标签: 点击标签查看相关内容

中海重新定义增长

2023年,地产行业的复苏进展并不如大部分人所预期的那样,相反寒意更甚。


时至今日,这场从2020年下半年开始酝酿的地产大调整,历时3年,终点依旧不知。


有人说,我们都低估了周期的威力。


但我认为,不是周期的威力被低估,而是信用体系的重要性被低估。


在解决房子“有和无”的那些年,在“买房能赚钱”的投资逻辑主导下,信用让位于规模,所以,只要够胆,一切都能崛起。


但上一个时代的红利,在新周期和新时代中,有可能就变成“负债”。对信用的不重视衍生的后果,就是“债”。


“债”,始终是要还的。2023年,大多数房企依旧在“还债”的路上。


但有的企业艰难,有的企业依旧进取。


他们不仅凭借自身良好的逆周期能力逆势而上,更用强大的战略能力重新定义增长。


01

依旧进取的中海


3月29日,中国海外发展发布2023年业绩。


2023年全年,中海实现收入人民币2025.2 亿元,同比上升 12.3%。除税前溢利总额为人民币411.2 亿元,同比上升14.2%。本公司股东应占溢利为人民币 256.1 亿元,同比上升 10.1%。


一家房企是否真的优秀,关键是看其在行业调整阶段时的稳定性、持续性。


就这一点而言,中海无疑是优秀的。我们来看几组数据。业绩数据显示:


1、销售跨入3000亿大关。


2023年中海实现合约物业销售额人民币3098.1亿元,同比增长 5.1%。克而瑞的统计数据显示,按权益销售额排名,中海的排名上升至行业第二。


2023年行业的销售惨淡不用我再强调了吧?2023年,房地产市场持续下行,虽然有小阳春但市场依旧疲弱,全国商品房销售额较上一年下降 6.5%,较2021年行业高点下降 35.9%。


在这样一个持续下行的市场里,体量巨大的中海不仅依旧保持一个销售增长的势头,且中海的市场占有率进一步提高至2.66%。


可以说,面对极端市场环境,中海展现出了比行业內绝大多数房企更强的韧性及抗风险能力。


2、利润依旧领跑行业。


营收2025.2 亿元,同比上升 12.3%。除税前溢利总额为人民币411.2 亿元,同比上升14.2%。在当前局面下,中海的营收和净利还依旧保持两位数的增长,已十分难得。


3、负债率依旧保持行业最低区间。


截至2023年年末,中海2023年的资产负债率为 57.5%,净借贷比率为 38.7%,继续保持在「绿档」。


4、拿地金额超千亿。


2023年总计花了人民币 1342.1 亿元拿地,权益购地金额人民币 1226.6 亿元,同比上升 42.0%,新增货值人民币 2404.2 亿元。据克而瑞统计,中海2023年新增货值为行业第一。


在2023年这轮以央企国企为先的优质地块逆势获取中,核心城市的土地拍卖市场,几乎都能看到中海的身影。


5、在手现金超千亿。


截至2023年末,中海在手现金为人民币 1,056.3亿元,现金占总资产 11.4%,现金充裕。这意味着,中海每100块的总资产中,就有11.4块是现金,这是一个很高的含量。


充裕的现金流,得益于中海强有力的现金流管理。中海管理层在业绩会上透露,2023年中海的销售回款率达到了99%,这个数据也体现了中海3000亿销售规模的含金量。


不管从哪个角度,中海这份成绩单都正如中国海外发展董事会主席颜建国所说:又好又快,又快又好。


而资本市场也对中海这份业绩给出了最直接的回应:截至3月28日收盘,中海收涨6.03%。


02

重构的行业,决胜在“信用”


计算机之父冯·诺依曼的一句名言:“我们曾经熟悉的一切,都开始陌生。”


国内房地产运行40余年,大的周期切换算上这一次也才第二回。


但这一次,真的不一样。


当下的房地产正在经历一个大破大立的过程。


“三条红线”是“破”,“融资三支箭”与“三大工程”是“立”。破与立之间,房价开始出现极其剧烈的调整。


西京研究院创始院长说,当房地产“破”的时候,往往表现出来的不是钢筋混凝土的“破”,而是信用体系的“破”。


破的过程也是剧烈出清的过程,典型如房价下跌,房企暴雷。


但在大破之时,少部分企业也能稳步向前,比如中海地产、华润置地、招商蛇口等。


以中海地产为例,其能安然的度过次轮调整,至少有四个特点。


1、良好的资本信用;

2、强大的产品信用;

3、领先的交付信用;

4、突出的服务信用。


四者的公约数越大,房企的发展势能就越大,反之亦然。


先说资本信用。


这一轮地产出清教会大家一个残酷的事实:规模红利时代的护城河,在资本信用面前不堪一击。


2023年,三大国际评级机构给予中海很高的信用评价,具体可以看下图。


点击在新窗口浏览全图

点击输入图片描述(最多30字)


翻译一下就是,中海拥有行业最高的信用评级,甚至没有之一。


这在资本市场给中海带来了较低的融资成本和充裕的融资现金流。


中海的业绩显示,加权平均融资成本为 3.55%,融资成本处于行业最低区间,基本就是国债利率的水平了。


通过积极的债务管理和成本管控,中海现金短债比达到了2.1倍,实现经营性现金净流入为人民币 352.8 亿元。


再看产品信用。


据业绩数据,2023年,中海的销售均价为23195元/平米,同比上涨9.1%。


当很多房企以价换量的时候,中海的销售均价仍在上行,这是为什么?


