实惨！这个盘被回迁房背刺！盘点深圳“资不抵债”的旧改

5月以来，利好消息不断。

楼市看房活跃度显著提升，乐有家研究中心公布了5月看房量最火的20个小区。

结果显示，看房活跃度较高的小区多位于南山、福田和龙华核心改善区，加上近期入学申请旺季，重点学校附近的小区看房活跃度窜升，如豪方天际、金亨利等。

但是，占据热门榜首位的却是一个来自罗湖的项目，大名鼎鼎的木头龙旧改盘——御龙天地！

御龙天地商品住宅2021年底入市，备案均价8.54万/㎡，毛坯交付，套均总价在800万以上，最小户型103㎡。

据内部了解，目前在市场上流通的房源，多数是今年年初刚交付的回迁房，这些房源不仅有单独一栋，也有穿插在商品房源中。

同样的户型、朝向，成交价低于在售新房价格，目前仅贝壳平台，就有约100套挂牌。

熬过拆迁难关，如今还要被回迁房背刺，御龙天地实在太难了！

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深圳“史上最难”旧改

首批“废宅”改造项目之一

御龙天地前身是罗湖木头龙旧改，位于爱国路与华丽路交汇处，靠近深圳市人民医院，最近的地铁口是翠竹站。

该项目是深圳首批纳入改造计划的“废旧住宅区”。

2007年，益田集团进驻木头龙片区，开展前期改造意愿征集工作；2010年申报立项，2020年才开工，因此被称为深圳“史上最难”的“废宅”。

据网上传闻，光拆迁补偿的租金就超过10个小目标。

商品住宅御龙天地（备案名御龙华府），2021年底拿证入市，共推出708套住宅、263套商务公寓。

持销三年多，还剩余275套房源，网签率约61%，已经卖成现楼了。

项目的开发商深圳市益田集团股份有限公司（简称益田集团），正面临前所未有的挑战。

益⽥集团是一家深圳本土的老牌房企，成立于1996年2月，曾是深圳的“旧改巨头”。

打造了的南山深圳益田假日广场，以及共和世家、深圳半岛城邦（I期）等家喻户晓的项目，并连续多年获得“广东房地产综合实力10强”等荣誉，巅峰时期资产规模超过500亿元。

昔日百强房企，如今风雨中飘摇！

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昔日500亿百强房企

深陷“破产”泥沼

益田集团的债务问题，早在2019年就开始显露，而真正进入大众视野是在2022年。

据媒体的曝光时间线梳理，2022年益田集团陷入多重危机，各种债务无法按期兑付，多次申请展期；2023年3月被债权人申请破产重整，股权被冻结，同年7月进入破产程序。

2024年4月16日，最终被深圳中院裁定破产重组。

据工商平台显示，截至当前益田集团被法院强制执行金额超过84.3亿元，涉案数量122宗，目前已进入失信名单，法人及多名董事被限高。

2024年10月14日，深圳中院裁定，同意益田集团延长重整计划草案提交期限，延长至今年1月16日。

据悉，仅欠北京信托的债务就有26亿，经营风险超过1000条。

债务重压之下，曾传出其持有的“木头龙旧改项目”等核心楼盘，因资金链断裂而停摆，通过引入安居建业纾困保交付。

此外，益田集团多次被爆通过变卖、处置资产，缓解资金压力。

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为缓解资金压力 益田多个物业被摆上法拍

除了大本营深圳，益田集团在外地的资产遭遇了“卖卖卖”的境况。

今年2月，位于东莞凤岗井头的大运城邦4个大物业被拍卖，包括商业、酒店，起拍价格合计4亿多，3月4日开拍，无人应价，流拍收场。

而后4月25日，四个物业再度降价，约8折变卖，4月28日10时至变卖期60日。

近日，陕西西安益田假日里被曝将于月底7折法拍。该商业于2019年12月20日正式开业，位于高新区，从去年下半年便传出将被处置消息。

据悉，这是自朝阳门益田假日世界后，益田旅游商业集团的西安第二店，从开业到摆上货架，仅过去5年时间。

而在西安高新区的另一个项目也不得“善终”。2024年10月，开业仅两年的西安益田假日天地陷“倒闭”风波。

据@中国房地产报 西安报道，因持续拖欠房屋租金、物业费、空调费等费用等违约行为，被甲方发函解除相关租赁合同，并勒令益田公司应依约腾退并交还全部商业裙楼房屋。

这是益田集团在西安的第三个项目。

目前，益田集团在深圳仍有多个商业在运营，包括龙华、坪山的益田假日天地，大学城地铁站上盖的益田假日里，以及深圳人去的最多、资历最老的南山益田假日广场。

上面提到的御龙天地配套裙楼商业，罗湖益田假日广场，排除万难终于在今年五一长假前一天开业。

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深圳多个旧改实施主体 申请债务重组

除了名气较大的木头龙项目外，根据@合一城市更新统计，益田集团在深圳还有4个旧改项目。

包括罗湖华达园小区、宝安大华飞捷科技园、龙岗黄阁坑工业片区以及坪山的南布社区整村统筹土地整备项目。

事实上，除了益田集团以外，仅2024年，深圳多个旧改项目的实施主体，在资不抵债情况下，申请债务重组。

据@建纬深圳所今年初的统计，共有4个房企（含益田集团），最后一个是大家所熟识的。

“元芬村工业厂房城市更新项目”，申报企业为中植置业（深圳）有限公司，该项目被列入《2018年深圳市城市更新单元计划龙华区第六批计划》。

2024年11月29日，深圳中院根据债权人的申请，决定对中植公司启动预重整程序，并指定了临时管理人。

《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》中的“上步片区第十四更新单元”，其中14-05地块项目实施主体深圳市雅钰投资发展有限公司，于2024年上半年开始庭外重组。

最后，还有名本土房企勤诚达。

由勤诚达集团控股的深圳市港地实业有限公司，是宝安“安华工业区东区更新单元”实施主体，去年8月启动庭外重组程序。

今年1月24日，港地公司拟以“项目续建共益债及/或重组资金投资人+项目运营管理方”的方式招募意向投资人。

招募书承认“资不抵债”，港地公司经审计的资产总额约53亿元、负债总额约56亿元，开发项目总建筑面积210578.25㎡，在建工程已停工一年尚未竣工。

没错，就是宝安上川路的勤诚达云邸项目。

勤诚达云邸沙盘。

23年4月曾传出，勤诚达将旗下所有房地产项目交由绿城管理开发运营，当时引起不小的骚动。

两年过去了，显然是没有“牵手成功”。勤诚达最近一次见报，是龙岗项目誉府在安居建业介入后，重启“五折”卖房、旧业主的团建事件……

受房地产市场下行影响，深圳旧改陷入一片沉寂。

除了“翻新”大区龙岗、罗湖被爆拖欠、停发租金，市中心最大的“旧改航母”白石洲也面临停摆风险。

不仅民企，连国央也陆续被爆拖欠费用。

三天前，有网友在社交媒体发文，被某实力央企拖欠三个月过渡安置费。

“心累，连XX都这样……”