近地铁商圈公园 中粮天悦壹号推建面58-230m²商办产品【规划篇】

老牛本次为大家介绍的项目位于宝安灵芝公园东侧，距离地铁站约500米，未来属于5号线、12号线和15号线三条地铁的沿线物业，且临近创业路商圈，属于近公园、近地铁、近商圈的多重利好楼盘。

而老牛今天要说的主角，是来自于“中粮天悦壹号”的商办产品，仅1栋楼，同时包含写字楼和公寓两个部分，已于6.24日推售，备案均价56756元/㎡。

名企抢占新安片区  旧改焕发老城新生机

项目来自于宝安的新安片区，这里曾是宝安以前的政治、文化、经济中心，汇集了宝安*的教育、医疗、交通、公园等市政资源，加上前海效应、学区片区等利好因素叠加，目前周边新盘单价已经攀升至8万左右。

老城区居住环境有点老旧，多以旧工业区或旧住宅区为主，目前以创业路为轴心已逐步开始老城改造，是宝安旧改最为集中的区域，已经引入中洲、中粮、勤诚达、华联、宏发、佳兆业等知名开发企业进驻，为片区持续提供大量的新盘供应，带来配建集中式商业、新增教育用地等，逐步改善片区的居住环境，提高片区生活质量。

除已经入市的几个项目外，周边尚有约300万体量旧改规模。目前中粮大悦城部分已开始拆除动工，预规划为百万规模社区。中洲26区2期旧改用地因拆赔等原因，尚无动工迹象。佳兆业尖岗山旧改进入前期意向征集。

周边产业规划集中，租售需求旺盛

从整个区位来看，新安片区位于南山以北，因临近南山科技园加上片区配套较为完善，一直是南山外溢置业的热点片区。

目前周边新增规划了几大产业、写字楼聚集区域，如前海自贸区、留仙洞总部基地、腾讯科技岛、宝中商务中心区、尖岗山产业聚集区、后海总部基地、红树湾总部基地等。

未来产业更加集中密集，加上轨道交通的连接、贯通，或将为新安片区引流更多的租售人群，带动相关配套产业发展。

三条轨道汇集  串联多个热点板块

项目周边规划了三条地铁线路，轨道交通较为密集，目前仅5号线已开通运营，其他两条线路12、15号线预计今年底或明年初动工开建。

项目距离地铁5号线“洪浪北”站约500米，将于规划的15号线同站换乘。目前5号线南延线在建，预期2019年底建成，开通后将直达前海区域。未来或与1、2、9、11、12、13、15号等多条线路有交汇换乘，贯穿多个写字楼聚集的热点板块，直达市区各处，轨道出行较为便利。

目前项目周边的12号线和15号线路被列入轨道四期工程。其中12号线计划今年年底动工，预期2022年开通运营，开通后将南北贯穿整个宝安、南山区域，连接从海上田园至太子湾、左炮台。

15号线为环形线路，计划明年动工，将串联起大铲湾的腾讯科技岛，前海自贸区、南山科技园、西丽火车站等重点片区，预计2023年开通运营。

项目详情：

中粮天悦壹号位于新安街道新安二路与公园路交汇处，原为中粮二十二区旧改，项目整个地块走势为南北长，东西短，占地面积约2.6万m²，建面约22.3万m²，由六座高层组成。

目前已取得“1栋”天寓和天悦广场产品的预售证，本期备案预售的是1栋，共33层高。

其中“天寓”共计263套，为6层-16层3.6米层高的商务公寓，每层为24户，户型涵盖58-103m²，备案均价约56756元/m。而“天悦广场”共计215套，为18层-33层为4.5米层高的办公产品，单数层为14户，双数层为15户，面积段涵盖57-230m²。

另外，项目在售4栋住宅，户型为72-135平带装修2-4房，整体均价82000元/平。

公寓和写字楼的商办商品均为纯框架结构，包括公寓内部并无承重墙体，可自由组合搭配。

但商办产品的通病是得房率较低，商务公寓的得房率大约在0.76左右，而办公产品的得房率大概在0.63-0.67左右，从得房率来看的话，无论是公寓亦或者是办公产品都没有太大的亮点。

具体户型分析老牛会在下一篇详解。

项目西侧紧邻勤诚达2期旧改用地，目前无遮挡能看灵芝公园景观。

项目东面正对洪浪公园、宝安中学和外国语学校用地，学校无高层建筑遮挡，视野采光较好。

综合来看，从商办产品的角度来说，周边密集的产业规划，随着轨道交通的相继实现和导流，对于新安片区未来的租售市场都会带来较大提升。

加上创业路周边旧改集中，目前已经随着中洲、勤诚达、华联等楼盘的相继入市已初现雏形，中洲8万平商业加上未来中粮大悦城等几大旧改的配建商业，未来将以创业路为轴心呈现新的商圈模式，为片区带来商业繁荣的景象。

中粮天悦壹号本身主要定位于宝中学区住宅盘，商办产品仅一栋楼，体量较小，仅属于项目的配建产品，而周边其他楼盘如勤诚达前海世界尚未推售，中洲主推335平大户公寓，均价9万一平。相对来说，项目5.7万的备案价格，入手门槛较低，相同片区、地段的同等优势的条件下，项目的性价比较高。

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