实刚需可以重点关注一下。
那么连接龙华跟观澜最佳位置的就是花半里了，这个楼盘因为盘量比较大，成交一直是比较活跃，价格也从去年的4.5万到现在的5.3万，相对来说还算平稳。
在这个数据里面还有一个片区是值得大家去重点关注的，就是龙华科教院附属学校，这个片区代表的楼盘有龙门名苑，阳基御龙山，楼盘目前的均价还是比较低的，都是在5万以内，可以看得到总价在400万出头，就能买到一个四房，那三房就是在300多万到400万之间。从位置上来说，龙澜大道通车以后，如果是开车，还是非常方便的。
四、观澜置业，有哪些价值楼盘推荐
1、新房和二手对比
观澜目前在售的新房有两个项目：一个是中森公园华府，小区无缝对接白鸽湖公园，生态环境不错。学校是新田小学和龙华外国语中学，周边农民房需要等旧改。一个是龙光玖誉府，小区无缝对接4号线地铁口，共享合正天虹商业。学校是观澜二小和观澜二中。目前玖誉府的新房基本售罄。
从菲菲楼市近期接到的一些咨询来看，很多考虑买二手的主要还是侧重于看次新房，因为整个深圳都是实行学区制，所有的房源都有相对应的学区。以龙华为例，首先要龙华户口加龙华房产才是学区的一类，目前很多买次新房的都是为了小孩上学积分，那这样子的话，次新房就有一定的优势。
2、观澜二手市场分析
A．鹭湖片区（观湖街道）
疫情之下，鹭湖片区三月的成交是停滞的，受制于出行安全，客户不敢看，业主不给看的问题，成交量达到了一个低点。需求延后到四月份，所以四月整体的市场比较火热，仁山智水基本上房源已经清空，去年未去化低楼层，价格偏高的，都完成了签约，作为改善型小区房源已经是一房难求。
对于刚需来说，金地鹭湖一号和和黄懿花园，招商观园来说，89平是最受欢迎的。去年年底的总价在440万左右，目前89的户型，已经普遍到了490万到550万之间了，当然，从朝向、装修、税收优惠的角度来看，每一套房源的价格还是有差距的。
选择这个片区最重要的原因还是龙华外国语学校，政府把他作为观澜重点打造对象，虽然成绩还没有出来，但从家长口碑和师资力量来说，大家对这个学校还是非常有信心的。鹭湖片区周边环境优美，图书馆，演艺馆，大剧院都在有规划中，龙华三甲医院已完成建设，目前22号线地铁已完成规划，未来可期。
B．四号线北延线片区（观澜街道）
4月份，地铁4号线北延线沿线各楼盘因在售房源本身不多，成交量有所下降，但是成交单价持续走高。合正观澜汇88-89平三房成交单价在6万左右，华盛观荟一二期的三房成交单价在5.4万左右。受4号线北延线最新通车的进度影响，距离北延线竹村地铁口和茜坑地铁口相对较近的其他几个楼盘，整体成交价格稳中有升。
如竹村站：招商澜园，陶润懿峰（单价4.9万左右），茜坑站：中航格澜郡一期（单价4.5万左右）中航格澜郡二期（4.9万左右）。除了这几个热点楼盘之外，4月份还有一个之前大家不太关注的楼盘在本月成交非常活跃，他就是奥宸观壹城，因为离北延线松元夏站距离适中，且楼盘价格一直是观澜区域的低洼，最新公布的地铁22号线离本小区非常近，目前楼盘关注度非常高。
从生活的角度来讲，这个区域目前的一个配套是比较完善的，那这个区最大的缺点就是因为茜坑旧改，整个周边还是有噪音哈。
C．福城街道
区域内比较有代表性的楼盘如，万科九龙山，珑门名苑，阳基御龙山等在4月份成交也比较活跃，之前因为交通的因素，也是整个观澜片区内价格相对低洼，那龙澜高速开通以后，出行就会很便利，上梅观快速和龙观快速都是2个红绿灯的事。
其中万科九龙山带开发商精装，珑门名苑赠送较高，阳基御龙山离学校比较近，目前在建的市政配套：占地6.4万平的观澜文体公园也即将在下半年建成并投入使用，为周边业主进一步提升了居住舒适度。而近期即将开业的深航酒店也是在这个地段上。
3、四号线北延线房源推荐
龙华外国语学校，目前这个片区89平500万左右的价位还是比较合理的，大家可以重点关注，那么买这个片区的房子，如果是考虑孩子读书，一定要提前两年做准备。观澜中心小学这一片，价格大家可以看得到，以89平为例，比龙外大概要便宜50万左右，这个片区在四号线地铁开通后会非常方便，也是属于一个次新房的范畴。
观澜二小和观澜二中这个片区，目前代表的楼盘价格跟鹭湖是接近的，大家在选房的时候，尤其是家里有老人的，白天要呆在家里的话就要慎重一下，因为这个片区属于旧改阶段，白天噪音蛮大的，在选盘的时候建议把这个因素考虑进去。当然这个片区也有优势，就是它的赠送率比较高，密度比较低，配套也是比较完善。
再看一下龙华教科院附属学校这个片区，那这一片的价格明显比其他区域要便宜一点，缺点就是对于通勤方面来说会更远一些，梅林关塞车问题只能说是减缓，还没有很好的办法解决。那因为没有通地铁，主要是开车，如果说是在福田南山工作的话，早一点出门避开高峰期还是可选的，毕竟路程不远，大概30分钟左右到福田。
随着深圳地铁网络铺设越来越广，市民出行对地铁越来越看重，地铁也逐渐成为买房一个重要影响因素。4号线北延线连接龙华最后一个无地铁片区，开通后整个龙华区域基本实现地铁往来，区域内置业或发生改变。同时片区均价不仅低于龙华，也远低于全市均价，上车门槛较低，为预算有限的置业者提供更多选择。
粤公网安备 44030402000760号
