宝中滨海综合体将入市，评华侨城欢乐港湾【规划篇】

“深圳之光”、“欢乐海岸2.0”，无数光环加身的宝安中央海滨文化公园，让深圳人对该区域抱有无限的幻想，其一期建设由华侨城操刀建设，其中的华侨城欢乐港湾（海府1号）主体部分已封顶，预计将于近期入市。

项目位置

华侨城欢乐港湾位于宝安中心区中央绿轴上，紧邻地铁5号临海站，属于中央滨海公园（一期）内的建设，未来地铁28号线还将在南面设置站点，与前海形成弧形交通，享受前海发展带来的红利。

基本规划

项目占地2.8万㎡，总建筑面积约13.9万㎡，由9栋高层建筑组成，分三期开发，规划商业、商业性办公、酒店、休闲于一体的综合体项目。

其中一期，由E座、F座、G栋1座、G栋2座组成，E座、F座、G栋1座由11-12层商业办公楼组成，G栋2座为3层纯商业建筑，其中商业建面约0.5万㎡，商业办公建面约3.1万㎡；

二期建筑，由4栋11-12层ABCD座商业办公楼组成，其中商业建面约0.3万㎡，商业办公建面约4.2万㎡；

三期酒店H栋，规划设计为高49.45m，共12层的高层建筑，总建面约1万㎡；

另外，南侧规划滨海集乐园用地也已动工，按效果图看出预计是一座集中式商业。

项目平面图

基本技术指标

建设用地面积：2.8万㎡

总建筑面积：13.9万㎡

计容积建面约：9.7万㎡

建筑覆盖率：0.42%

绿化覆盖率：0.25

停车位（地上/下）（辆）：12/588（含充电桩车位180）

项目背景

华侨城2017年4月，以45.8亿成功拿下宝安滨海文化公园核心用地。

本次出让宗地中，A002-0056、A002-0057、A004-0161宗地由中标人自持经营，不得转让；

A004-0162宗地用地中酒店部分10年内不得转让，10年后可整体转让；

也就是华侨城欢乐港湾属于A004-0162地块，建筑功能主要分为商业、商业性办公、酒店、休闲等。

滨海文化公园分期开发   一期仅华侨城欢乐港湾可售

从项目拿地背景可以看出，仅华侨城欢乐港湾可售，其它地块均需自持，商业方面运营条件也十分苛刻，开发商拿地价格可见对该区域的发展信心十足。

“滨海文化公园”项目位于宝安中心区滨海片区的滨海带上，东接前海合作区，西连大铲湾港区，北临宝安中心区的商务办公区、核心商业区和海滨广场，项目总占地约168万平方米。项目共分为三期：

一期包含中央海滨文化公园、演艺中心、游乐设施及商业服务业用地。即依托演艺中心项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园。

二期为海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术中心。湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术中心主要功能有七星级主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术中心，现代化办公等

三期为海港乐活公园（位于大铲湾港区东侧的滨海岸线），含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。

区域内轨道配套成熟 核心区打造站城一体化

增加轨道及常规公交设施供给，在核心区打造站城一体化区域，除1、5、11号轨道线已建成，15、28号、城际线为轨道网规划公示线路，9号线延长、新安一路线、裕安路线，均有后期规划。

小结：

宝中滨海区域作为一线保留用地，其地段价值毋庸置疑，与前海紧密相连，不管是景观性和交通便利性上都属上乘；

虽商办类产品在市场上受众群体并不多，但前海依靠强大的政策倾斜，如华润等商办类一经推出都是被抢购一空，而华侨城欢乐港湾不仅具备商办属性，旅游观光诱惑力也极大，必然会成为精英圈层必争之地。

但如果定价过高，大家还需要横向对比南山后海、前海等区域的商办产品。

（内容完）

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