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太强了!综合型创新核心区来了,入场券告急…

今年以来,很多朋友都问我一个问题,大前海到底还能不能买?


我跟很多人聊完以后发现,他们更深层的困惑不在于买不买,而是如果现在下手,房价还会不会降?

 

归根到底,是何时下手的问题。

 

其实,不怪大家有这样的想法。深圳楼市的趋势目前已经非常清晰:

 

能让购房者心甘情愿掏出六个钱包,好地段+好产品+好价格,三者缺一不可。而在这其中,价格又是决定性因素。

 

对于这类朋友的疑问,我通常是这样回答的:要想有足够高的安全边际,不如考虑大前海核心区域核心板块的人才房。

 

我的逻辑是:如果在一个已经有明确未来的核心区域,人才房是普通刚需能撬动的安全边际最高的杠杆。


01

太强了!深圳科创在下一盘大棋



地理学上,有个碰撞效应。即凡板块交织之处,因自然之力惊人,往往诞生瑰丽奇迹。

 

闻名遐迩的喜马拉雅山、东非大裂谷、马里亚纳海沟,都是如此。

 

楼市中也蕴含类似规律。 凡是产业政策碰撞的位置,总是蓬勃发展。

 

比如福田政治中心构建出了金融区,再比如南山科技城碰撞出的超总基地。

 

究其原因,这样的产业碰撞,既拉大了地域骨架,又导入了产业融合。

 

而深圳最新的碰撞,当属大前海。

 

无论是从政府定位还是规划实施方面来看,科创都将是深圳未来20年的发展方向所在。 

 

今年2月,深圳市人民政府关于印发深圳市国土空间总体规划(2021-2035年)的通知。

 

这版经由国务院批复的《深圳市国土空间总体规划(2021-2035年)》(下简称“规划”)中,深圳为打造创新创业创意之都、国际科技创新中心和综合性国家科学中心主阵地,将全力打造“1+7+N”全域创新空间格局。

 

怎么理解这个全域创新空间格局?

 

过去的深圳人都知道,深圳的未来看科创,而深圳科创的高地在南山。

 

但从这版新的规划来看,深圳的“科创野心”远不止于此。

 

在深圳的创新版图上,所谓“1+7+N”全域创新空间格局,“1”是指综合性创新核心区,是深圳新科创的牛鼻子;“7”是指7个创新集中承载区,“N”是指多个创新产业基地。

 

换言之,1所代表的这个综合性创新核心区,不仅仅是南山,还包括前海、宝中、蛇口在内的区域,都将成为深圳科创的新高地。

 

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当然,重新规划全域创新空间格局只是第一步。

 

要想让规划真正能够落地并且发挥产业碰撞的化学反应,关键在于空间内各产业要素是否能够有效流通。

 

其中最关键的是,就是交通。

 

无独有偶。近期获得国家发改委批复、正在实施的深圳地铁五期中的地铁15号线,完整线路与上述划定的综合性创新核心区基本重合。

 

据深圳地铁最新消息,地铁15号线的建设正在提速——全线22个工点已全面进入实质性施工阶段。它全长32.2㎞,连接了前海、后海、腾讯企鹅岛、宝中和科技园等核心区域。

 

据建设规划,15号线设有24个站点,还有深圳唯一一段横跨前海湾的跨海路线,成为深圳人才、资本、产业等要素的关键连接载体。



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政策、交通、产业要素基本集齐,我们基本可以确定,深圳科创在下一盘大棋!



02

大前海也有自己的“科技园”,就在宝中!



理解了上面的顶层设计和产业逻辑,就应该大致能够理解,为什么要重点关注宝中这个区域。

 

2021年,前海“扩容”,开启了“大前海”时代。

 

自此之后,前海的三分之二是宝安,宝安的五分之一是前海,宝安成为国家实施“前海战略”的主战场。



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换言之,不管从区位还是产业功能上,宝中都率先承接了前海的科创使命。



1)宝安本身就是深圳的制造业强区,有深厚的制造底蕴和强大的科创实力。

 

2024年,宝安区新增国家高新技术企业173家,总量达到7402家,连续8年位居全国县区首位,这不仅彰显宝安自身的创新活力,也为产业的持续发展提供了强大的支撑。

 

在人民网研究院发布了《市辖区专精特新“小巨人”企业发展报告》中,深圳宝安区的国家级专精特新“小巨人”企业已达277家,超过上海浦东新区位居全国第三,仅次于北京海淀区和深圳南山区。

 

2)在前海上一个十年中,宝中由于深圳核心区的黄金轴点区位,已经率先享受到前海的扩容实质性利好,完成了价值的第一次跃升。

 

宝安地理位置优越,尤其是宝中。它靠近南山,是前海的重要组成部分,这使得宝中的地理位置得天独厚。



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据乐有家统计,2017年至2022年,宝中片区二手房成交均价从6.92万/㎡涨到了12.5万/㎡,涨幅高达81.2%,仅次于深圳湾和科技园,当时涨幅在各片区中位居第三。

 

3)在前海的下一个十年里,具备强大制造业基础和科创实力的宝安,将承担更重要的战略使命,也即将迎来区域价值的第二次跳跃。

 

依托前海合作区“扩区”重大机遇,宝安中心区与前海、南山形成“黄金三角”,深度参与湾区产业链分工,成为深港科创合作、国际要素流动的“超级接口”。

 

而在这其中,宝中是湾区核心,是重点打造五大发展极核之一,将建设滨海产业金融中心。

 

在最新的规划中,宝安中心区将进一步联动大铲湾岛的腾讯未来科技城与桂湾片区,全面升级前海湾腹地,与前海湾共建前城后市的发展格局。



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且值得注意的是,这些规划都是实打实的,不是虚的概念炒作。

 

对于宝中未来的前景,我给大家简单总结一下:

 

综合性创新核心区的占位是国家级的战略布局,宝中被纳入综合性创新核心区的占位,决定了其未来十年不仅是深圳科创的高地,也将是深圳房价未来的价值高地。

 

政府的规划里,这里将布局一批高新技术企业和优质大型企业,助力粤港澳大湾区建设。这意味着什么? 

