地铁置业

宝安润科华府备案价出炉 住宅均价4.85万/㎡③【价格篇】

咚咚牛浩思楼主 主楼
2017/3/24 10:54:47 评论 37浏览 29440

位于宝安西乡鹤洲的润科华府,在深圳国规委官网对外公布了首批产品的预售备案价格,预计即将开盘。



首批产品是位于项目内南面地块的一栋7号楼,备案名为润科华府(二期),含住宅和4层商业。


7号楼分A、B两座,主推的住宅均为建面约89㎡三房户型,位于5-30层,共145套。1-4层为商业,共58套,建面11.40—184.67㎡。


住宅部分整体备案均价为48501.00元/㎡,价格区间为47213.76—50327.54元/㎡;


商业部分整体备案均价为49017.00元/㎡,价格区间为36054.57—92854.97元/㎡。




该项目位于宝安区西乡街道鹤洲村,洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。

 

距离规划地铁12号线洲石路站约900m(根据规划图及google earth测量,仅供参考)。

 

地铁12号线计划今年年内动工,预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发,经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油、终到蛇口左炮台。是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线,利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。


 

今次首推的7号楼,与1-6栋之间有市政街道分割,但两区之间规划有跨街的人行天桥。




老牛简评:


项目原属于鹤洲工业区城市更新单元,2013年拆迁完毕,2014年正式动工。

 

周边现状以民房、工业区为主,根据[西乡桃园片区]法定图则显示,润科华府西侧的民房等建筑将拆除,并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学,但目前还未列入城市更新计划。



虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园,并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系,其实并不强,可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制,加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

 

因此,从居住角度来说,目前润科华府所处的区位,比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大,周边商业配套发展有限。


4.85万/㎡的备案价格与周边价格相比,无太大优势,当然实际成交价格与开发商公布为准。周边的比较对象如桃源居挂牌价集中在4.5万/㎡左右,领航城稍高些约5万/㎡上下。


倘若润科华府以该价格入市,结合其目前的环境和改善前景来看,老牛揣测销控的难度会比较高。


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