简单的说,原因有三个:


1、坚持聚焦核心一、二线城市


2023年中海在核心一二线城市的销售金额持续保持领先优势:


根据克而瑞整理统计的2023年各核心一二线城市的房企销售排行榜(不完全统计)来看,2023年中海销售额超百亿的城市至少有7个,分别是北京(478.6亿)、上海(109.46亿)、广州(138.32亿)、深圳(111.2亿)、天津(136.9亿)、厦门(178.39亿)和成都(120.88亿)。


其中,北京和天津位列当地市场销售榜第一,尤其是北京地区,2023年贡献了478.6亿,单一市场顶一个中小型房企的销售额;厦门的销售额也快接近200亿,达到了178.39亿,位列当地TOP3。


然后再是拿地,中海仍在核心城市加码。


数据显示,2023年,中海持续大手笔购入一二线城市的核心地块,新增地块43宗,北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。


百亿地块超过3宗,包括125.32亿元斩获深圳湾超级总部基地地块、127.9亿元拿下广州海珠区地块,以及豪掷240.16亿元拿下上海徐汇区综合用地。


点击在新窗口浏览全图

点击输入图片描述(最多30字)


2、坚持主流地段、主流产品的布局


3月28日,中海创造了一个“新纪录”:上海中海·顺昌玖里首开512套房源,销售额196.5亿。刷新全国单盘单日销售记录。


要知道这是个均价17.2万/㎡,面积段151㎡-325㎡,门槛约2400万,套均约4000万的高端住宅项目,仅325㎡户型的套数就有112套。


如果放眼全国,196.5亿的销售额,能排在百强房企的第67位。


值得注意的是,中海在上海还有一个位于徐汇区的地块,光住宅的货值就接近300个亿,预计下半年开盘。如果推盘顺利,凭这两个项目,中海基本上就锁定了今年上海市场的TOP1。(2023年上海市场权益销售TOP1的金额是384亿)


3、超一流的产品品质


在克而瑞历年《中国房地产企业产品力白皮书》中,中海已经连续五年稳居产品力TOP10的房企。


据克而瑞统计,2024年一季度,中海凭借565.9亿位列权益销售榜单TOP1,领先第二名87.9亿。


在广州,中海大境首开热销33.6亿;在北京,中海寰宇未来首开卖了441套,货值30亿,石景山中海寰宇天下项目,卖了20亿,中海丰和叁號院,首开卖了20.6亿……


还有中海超百亿元拿下的深超总地块。这个地块突破了两大限制,一是限售均价突破深圳目前新房最高备案价,另一个则是项目开发户型突破“7090政策”限制,意味着项目开发过程中,中海将有更大发挥空间,打造出深圳又一个豪宅标杆。


我们再看下当下每一个购房者都十分关心的交付信用。


作为央企,中海的交付信用就不用我再多说了。


还是说数据。


2023年,中海累计交付13.6万套,按时交付率100%。而这种交付,也是高品质高质量的交付。


近期,克而瑞发布2023年度产品交付力测评结果,本次评选围绕总体交付指标、室内空间、公共区域、建筑立面、园林景观、社区设施、服务体系等维度进行全面测评,范围覆盖近百城、近400个项目。


经过专家评审、专业评审和网络票选等环节评选,中海地产荣膺“2023中国房企交付力第一名”、广州中海观澜府入选“2023全国十大交付力奢居作品”、杭州中海望庐入选“2023十大交付力安居作品”。


点击在新窗口浏览全图

点击输入图片描述(最多30字)


其中,广州中海观澜府是广州海珠区首个中海建设的府系项目,位于广州市珠江南航道的正中心,航道江面宽阔、岛屿点缀,有如海景体验。除位置资源稀缺外,精工中海实力为品质加码,获得业主高度认可。


最后是服务、运营信用。


为什么要强调服务信用?


我们曾经说过,之前的房企是不动产开发的逻辑,解决的是有和无的问题;而当下和未来的房企,是不动产开发+运营的逻辑,房企的服务不仅是房子,也有基于房子或者建筑物上的服务。


也就是说,除了开发住宅本身,还得给业主和客户们提供相应的配套,比如物业管理,商业购物、酒店、写字楼等等,这是地产下半年的增长点,也是护城河。


在物业服务能力上,中海集团有物业行业的头部企业——中海物业,中海物业是行业内少数具备基础物业和大物业服务能力的头部企业。


在商业服务能力上,中海2023年旗下商业运营收入已经超过了60亿,达到了63.6亿,同比增长20.9%。


点击在新窗口浏览全图

点击输入图片描述(最多30字)


从写字楼到购物中心,从长租公寓到星级酒店,中海商业正多角度展示着其专业的资管力、产品力、运营力、以及服务力。


随着近两年中海商业项目的加速入市,中海主席颜建国也提到,商业物业收入在2023年20.9%的增长基础上,2024年有望实现25%的增长目标。


不仅如此,住宅、商业之外,中海还在同步布局和培育包括打造供应链服务平台,成立数字科技公司和智慧新能源公司等新增长点,构建收入多元化,以更好应对周期变化。


写在最后:


学会告别,是2023年的年度主题。


而与大基建时代的告别,是2023年大多数房企要学会的功课。


但对于中海这样的企业而言,经历过两轮周期洗礼的企业,他们比别的企业能更早识别到危机,当然也能快速调整到对的方向。


他们的功课不在告别,而是如何以更好的姿态,迎接新一轮的增长。


分享
0