 

是产业支撑。

 

可以作为参照的是,南山科技园建设之前,基本只是一片荒地。2001年,南山科技园投资60亿元建设,总面积为300万平方米。到了2020年的现在,这片土地经历10多年的发展,诞生了腾讯、华为、中兴、大疆等众多龙头企业。

 

而随着高新企业的集聚,南山的科技人群推动了区域变革。除了GDP增速明显增高之外,随之而来的就是房价和房租的上涨。

 

能够预见的是,随着宝中纳入综合性创新核心区的范畴,人才、科技、产业加速在此流通,大前海自己的“科技园”也将慢慢成型。

 

其中最具代表性的,当属在建中的腾讯“互联网+”未来科技城(即“企鹅岛”)。从今年开始企鹅岛也进入兑现年,预计今年底就能迎来首批交付,部分楼栋2025年春节前就能启用,未来将汇聚8-10万名的互联网顶尖人才。



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而15号线的建设,通过“交通-产业-人口”的联动效应,又将系统性重塑了宝中的城市地位。

 

作为环线西北象限的战略支点,宝中从“城市副中心”向“湾区核心枢纽”进阶,其土地价值也将被重估。



03

左手前海、右手宝中,这样的网红人才房项目必买



对购房者来说,置业最大的确定性,总结起来无非两点:

 

1、要紧跟城市发展趋势,而深圳下个40年的“城运”就在西部、就在前海宝中。

2、要选择独特“产品力”的楼盘,无论是户型、配套还是区域环境,最好能一流。因为房住不炒时代,也是一个居住体验定价的时代。

 

从这个角度看,占据前海+宝中+大铲湾企鹅岛的前海网红人才项目——天健和郡府,可能是目前买入宝中的最好机会。



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优势一:核心区位拉高价值起点

 

买入天健和郡府,就是买入前海中心。

 

项目所在位置属于粤港澳大湾区内核心,紧邻深圳经济的三个未来,前海-企鹅岛-宝中。前海宝中双核心的区位,这是和郡府最大的确定性。

 

优势二:一流配套奠定高品质生活

 

1)真地铁口物业。畅享顶级的城市交通规划。天健和郡府是名副其实的地铁盘,乘坐5号线,能1站到宝中、3站到前海。

 

2)真品质生活。住在天健和郡府,1-3个地铁站的距离,大城生活一步即达,具体有:

 

5商业:万达广场、前海壹方城、中洲购物中心、海雅缤纷城、天虹。

5休闲:欢乐港湾、宝安体育中心、宝安青少年宫、湾区之声、宝安公共文化艺术中心(“新三馆”,博物馆、艺术馆、美术馆)。

6公园:灵芝公园、新安公园、宝安公园、洪浪公园、流塘公园、乐园公园。

 

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教育配套方面,项目自带幼儿园(9班)。与安乐小学一路之隔。距离宝安中学(教育集团)海滨中学仅0.6km。

 

约4km内集聚五大公立医院,包含深圳市宝安人民医院、南方医科大学深圳医院、深圳市宝安中医院、宝安区妇幼保健院、宝安区儿童医院(在建)。

 

优势三:国企开发商给足安全感

 

在深圳,天健集团,已经是品质的代名词。

 

天健集团是深圳市国资控股上市公司、深圳市特区建工集团有限公司旗下核心骨干企业。

 

1993年发起设立天健集团,到1999年在深圳证券交易所正式上市,目前已是中国上市公司500强企业。(天健集团成立于1983年,1999年在深交所上市,目前入选2024年《财富》中国上市公司500强。)


承袭天健和系产品基因科学,天健和郡府以绿色生态为设计理念,科学规划了屋顶花园、空中花园、亲子互动乐园景观台阶、阳光草坪、架空层健身区六大区域,打造集运动、休闲、社交与游乐于一体的共享社区。


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此外,项目还配备了社康中心、社区商业、幼儿园、邮政所等,力争为业主提供更丰富、贴心的生活所需。

 

天健和郡府产品采用3梯6户蝶形布局,做到了全南向的三房。最大限度的让每户享受到采光通风,这种平面的公摊面积相对也比较小,私密空间会更好,每户之间基本不会受到干扰。

 

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优势四:人才房独特的安全边际

 

目前销售的人才房都是存量项目,属于市场上的绝版产物,算是卖一套少一套的产品,且众多周知物以稀为贵,好地段的好产自不必多说。

 

天健和郡府均价4.69万带装修交付,首付只需要58万起。

 

正如我上文所说,买入核心区域的人才房,既能最大限度发挥深圳人才的户口红利,又能以比较高的安全边际撬动未来的资产价值,这样的上车机会只会越来越少。

 

有个共识是,在深圳,只要是政府重点规划的片区,都实现了价值的翻番。

 

如今的宝中,不仅承接大前海科创的发展利好,还在通过城市更新、产业基础的调整,匹配作为湾区核心枢纽应有的价值。

 

这个时候,在较高的安全边际里布局低门槛的上车房,是最最最明智的选择。


据悉,天健和郡府即将启动配售,想低门槛上车的朋友们千万不要错过。



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